城际轨道沿线保障房社区的品质提升策略

深圳市域总面积约1997k㎡，常住人口达1200万（截至2017年）。2016年，深圳市政府提出十三五期间筹集40万套保障房的任务。在土地资源约束背景下，市政府将“城际合作建设保障房”纳入保障房筹集的15种渠道之一。2018年3月，陈如桂市长在《政府工作报告》中指出，“探索TOD模式，在轨道站点沿线筹建大型安居社区的可行性”。在粤港澳大湾区战略下，区域一体化发展加强，深圳市积极探索在深汕特别合作区、东莞及惠州等周边地区建设保障房，具有开创性意义，亟待前瞻性研判。

2016年联合国第三次住房与可持续城镇化大会出台的《新城市议程》凸显了“人人共享的可持续城市和人类住区”理念。在此背景下，本文试图解答城际轨道沿线保障房社区应如何提升品质、如何避免由此造成城市蔓延式发展、职住分离等问题。

1.1 轨道交通沿线保障房社区的特征

目前国内外对轨道交通沿线保障房社区已有广泛研究，主要侧重其选址布局[1-3]、通勤特征分析[4-5]和使用后评价[6]。孟斌、于慧丽分析了北京天通苑社区居民通勤行为，发现社区整体通勤时间长，指出远郊大型保障房社区易导致职住分离等问题[7]。

新加坡政府实行“居者有其屋”计划，约82%的新加坡人居住在组屋中，大部分组屋在轨道交通站点周围。Belinda Yuen以新加坡组屋为例，认为保障房应选址于新市镇地铁周边等公共交通良好的位置[8]。Mohammad Abdul Mohit以吉隆坡廉租房为例，指出廉租房更应分布在市政公共设施较为完善的地区[9]。

针对城际型保障房社区的研究较少，侧重选址和规划策略。石森文、周均清分析了武汉-咸宁城际高铁沿线的贺胜桥新城保障房社区，总结了城际铁路导向下的保障性住房选址策略：交通便捷、紧邻老镇、配套完善与产业支撑[10]。

1.2 保障房社区品质提升逐渐被重视

魏宗财、张园林从建成环境和居住感受两个维度切入，建立了包含公共服务设施、社区感、安全感等七大指标的保障房人居环境品质指标体系[11]。丁旭以杭州为例，指出交通便捷度、公建配套完善度、土地经济性是保障房适建性的主要因素[12]。陈宏胜分析了广州保障房建设存在的问题，认为政府在建设保障房时应尽可能同步完善周边公共服务设施配套，并为居民创造更多的就业机会[13]。杨滔、黄芳认为低收入住宅适合与城市各级中心区建设及旧城改造相结合，防止低收入住宅郊区化而出现大规模“贫民窟”[14]。

国内外典型轨道交通沿线保障房社区分布

随着保障房沿轨道交通建设的现象逐渐普遍，例如新加坡大巴窑（ToaPayoh）组屋、香港朗屏邨公屋、伦敦Colindale可负担住区、纽约Hunter’s Point South可负担住宅、厦门祥平保障房地铁社区、上海顾村社区等，如何提升轨道交通沿线保障房的品质问题亟待探讨。

2.1 深圳保障房建设总体情况与特征

2017年11月，深圳市住建局在局党组理论学习中心组(扩大)会议中，明确要建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，建立健全住房保障和供应体系的“1+N”政策文件。深圳市“十三五”期间将筹建40万套保障房，其中人才住房不低于70%，住房保障制度具有鲜明的产业导向性。现有保障房供应以城市更新、产业园区配建、新增加建设用地等渠道为主，且总量难以满足实际住房需求[15]。

2017年深圳市实际筹集建设保障房约10.24万套，其中公共租赁住房约7.17万套，安居型商品房约0.7万套，人才住房约1.37万套，混合建设0.83万套。在现有的保障房项目中，约49%的保障房位于轨道站点1000米范围内，25%的保障房位于轨道站点500米范围内。

2.2 探索在城际轨道沿线建设保障房

深圳市探索在轨道沿线建设保障房可划分三个圈层，根据距离分为：①宝安、光明、龙华、龙岗和坪山等原深圳关外地区；②惠州、东莞、中山等临深片区；③深汕特别合作区。后两圈层属于城际合作建设保障房的范畴。

深圳沿轨道线建设保障房的三个圈层示意图

目前，深圳至东莞已建有广深港高铁、广深铁路，深圳至惠州、汕尾有厦深高铁。以福田-罗湖中心为起点，通过轨道交通到达上述三个圈层的通勤时间分别是0.5h、1.0h和1.5h。在深莞惠经济圈战略下，区域一体化趋势增强。规划深汕高铁时速达350km/h，届时深圳中心区至深汕合作区的轨道运行时间将缩短为30min。

根据轨道交通情况，初步研判具备建设城际保障房社区的潜力点包括：东莞的虎门镇、长安镇和清溪镇，惠州南站周边地区，深汕特别合作区的深汕站地区。

2.3 深圳保障房社区存在的典型问题

实地走访深圳龙华龙悦居、南山龙海家园、坪山聚龙花园等65个保障房社区，通过现场观察、居民访谈整理保障房社区现状情况。现状存在的问题主要有单调的布局形态和社区景观、缺少人文关怀的建筑立面设计等（见下图）。除此之外其他典型问题有：

选址偏僻。保障房社区选址于城市边缘地带，接驳交通不够完善。从社区到达轨道站点或公交站距离较远，给最依赖公共交通的中低收入人群的工作和生活出行带来不便。

公共服务设施滞后。由于大量保障房社区以住房快速建设为主，公服设施建设严重滞后。目前，仍有不少保障房社区周边公服设施不足，医疗、教育和商业设施难以满足住户的实际需求。

空间失配与均质化。集中成片式建设的保障房，使低收入人群形成空间聚集，易导致社会隔离和居住空间分异。同时，由于社区周边缺乏就业机会，往往会造成职住分离问题。

缺少人文关怀的社区环境。大多数保障房社区采用高强度开发模式，高层行列式布局的保障房易给人造成压抑感。整齐统一而缺少变化的建筑立面和单调的景观设计，难以营造出具有温馨和幸福感的社区环境，更难以给住户带来社区归属感和认同感。 

深圳保障房社区的现状情况

3.1 访谈及典型案例剖析

针对轨道沿线保障房应具备哪些品质，以深圳市保障房住户为对象进行访谈调查，共访谈2320人。调查对象中约70%的无房普通群体为年轻单身人群，且为本科学历以上。访谈结果显示，通勤便捷性（44.1%）、环境舒适性（33.9%）与公共服务设施完善度（16.6%）是住户最关心的三大品质。在通勤时长及工具选择上，约63.5%的受访者表示期望通过轨道交通通勤，且80.5%的受访者表示通勤时间应控制在45min以内。

结合问卷调查和国内外典型保障房社区研究分析，总结提炼城际轨道保障房社区应具备的品质：

大巴窑组屋区是新加坡建屋局结合TOD模式建设的保障房社区，采用“市镇中心-邻里中心”两级结构。大巴窑组屋区十分重视与地铁站及周围土地的集成开发，具有布局紧凑且功能混合的特点[16]。

上海顾村社区毗邻地铁7号线，规划采用“街道-居住社区-基层小区”三级结构，提出邻里模式的总体思路，社区内由中高档住区和示范居住区组成，强调不同居民的混合，注重社区内部交流互动[17]。

香港朗屏邨公屋以公共交通为主导，公共服务设施配置齐全，注重营造步行环境的舒适性。

荷兰阿姆斯特丹GWL-terrein社区利用自来水厂改建为保障房社区，该项目强调混合开发和差异化设计，在6公顷的社区用地上混合建设了社会租赁住宅、政府补贴商品住宅和完全商品住宅[18]。

国内外典型的保障房社区

3.2 保障房社区应具备的品质归纳

综合以上分析得到城际轨道沿线保障房社区应具备的九项品质，建立保障房社区的品质金字塔，包含区位品质、环境品质和体验品质三个层面（见下图）。第一层面为宏观层面的区位品质，包括通勤时间、通勤成本、通勤难易度；第二层面为中观环境品质，包括社区规模、交通、公服设施、商业配套；第三层面侧重微观的空间品质，包括步行舒适性、社会活力氛围以及为居民创造的社区归属感与特征性。

城际铁路沿线保障房社区的品质金字塔

（1）通勤品质：城际轨道沿线保障房建设首先应确保住户合理的通勤时间，尽量控制单程通勤时长在1h以内。例如北京天通苑约25%的住户平均通勤时间超过60min，给住户的工作生活带来较大的不便[7]。

针对这个问题，可探索轨道快慢线无缝衔接的方法，提高通勤效率。例如日本东京通过环形的山手线串联轨道快线和慢线，并采用同层换乘降低通勤时间[16]。从多摩新城乘坐京王线或小田急线两条快线到达山手线，可换乘到达涉谷、新宿、代代木、池袋等大站（见下图）。从多摩新城到达新宿仅需25min，大大提升了建设远距离保障房社区的可能性。此外，应考虑城际列车在通勤高峰的发车班次和票价，尽量减少换乘次数。

东京轨道快线与慢线相结合

（2）环境品质：保障房社区应具备良好的生活环境、必备的公服配套设施和连续的轨道站点接驳路径。首先应对保障房社区的规模和开发强度进行合理控制，规模太小不利于支撑教育、商业、医疗等配套设施的运营；太大则易导致均质化现象，引发社会问题。常宁以南京岱山保障房社区为例，指出大型保障房社区的用地规模在50公顷以上，人口规模大于5万人[20]。

同时应考虑社区到轨道站的接驳路径，保证站点在800m步行范围内或10min支线巴士接驳范围内。例如新加坡榜鹅新市镇采用地铁与轻轨的两级公共交通系统（见下图），控制居住区到达轨道站点的最大步行距离在400m以内。

新加坡榜鹅新市镇地铁-轻轨两级公交系统

（3）体验品质：保障房社区良好的体验品质包含三方面内容，一是舒适的步行和骑行体验；二是充满活力与朝气的社区氛围；三是社区营造的特征性及住户产生的归属感。保障房一般以高层建筑为主，高强度的开发往往容易产生压抑感，规划设计应采取相应的措施缓解消极体验。

提升保障房社区体验品质的重点在第三空间的营造，包括社区街道、邻里中心、广场等。应更关注保障对象在社会文化方面的需求，提供适宜的居住环境，而非仅提供一个居所。优化住区内部开敞空间，增设健身场地等兼具运动和积极社交功能的服务设施，让住户体验到积极的活力与朝气，对保障房社区产生归属感和认同感。

4.1 宏观层面：确保全过程连续的通勤线路

（1） 构建快慢线衔接的轨道交通系统

目前深圳地铁仅11号线为快线，探索将城际高速铁路纳入轨道快线系统，形成完整的快慢线轨道交通系统，打造东西两个快线换乘节点，可便捷换乘到其他线路。如从深汕特别合作区乘深汕高铁进入深圳北站，此部分换乘人员走快速安检通道，或无须再安检直接进入地铁，减少换乘时间。

注重优化轨道站点设计，采用同层换乘方式，以最短步行路线进行无缝换乘，提高通勤效率。此外，政府应考虑城际保障房住户的实际情况，建议城际列车在通勤高峰时段采用合适的发车频次和票价。

（2） 打造顺畅的交通接驳体系

确保从轨道站点到保障房社区的公交接驳支线，解决最后一公里的出行问题。采取多渠道的接驳方式：

①常规公交线。轨道交通站点周边3km内（接驳巴士行驶10min），加强轨道与社区联系；②短途接驳公交。社区内设置与轨道站衔接的接驳巴士，点对点运行；③自行车接驳。轨道站周边1km内（步行15min），确保连续的自行车道和步行道，在社区主入口设置自行车租赁点[21]。

（3） 尽可能地保证职住平衡

保障房社区应结合城市发展战略方向、结合城市产业空间、区域均衡布局。合适的就业机会对改善低收入居民的社会经济状况非常关键，对于建在城市外围地区的保障房住区，除了需增加其10分钟步行范围内的公共服务设施种类和数量外，应尽可能创造就业机会。如建议深汕合作区保障房就地工作，或从服务深圳市区逐步有序转化为服务于当地就业。

 4.2 中观层面：营造舒适宜居的社区环境

（1） 与周边融合的布局模式

保障房社区应充分利用轨道交通优势，围绕轨道站点圈层式开发。第一圈层高强度开发，站点相邻地块结合大型商业开发商住；第二圈层结合邻里中心与公共服务设施，开发为中高密度居住区；第三层结合低密度居住区开发布置医院、公园及体育设施。

保障房社区应采用开放共享的布局模式，与周边用地充分融合衔接；保障房社区不宜采取门禁式，其内部公共服务设施和开放空间应面向所有类型居民；站点周边地块应充分利用建筑空间，进行复合式综合体开发。

（2） 必备的公服配套设施

确保社区周边必备的公共服务设施，打造保障房社区的15分钟生活圈。以等级规模与服务半径为原则进行统筹布局，将教育、医疗、社区中心、商业、市政等各种设施进行网状覆盖。教育设施按照小学500m服务半径，中学和九年一贯制学校1000m的要求进行合理配置。

（3） 营造多元功能的复合社区

引导社区功能混合，避免保障房过度集聚和同质化。将公租房、廉租房、经济适用房和商品房错位布置，每个基层社区共享同一系列的教育、医疗、养老、商业、服务等整套服务设施，促进不同阶层群体混居。

4.3 微观层面：提升体验品质与归属感

（1） 因地制宜塑造多元的住宅形态

目前深圳的保障房布局形态大多单调且缺少特色。鼓励保障房建设因地制宜，采取多元的建筑形态，有利于形成独特的社区空间和环境体验。

例如新加坡翠景新城（Interlace）探索热带城市的生活方式，通过建筑单体的堆积叠加呈六边形排列，将公共空间、生活空间与自然环境集成，形成扩展的生活互联网。

（2） 通过城市设计方法降低空间压抑感

高层保障房建筑往往容易引发压抑感，规划设计可采用城市设计的方法，通过立面变化和二次街廓设计减缓高层住宅带来的压抑感。采取底层架空，形成连续的开放空间，并加强社区街道家具设计，分散对建筑的注意力。

（3） 更加关注第三空间的品质提升

保障房社区内部开敞空间应进一步优化，增设羽毛球场、健身场地等兼具运动和积极社交功能的服务设施，提高其覆盖率确保5分钟步行范围内可达，强化住区的活力并促进邻里关系；注重社区景观设计，提供有趣的空间体验；强调保障房社区的步行友好设计，结合深圳亚热带气候特征，设置有顶连廊，提升步行舒适性（见下图）。

结合城市设计方法提升保障房社区品质（图片来源：改绘自新加坡乌节路（Orchard）城市设计导则）

我国保障房已从见缝插针式建设进入大规模建设时期，深圳市积极探索在城际轨道沿线建设保障房社区，有利于前瞻性地进行科学规划引导。保障房社区建设应控制通勤时间在1h以内，尽量避免远距离通勤。因此应尽量在深圳市域范围内建设保障房。惠州惠阳区、东莞虎门镇和长安镇等临深片区具备良好的快速轨道交通基础，具备通勤可行性。深汕特别合作区建设保障房，应尽可能服务于当地就业，可通过产业转移和创造就业岗位促进职住平衡。

提升城际轨道沿线保障房社区的品质，要求规划师对保障房住户全流程工作生活进行思考并解决实际问题。通过快慢线结合的轨道系统和顺畅的接驳支线确保通勤品质；采用科学合理的空间布局和公服设施配套，提升环境品质；结合城市设计方法优化第三空间，提升体验品质。此外还应鼓励公众参与，逐步实现以人为本的空间品质。