城市更新系列十三 | 百姓的生活，百姓的院：惠新西街33号院更新改造-

导读

作为北京市朝阳区老旧小区更新试点街道之一，小关街道从2016年下半年开始持续通过地区内不同类型小区的改造升级探索，寻求老旧小区更新改造的多元路径。惠新西街33号院成为“以人民为中心”的更新改造示范点，通过“政府发起+居民主导+多方协作+专业管理”的小关模式，在渐进式的微更新中实现了“百姓的生活，百姓的院”这一社区更新理想。

聚焦小关惠新西街33号院

惠新西街33号院位于北京市朝阳区小关街道5区，面积约2公顷，共有7栋楼，高塔4栋，低板3栋。小区居民共计629户，约2000余人，人口构成多为央企的在职或离退休员工，属于典型的“单位制”社区。这里老龄人口居多，几乎占到社区总人口的40%。

惠新西街33号院更新改造的主要空间与场所

老旧小区更新改造中的“小关模式”：

政府发起+居民主导+多方协作+专业管理

居民是惠新西街33号院更新改造的主要决策力量，也是空间使用和维护的中坚力量，在居民、政府、社区组织、规划设计师、物业公司的多方合作下，33号院创造了“百姓站在最中央”的老旧小区更新改造新模式。

政府发起

街道办通过申请政府专项改造资金，为33号院迎来了重要的更新改造契机，并本着“服务于民”的信念，充分听取和尊从居民意愿来组织方案设计与项目施工。街道责任规划师团队为地区编制了空间整体改造提升的“一图、一库、一表”规划，提出“通过存量挖潜补设施，通过公众参与强共治，通过规划设计重精细，通过综合推进落实”的工作方向，成为持续影响街道开展街区更新的重要指引。

居民主导

居民是33号院改造的“主心骨”，紧密的社区凝聚力保障了居民能够在项目中发挥关键性的决策作用；反过来，院落更新改造的进程又进一步提升了社区的自治能力和水平，加深了民众之间的沟通和信任。居民通过前期对小区应该“改什么、怎么改”的探讨商议帮助明确了更新的方向；中期通过持续性提出“我们的愿望”，一步步加深了渐进式改造的步伐；后期通过对改造空间的集体珍爱、创造性的日常使用、志愿者的打扫维护、社区文化活动的不断组织，真正实现了可持续的社区空间活化与再生。

多方协作

邻里中心、社工组织、设计师等在33号院的多方协作更新过程中亦扮演着重要的角色。长期以来，小关街道打破了常规性的“街道办-社区居委会-小区物业/业主委员会/居民”基层管理体系，在北京开创性地建立起了“街道办-社区居委会-邻里中心小区物业/业主委员会”的新型社区治理系统。其中“邻里中心”的服务人员由长期居住在本社区，具有领导力和影响力的“社区能人”担当，在需兼顾管理多个小区的社区居委会与单个的“小区物业/业主委员会/居民”之间搭建起重要的桥梁，是33号院形成强大社区活力与凝聚力、激发居民参与的重要保障。社工组织则由政府购买服务，每天深入小区，陪伴居民和社区共同成长，目前33号院里居民利用自行车零件改造而成的各种花盆、花架等艺术品，均是社工组织和居民共同动手的结果。设计师从居民需求出发，融入到居民之中，不断修改完善设计方案，直到居民们满意为止。

专业管理

为了更好地维护更新成果，33号院改造完成后，引入了规范化的新型物业进行专业化管理。要做好老旧小区的物业管理并非易事，新物业在接管33号院的初期，在服务质量上与居民期望存在一定差距，但通过与政府、邻里中心、居民的不断沟通磨合，新物业不断提升服务方式和服务水平，让差距越来越小，目前小区管理整体有序。

改造进程：居民主导下的渐进式微更新

惠新西街33号院改造不是通过政府一次性投资实现的简单物质环境更新，而是居民主导下的渐进式社区微更新，项目通过不断获取居民意愿、满足居民诉求来创造“人人热爱”的社区新家园。33号院自2017年起至2019年，前后共经历了五次主要改造，每次改造都是因居民提议而起，从而分阶段将小院建设成为小关街道的“全要素小区”。

邻里中心的李书记介绍道，改造过程由居民一个很小的初衷引发，也就是“让老人不再宅在家里，愿意走出来一块喝茶聊天”。小区更新通过让大家走出来聊天，说出自己的社区建设想法，然后结合街道办、社工组织、规划人员等提供的资金、服务与技术支持，在一步步的共商共治中，借助多方协作实现了小区环境的整体提升：

第一次改造

起因于电信运营商遗留下的临时业务帐篷。当时许多老人借帐篷空间开展一些娱乐休闲活动，于是居民就想能否在社区绿地中真正建个亭子供老人继续活动，2017年亭子建成之后起名“惠心亭”，亭上装点着居民自己的书法作品。

2017年社区小亭：原本荒置的空地有了居民心仪的“惠心亭”

2019广场文化墙：惠心亭对面的航空事业文化墙承载了这里的职工记忆

第二次改造

源于居民想让室外盆栽能过冬的想法。更新项目利用社区老旧自行车棚的部分，将之空间改造成花房，供居民赏花、休闲。一年后借助小区的公共广场整体改造契机，一个室外社区培育花园也得以持续建成。

2018 年自行车棚改造前：

凌乱摆放的车辆与落满灰尘的弃置车

2018年自行车棚改造后：整饬一新的车棚内部空间和外部立面，等待居民的巧妙利用

2019社区培育花园改造前：设备房破旧的山墙

2019社区培育花园改造后：这里是我们的室外培育花园

第三次改造

针对居民对道路设施的不满意情况，将小区道路改成柏油马路并增设健身步道，以提升路面质量，防止老人走在水泥砖上搁脚摔倒。

2019道路系统改造：小区路面的持续优化

2019年道路系统改造：新增的健身步道

第四次改造

2019年居民提出老人就餐方面的服务需求，于是项目继续利用闲置老旧自行车棚改造出“智能停车库”和老年餐桌，并整体提升小区整体环境，增设花坛、花架，完善慧心亭文化广场。

2019年车棚提升：车棚一角可以品茶休憩

2019年车棚提升：车棚一段成为大受欢迎的老人食堂

2019年车棚提升：新装的智能车棚刷卡进出，咱居民还可以在这里打麻将呢

第五次改造

为满足居民增加社区活动空间的诉求，街道、社区等与独立管理的“离退休活动中心”不断协商，最终将这个位于6号楼的地下室——原本使用频率和空间品质均不足的地下空间升级为全员共享的社区之家，并邀请到“地瓜社区”进行方案设计。

2019年社区之家改造：消极的地下空间改造成为宽敞的社区活动中心

改造期间也不乏存在一些困难，如施工噪音、建筑垃圾堆积等问题给居民带来不便。但随着环境的一步步升级，居民们逐渐看到了更新成效，认可了更新行动，并积极加入到小区的改造与维护进程中。

百姓的生活，百姓的院：实现“小空间、大魅力”的力量来自人民

百姓的生活就在33号院中天天上演，院中的共享花房、老年餐厅、共享百宝库等多种公共设施的日常使用，都由居民志愿者们通过排班上岗实现自主维护，有效避免了一些小区刚改造完光鲜亮丽，过上几年则因缺乏维护又回归陈旧的困境。这仅仅从居民对自行车棚自发的多元化使用便可窥豹一斑，33号院社区更多的幸福、融洽与凝聚正在因空间改造而生。