人人都爱TOD︱ 日本最新TOD更新项目：东急南町田站

图一、东急南町田站城一体未来构想图   

日本规模最大的私营铁路公司东急集团在东京首都圈西南部运营8条线路，东急集团一直以来将街区建设作为事业的核心，由东急电铁主导，历时半个多世纪开发的东急多摩田园都市项目是很好的象征，在扩充铁路和巴士等公共交通网络的同时，不断开发各种业态的零售及休闲等丰富人们生活的设施，形成了今天东急集团各项事业的基础。目前，东急沿线建成多个有魅力受欢迎的人气街区，东急在运营管理车站及周边设施的同时，分阶段分时期对车站及周边区域进行不断的城市更新，将沿线街区改造成为人们理想居住街区的上上之选。

图二、 日本东京圈地图    地图∶国际航业-住友电工

图二中浅绿色区域为东急线沿线地区（定义为东急线通过的17个市区）

• 面积∶490平方公里

• 人口∶526万人

• 东京23区人口约860万/横滨市人口约360万

• 人均所得税∶全国平均的1.5倍

• 沿线消费支出规模∶ 约8兆2,774亿日元（根据东京都/横滨市/川崎市的「全家庭平均消费支出」（总务省「2017年家计调查年报」）速报数据乘以沿线17市区的「户数」（总务省「户口簿人口要览」）进行计算）

图二中深绿色区域为东急多摩田园都市

• 面积∶50平方公里

• 人口∶62万人（2017年3月统计）

历经了半个多世纪的沿线开发，位于东京西南部的东急沿线区域形成了多个人气宜居的街区，促进了高水准的铁路输送效率，带动了沿线经济的可持续化发展。无须政府补贴，东急独立承担轨道沿线开发和轨道建设费用的沿线开发模式一直被认为是成功将轨道建设产生的巨大外部经济利益内部化的最典型成功案例。

表一、 2018年东京圈最想居住的街区排行榜 。日本SUUMO房地产官网

表中浅红色部分为东急开发的东急轨道线沿线街区

以往我为大家介绍了东急结合铁路建设运营开发的低密度（多摩广场站）中密度（二子玉川站）高密度（涩谷站）开发事例。本次我介绍的是基于以往的TOD开发经验，东急最新的TOD城市更新开发的事例南町田站开发项目。该项目分为第一阶段站前奥特莱斯开发及第二阶段拆除奥特莱斯后结合站前公园更新改造的站城一体化开发。

东急南町田站是东急开发的连接涩谷站和中央林间站的东急田园都市线紧邻始发站中央林间站的一个车站，从南町田站到涩谷乘坐快车39分，慢车58分。车站于1976年通车，通车前一年的1975年，政府公布了南町田第一土地区画整理组合事业土地用途转变的法规，吸引了作为经济高速增长支柱的年轻家庭相继郊外来居住。1979年利用现有树林改造的车站直接城市公园”鹤间公园”开园。

图三、1976年的南町田站，车站周边没有任何配套设施。

图四、1941年国土地理院航拍的的南町田站周边区域照片，只有山林农田。

图五、1984年国土地理院航拍的的南町田站周边区域。

1984年可见单独的东急南町田站，和站前农田（蓝线内部区域）、鹤间公园（绿线内部区域），周边住宅区等。

图六、2008年国土地理院航拍的的南町田站周边区域。

2008年可见单独的东急南町田站，和站前开发第一阶段的东急奥特莱斯商业（蓝线内部区域）、开发前的鹤间公园（绿线内部区域），周边住宅区等相应设施。

第一阶段开发理念：开通轨道线路和奥特莱斯的开业带来的人口增长效应。

1976年轨道线路开通时车站周边居住人口约5300人，2016年的南町田站周边的居住人口约1万7000人超过建成初期的3倍。

图七、2000年第一阶段开发项目东急GRANDBERRY奥特莱斯开业前竣工照片。

图八、2000年第一阶段开发项目东急GRANDBERRY奥特莱斯开业后。

2000年，南町田站第一阶段开发项目东急GRANDBERRY奥特莱斯开业，该设计采用美国郊外开放式商业形式，开发被定位于20年左右短期运营的奥特莱斯商业形式，等周边区域发展到一定规模后再作进一步城市更新开发。商业设施包括东急电影院和商业。南町田站周边区域由住宅区转变为住宅＋车站配套商业。

图九、2000年建成的东急GRANDBERRY奥特莱斯夜景/该部分第二阶段开发中拆除重建。

图十、2017年2月东急GRANDBERRY奥特莱斯闭馆典礼。

第二阶段开发理念：车站及周边区域成为自然和商业融为一体的交流场所。

拆除奥特莱斯后，第二阶段整体开发3个主要目标：

1. 以交通便利为依托，鹤间公园和站前商业区一体化开发作为中心，促进地域交流带动周边地区人气及发展。创造自然和商业融合的人性化空间。

2. 通过连接南町田站周边的步行者网络的形成，提高城市交通的便利性的同时，增加车站周边绿植覆盖率。

3. 带动并加快周边城市更新循环的实现，创造出更加宜居安全的环境，尤其是在规划中充分考虑到育儿家庭的需求，吸引更多人搬来居住。

图十一、未来南町田站第二阶段土地利用分析图。

图十二、未来南町田站第二阶段步行者网络分析图。

为了实现以上3个目标：

1. 进行土地区画整理事业

   宅地·道路·公园的重新配置和增设调节水库等土木工程

2. 新型商业再开发

   开发成为「新的生活据点」的新型商业核心设施

3. 加强步行者网络的形成

   促进连接车站南北和商业设施和公园和境川周边的步行网络空间的形成

4. 城市型住宅整备事业

   建设吸引新居民搬入和促进周边地域的更新循环的车站直接住宅

5. 鹤间公园改造·创造公园商业融合地域独特魅力

   设置公园和由商业设施融合的人气交流空间节点

图十三、未来南町田站第二阶段区域开发总体配置。

图十四、未来的南町田站上盖及直接综合体鸟瞰效果图。

结合旧车站的改造进行车站＆商业＆公园一体化综合开发，通过用商业和自然围合车站，建立一个“站前商业广场＆公园替代传统的站前广场”的新模式，车站成为了城市的“新中心”。

图十五、未来的南町田站内部效果图。

通过改造，车站设施被上方的大屋顶围合。从车站内就可以纵览周围的商业设施，形成了没有边界的车站的同时，实现了车站和商业的一体化，带来了极大的商机和人气。基于人性化的尺度和运营管理对商业立面进行分段式处理，提高了资产持久性。

图十六、未来的南町田站前空间＋商业设施效果图。

车站下车后就感受到大自然的气息，商业设施中配置各式绿植让购物的人们感到亲切和舒适。

图十七、以「食」和「游」为主题的车站直接商业休闲空间。

图十八、未来的南町田站前空间＋商业设施效果图。

商业设施中的商业活动广场，定期举办各类当地的促销活动，吸引大量人气。并设置咖啡店等休憩设施。

图十九、未来的南町田站上盖及直接综合体鸟瞰效果图。

商业广场设置亲子空间，充分考虑育儿家庭的需求。

图二十、未来的南町田站前空间＋商业设施效果图。

站前商业立面设计采用和大自然亲和的色调和材质

图二十一、未来的南町田站前空间＋商业设施＋都市型住宅。

从车站看都市型住宅

图二十二、未来的南町田站前空间＋商业设施＋都市型住宅从商业看都市型住宅。

图二十三、未来的南町田站直接鹤间公园。

公园的休闲设施中一边喝茶一边远眺自然景色。

图二十四、未来的南町田站前空间＋商业设施。

购物途中在商业广场休闲区坐下休息，察看一下智能手机上的各类商铺促销信息。

图二十五、未来的南町田站直接鹤间公园。

公园的树荫下新设座椅和慢跑区域和散步亲子区域。

图二十六、未来的南町田站直接鹤间公园。

整修后的水边道路/广场的树荫下新设座椅和慢跑区域。

图二十七、未来的南町田站直接鹤间公园。

在车站买了便当点心等带孩子和朋友们在公园的树荫下野营聚会。

图二十八、未来的南町田站直接鹤间公园。

大人们在公园的树林通路的座椅上享受森林氧吧，孩子们体验发现各类昆虫鸟类的乐趣。

图二十九、未来的南町田站直接鹤间公园。

灵活运用公园到境川间的斜坡地形，种植随四季变换的植物，营造舒适宜人的健康散步道。

图三十、未来的南町田站直接鹤间公园。

在公园的体育设施，定期举办足球赛及网球赛等各项亲子活动，提高全民身体素质促进和睦家庭关系。

图三十一、未来的南町田站直接鹤间公园。

灵活运用公园的斜坡地形，设置体育活动空间。

图三十二、未来的南町田站直接鹤间公园。

灵活运用公园到境川间的斜坡地形，设置各种亲子活动空间。

图三十三、未来的南町田站直接鹤间公园。

公园内设置的幼儿活动空间。

图三十四、未来的南町田站直接鹤间公园。

公园的体育广场中设置的幼儿戏水空间

图三十五、未来的南町田站直接鹤间公园。

公园的游步道一侧设置亲子空间

图三十六、未来的南町田站直接鹤间公园。

从公园广场看到的森林坡地广场的风景

图三十七、未来的南町田站直接鹤间公园。

境川边的散步道

图三十八、未来的南町田站直接鹤间公园。

公园散步道一侧的标志牌设置充分考虑步行者流线连续性设置，设计上考虑对周边景观的影响降低到最低限度。

图三十九、未来的南町田站直接鹤间公园。

公园照明充分考虑以人为本的原则，结合周边商业照明，以步行者的活动区域为中心设置照明器具，并考虑到公园的各类生物，不设置放射紫外线的照明器具。公园还考虑到节能，采用LED照明和局部区域夜间亮化。

南町田市和东急电铁南町田站及周边区域联合开发HP/东急设计HP（参考文献1，如需下载请公号后台留言索取）注：效果图和建成效果会有一些差别

东急结合铁路建设运营开发的低密度（多摩广场站/建成）中密度（二子玉川站/建成）高密度（涩谷站/在建）开发事例回顾

图四十、低密度东急多摩田园都市的中心-东急多摩广场站综合开发。

图四十一、低密度东急多摩广场站内景。

图四十二、东急主导的日本最大民营开发项目-中密度东急二子玉川站综合开发。

 图四十三、东急主导的日本最大民营开发项目-中密度东急二子玉川站综合开发。

图四十四、东急主导的世界第二大交通枢纽开发项目-高密度涩谷站综合开发。

图四十五、东急主导的世界第二大交通枢纽开发项目-高密度涩谷站综合开发剖面。