规划问道
2015年年底中央经济工作会议称：“要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场”。
在去库存的巨大压力下，相关主管部门的多地率先尝试，更是将对象覆盖到了整个农民群体，山西、山东、甘肃等省已明确出台政策鼓励引导农民进城购房，包括对农民进城购房给予契税补贴、规费减免、贷款贴息、物业费补贴等。
不难发现，对这一政策尤其感兴趣的，不是房价高不可攀的一、二线城市，多为房地产过度开发、房价偏低的中小城市，这一政策被当做又一味去库存的新良药。
农民对这一政策买不买账暂且有待观察，但如果过急、过猛地下药，今天的治疗头疼的良药会不会对其他器官产生巨大的副作用变成一味毒药？对农村以及农民产生深远的影响呢？很有必要冷静思考分析。
◎政策的向好预期
一是消化部分库存，尽可能降低目前的房地产风险。然而因为消化的是库存，政府实际上能从中再次获得利益的空间非常有限，更多的是拯救房地产商，拯救金融业，稳定大局。
二是库存消化非常理想，加快人地城镇化进程，起码实现城镇化量的提升。如果中小城市能抓住劳动力集聚的机会，成功发展地方产业，更是意料之外的好事。极端情况也可能再次刺激新一轮房地产开发热情。
◎政策指向的群体
指向的群体主要是有强烈进城愿望，具备一定经济基础，最关键是在城里已有或者可能拥有就业保障的部分农民。
他们的个体特征多为有在较发达地区务工经验、具有开阔视野、经营头脑、吃苦耐劳甚至有一技之长，向往城市生活，力图改变家庭命运的新一代农民精英群体，最终目标是逃离乡村变为城市人。
还有一类潜在人群是随着农村集体经营性建设用地入市以及宅基地入市试点推广后从中受益的农民，正好完成城市人入住农村、农民移居城市的一次身份和空间对换，逆城镇化和城镇化交叉进行。另外也存在被误导的、习惯跟风攀比的小部分人群。
◎中小城镇面临更大的考验
当前中小城市房地产过度饱和，这个时候鼓励农民进城买房，意图非常明显，以消化库存为导向，让更多的人来为城市接盘。房产是进城第一步，是最容易用金钱实现身份转换的一步，但同时也是只消耗积蓄而无法创造收益的一步。
替政府救急，是无奈之举，也是公民之责，但对农民下此猛药是否合乎情理？不能只看到短期向好的一面，而负效应往往会滞后才会显现。
相关主管部门从自己职业出发提去库存，绝对值减少即大功告成，县级政府面临的问题则要复杂得多，有质量的城镇化比实现数字上的城镇化更是难得太多，库存对他们来说虽然是减少了，却只是把房子从天平一边放到了另一边，而另一边不仅是房子，还有里面住着嗷嗷待哺的城市居民，如何让新增居民安居乐业？将面临巨大的考验。
在县城、乡镇的就业空间是有限的，尤其在中西部地区，没有就业只有居住功能的住房对农民并没有太大吸引力，不能带来收入的提升和社会福利的保障，进城热潮就会是昙花一现。
同时，现有的县城乡镇一级公共资源的数量和质量也不具备大规模吸纳新人群的基础，包容性和弹性都非常有限，对这个新群体，土地接纳容易，保障他们的就业和生活质量是对地方财政和领导智慧的挑战。
国家持续多年向农村倾注了大量资金，建设农村基础设施、公共设施，改善人居环境，总的来说取得了不错的成效，而鼓励农民进城买房势必让农村人口不断外流，进一步加剧乡村空心化，农村的人口一旦被县城抽空，对新建的设施无疑又是另一种巨大浪费。
而对城镇现有居民，同样从此过程中无法获得任何直接利益，反而会带来更多的人争夺公共资源，摊薄获得资源的机会和份额，服务水平极可能不升反降，甚至会逐渐积蓄更加严峻复杂的社会问题，这部分城镇的中坚群体并不会对这类政策抱有积极乐观的支持态度。
因此，无论是消化房子库存还是人口的流动，通过长时间的自我调节来实现自我平衡更为科学合理，追求快速实现某一单方面的目的都将造成严重的倾斜导致失衡。
◎农民被拖入财务风险
农民自古靠天吃饭，没有财务风险意识和相关知识经验。农民在进城买房鼓励政策和市场的鼓动下，可以想象是很难招架房地产商各种推销手段的诱惑和圈套的，将会大大刺激他们提前消费的激情和乐观预期。
以前出去务工最大的期望就是回老家盖栋新房扬眉吐气，以后可能最大的期望是在附近的城镇买套住房转变身份，挣足脸面光宗耀祖，逐渐让全家过上城里人的“幸福”生活，甚至可能成为农民谈婚论嫁的新刚需。
城市居民贷款购房一般有稳定的收入和保障（如公积金制度等），也已习惯贷款消费的模式，而农民的承受能力和风险意识脆弱很多，把相对先富裕起来的农民用城市居民的套路来对待，就像中国作为发展中国家的龙头却在国际规则下处处吃亏的情形类似，农民占不了任何便宜。巨额房贷将使他们难以承受之重，靠单纯的家庭式土地耕耘根本无法支撑。一旦无力偿还债务，土地还是集体的，不可能没收抵债，宅基地上的自有住房且不说目前法律上还只允许农民自用无法实现合法交易，就算能交易其价值也十分有限，基本上资不抵债。
于是唯一的办法只能让下一代继续出去务工，两、三代人接替偿还巨大的财务成本，完成本次房产购置。而早已上满弦的房产税择机推行已成定局，城市居民都普遍做好了预期准备，而对这时候入市的农民来说，将无疑是被压倒的最后一根稻草，还没有享受到城镇的好处，就要为住自己的房子交税，这在几千年的意识习惯中是无可想象的和难以接受的，房产税实施的时机如果不恰当，不可避免会误伤这部分新城市居民。
◎呼声：政策出慢点
从去年连续的降低贷款利息开始，近期密集出台允许永久居住权的外国人买房、鼓励农民进城买房、降低首付比例、减免交易税费等等刺激政策，可以猜想房地产的风险和压力已经达到历史高度，发掘一切机会，创造一切条件拯救房地产更像是医院抢救中连续注入强心针，但是旁边如果没有技术高超的医生操刀手术，光靠打针是难以救活一个病人的。
鼓励农民进城买房看上去有点像是病急乱投医，头疼治头、脚疼医脚，但如果与之前的户籍制度改革、农村集体经营性建设土地入市等联系起来看，还是有很强的关联性，对前面政策的是一种延续而打出的组合拳，农民实现出售或出租集体土地——购置城市房产——完成农民向城镇居民的转换，将一部分积极的农民彻底城镇化，这一数量十分巨大，超3亿的农民工以及留在农村的富裕阶层都是潜在人群。最终，既能缓解城市土地供需矛盾，提高土地生产效益，也解决了房地产泡沫软着路，还推进了人地同步城镇化等等，看上去确实是一箭多雕的上上策。城镇化现在已经不仅仅是我国追求的目标，更是被作为解决一切矛盾的万能良药。
我国的政策历来都不缺乏理想和智慧，往往缺乏的是在宏伟蓝图的YY下，对风险的严肃预判和严格控制。只看结果且利大于弊被看作政策成功与否的准则和标准，政策的反复调整被看作是风险控制的方法，只要成功可以不惜代价，而已投入的巨大成本和从前的教训都可以不去顾及。领导可以着急，出谋划策的人不能着急，颁发政策就更不能急，尤其是涉及弱势群体我们可以再慢点，冷静思考思考。
文 / 陈清鋆 华建公司
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