引凤先“筑巢”，基于多源数据的广州人才保障房精细化选址适配研究

人才是城市发展的第一资源，吸引和留住人才对城市保持强劲竞争力尤其关键。大城市高昂的房价导致人才住房问题愈加突出，人才保障房建设正逐渐成为各大城市人才争夺战的重要举措。如广州出台《广州市人才公寓管理办法》明确提出人才保障房的七类供给渠道，其中，存量住房升级改造类因其建设成本低、可覆盖面广且可实施性强等优势，一定程度缓解了超大城市用地供给紧张等问题。但整体来看，人才保障房供给规模不足、环境品质不高、空间耦合不强和人群适配不精等问题依然存在。

针对如何精准化提供人才保障房，提升归属感和幸福感等实际诉求，本研究从供需适配视角，以广州天河智慧城核心区为例，基于多源数据和人才住房核心诉求构建人才保障房选址模型，提出广州市人才保障房精细化配置建议——首先，以大数据和实地调研相结合的方法，厘清人才通勤困境和住房核心诉求；其次，综合多因子及人才住房选择倾向构建选址模型，划分人才保障房潜力区；再次，从供需平衡视角，初步划定满足不同人才需求的多层次、多样化的人才保障房储备房源；最后，从调查精细化、数据动态化、布局科学化和供给多样化等方面提出广州市人才保障房精细化适配建议。

图1：研究框架

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通勤时空特征及住房诉求

基于手机信令通勤OD数据测算结果，天河智慧城核心区内部通勤人口比例高达52.7%，外部通勤人口占48.3%，内外部通勤比例接近1：1。就业者居住空间呈现圈层分布特征，说明就业者对通勤距离高度敏感，且部分就业者存在跨区通勤。除天河区外（58%），智慧城核心区通勤人口居住于黄埔、白云和海珠较多，分别占总通勤人数的14%、8%和5%。智慧城核心区就业人口通勤距离与人数整体呈现负幂指数关系，通勤人口更多集聚于6km半径范围内（30min通勤圈）。

长距离通勤人群（通勤距离>6km）主要聚居于石牌东、车陂-东圃、黄埔科学城、越秀和白云等区域。人才居住小区类型划分结果表明，仍有44%的就业者由于偿付租金能力有限或周边住房紧缺等原因，暂时居住于沐陂、岑村和背坪等城中村。因此，智慧城核心区职住空间不匹配现象仍较严重，昂贵的租金和稀缺的住房资源迫使人才选择外围更远距离居住。

通过网易、小鹏汽车、三维家等智慧城核心区重点企业田野调研，发现人才保障房供给紧缺问题极为严重。譬如：某家公司指出公司人才住房严重不足，需申请200套人才保障房，而天河区仅能提供十几套。一家公司负责人提出需新增200套人才公寓解决员工住宿问题，且现有人才公寓管理权不在公司，入驻繁琐，导致人才流动性大。一家公司负责人表示天河区仅能提供1套人才保障房，而未来需要200套。

智慧城核心区人才呈现出年轻、高学历、加班长和研发型等特点，人才择居首要关注距离近、公共交通可达性高的区域，其次是具备完善设施配套和优质居住环境。根据问卷调研结果，见图2-7，人才对居住空间偏好的优先级为：通勤时间>公共交通>设施配套>周边环境>住区氛围。受访者愿意承受的通勤时间临界值为30min，超过30min则愿意独自租房。

（以上数据来源：手机信令数据）

图6：人才居住小区类型占比图

图7：人才保障房看重要素情况及占比

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人才保障房潜力区划分

对研究区域构建400m×400m的空间渔网，求取每个格网的质心坐标；利用规划云平台提供的在线生成等时圈工具，求取每个质心的15min、30min驾车等时圈，将所有质心交通等时圈的并集作为智慧城核心区交通等时圈范围（图8）。将智慧城核心区30min可达范围作为人才保障房初步选址范围。

图8：智慧城核心区15min、30min交通等时圈分布

智慧城核心区15min驾车等时圈可达天河区、黄埔科学城、海珠琶洲东等区域，也是现状人才居住的核心区；30min驾车等时圈可达天河、黄埔、越秀和海珠的大部分区域以及白云区广州大道北、白云新城等区域。需要指出的是，15min、30min交通等时圈是基于行驶速度和出行时间的理想可达范围，尚未考虑早晚高峰时段道路拥堵情况，因此，实际等时圈范围更小。

基于初步选址区内地铁、公交站点数据，利用核密度方法分析地铁站点、公交站点覆盖度，综合评价人才保障房初步选址区公共交通可达性（图9-11）。从公共交通可达性综合评价结果来看，初步选址区内天河区广州东站、天河路-珠江新城周边、越秀区中山路周边区域公共交通可达性最优，15min等时圈内黄埔区科学城、天河区华师、车陂南等周边区域公共交通可达性最好。

基于商业服务设施、休闲娱乐设施、文化设施和医疗设施等POI数据，综合设施多样性指数和密度评价初步选址区内设施配置情况（图12-17）。

初步选址区内公共服务设施布局呈现出明显的双核分布，天河区广州东站、天河路-珠江新城及越秀区北京路-海珠广场周边公共服务设施高度聚集。相比之下，公共服务设施多样性呈现出更明显的多中心分布特征，天河区天河路、越秀区中山路、海珠区广州塔、江南西及黄埔区大沙地周边等区域设施多样性较高。

商业设施、休闲娱乐设施、文化设施及医疗设施等各类设施在空间分布上呈现出高度一致性，以越秀区北京路和天河区天河路向外呈圈层分布，表明初步选址区内公共中心体系已形成较为成熟的双核结构。

基于通勤时间、公共交通可达性及公共服务设施配套三项核心因子，综合划定人才保障房选址高潜力区、中潜力区、一般潜力区和低潜力区（图18）。

图18：人才保障房选址潜力综合评价

智慧城核心区人才保障房选址潜力区显著呈现出以越秀和天河核心区为中心、向外圈层辐射的分布结构。高潜力区位于城市发展核心，平均房价高，具备最优质的设施配套和最便捷的交通条件，包括天河区广州东站、天河路-珠江新城及地铁五号线途径的员村、车陂南等区域；越秀区北京路、地铁1号线途径的东山口、公元前等区域。中潜力区具有较低的通勤时间或优质的设施配套，房价较低，是未来人才保障房选址的重点区域。一般潜力区位于智慧城核心区内部及天麓森林公园南侧等区域，通勤时间短，房价较低，但设施配套较差，未来需重点完善设施配套。低潜力区通勤时间、设施配套及公交可达性均较差，可作为远期人才保障房选址储备地段。

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基于供需理论的人才保障房

精准适配研究

存量住房改造升级人才保障房，除需要考虑基本住房供给，还需要顾及人才重点住房诉求和满足人才的承租能力及多样化需求；在政府供给层面，既要遵循成本效益最大化，还需要精准化配置满足不同层次人才需求的多样化人才保障房。

住房房价综合反映其区位条件、设施配套、户型面积和小区环境等水平，综合人才保障房选址潜力区内二手房潜力及房价情况，将二手房房源划分为高、中、一般、低四个级别，作为人才保障房改造储备房源（实际需考虑住房权属等因素最终确定），以满足未来智慧城核心区不同层次人才的住房需求（图19-20）。

（以上数据来源：安居客房价数据等）

分析人才保障房储备潜力，智慧城核心区周边可提供的存量房源较少，未来可改造为高档人才保障房的储备房源主要集中于员村、广州东站、北京路等区域，中档人才保障房储备房源主要位于车陂南、东圃、江南西等区域，一般人才保障房储备房源主要位于大沙地、白云新城等区域，低档人才保障房储备房源零散分布于白云和黄埔。

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广州市人才保障房

精细化选址适配建议

国际发达城市在供需分析、住房布局、政策导向等方面积累了较成熟的人才保障房配置经验，如建立详实的动态住房数据库以精准把握不同收入人群住房需求，构建住房基准密度分区引导住房向就业中心和潜力地区集聚，采取多途径保障可负担性住房来源，关注人才住房需求调整，精准化供应住房类型等。结合发达城市人才保障房配置经验， 我们提出广州市人才保障房精细化适配的四点建议：

开展广州市人才住房需求调查，关注人才的年龄结构、家庭结构、住房偏好、购房意愿、支付能力等基本信息及未来三到五年的需求调整、重点企业未来人才引进计划产生的保障房需求等，有助于区分不同类型人才保障房群体、精准预测未来多样化的住房需求。

建立详细、实时更新的动态住房数据库和人才需求数据库，把控广州市存量住房区位、设施配置、户型及面积等基本信息及使用情况，精准开展住房供需分析、制定科学合理的住房供给策略。

综合城市公共设施服务能力、地区中心性、公共交通可达性等条件，构建人才保障房密度分区；结合人才住房需求、就业中心岗位供给情况及国土空间规划人口调控要求等条件，建立人才保障房政策鼓励地区、一般地区及限制地区，引导人才保障房科学布局。

基于人才住房需求和房源供给情况，精准化建设满足不同空间需求的人才保障房。重点关注适应青年人才需求的公共服务设施配置，针对使用群体年轻化、周转率高等特征，在设施类型、人均指标和选址布局上进行创新，如建设婴幼儿托管中心、24小时健身场所、再学习培训场所及社会交往空间等设施。

｜文图提供｜

规划设计二所