规划问道 2014年11月24日，越秀地产下属公司“栢盈国际集团有限公司”以底价64.5亿元拿下白云区同宝路163号红云涂料化工厂地块，成为年内的总价地王，折合楼面地价1.4万元/平方米。而在“地王”辈出的2013年，佳兆业以18.6774亿元和配建66800平方米保障性住房拿下的同区域白云区同宝路8号、10号地块，实际楼价地价超过2.6万元/平方米，该地块用股票的术语来说是“深度被套”。
那么，问题来了！
在当前房地产市场调整的形势下，“地王”项目该如何突围呢？
下面我们来说两个例子。
一、增城区朱村街凤岗村“碧桂园城市花园”
2014年3月26日，碧桂园以总价18.92亿元拿下增城区朱村街凤岗村两宗住宅用地，用地面积292.3亩，成交楼面地价3878元/平方米。
而仅仅过去不到7个月时间，碧桂园城市花园开卖，住宅毛坯售价7300-8300元/平方米之间，而网签均价为8290元/平方米。在此，我们不难看出碧桂园走的是一条快速回笼资金的道路，尽量降低资金的时间成本，达到快速回收成本的目的。
二、黄浦区南玻地块“佳兆业城市广场”
2013年6月8日，佳兆业以45.6亿和配建保障房157800平方米拿下南玻地块，实际成交楼面地价超过11500元/平方米。
今年10月，佳兆业城市广场开售，平层售价1.6万元/平方米，复式售价2万元/平方米（均带装修），该项目邻近新塘镇，目前新塘在售的碧桂园凤凰城带装修洋房9000-10000元/平方米之间，翡翠绿洲毛坯洋房售价9500元/平方米左右，从成本角度看，佳兆业城市广场处于绝对劣势，因此只好在产品设计上做文章。
佳兆业城市广场推出的85-123㎡的四房两厅三卫带主套的复式单位，层高6米，实用率达125%，通过增加实际可售面积来降低其土地成本。
以上两个例子我们不难看出，“地王”项目想要成功突围，可以从提高去化率或者提升产品品质两方面做文章，而据我们观察，从2012底至2014年初成交的一批高价地项目将集中上市，其无论是项目进度或者是产品定位都有一定提升。不过2013年5月成交的广州单价地王—南洲路地块（楼面地价约36000元/平方米），由于其地价比周边房价要高约20-30%，如何“解套”，我们也将拭目以待。
房地产行业的土地成本在不断升高，相应地开发利润则在下降，开发利润回归合理水平将成为未来行业发展的新常态。
