规划问道广州商业贷款二套房首付比例为七成
羊城晚报记者 林桂炎 摄
北上广深可结合实际自主确定比例；专家称一线城市落地较难
楼市政策再度松绑！8月31日，住建部、财政部和央行联合发布《关于调整住房公积金个人住房贷款购房最低首付款比例的通知》，9月1日起，拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，最低首付款比例由30％降低至20％。北京、上海、广州、深圳四个城市可在国家统一政策基础上，结合本地实际自主确定相应比例。
广州住房公积金管理中心相关负责人8月31日表示，目前暂未收到相关通知，将在收到通知后组织研究广州公积金贷款购买第二套住房的最低首付款比例。
广州怎样执行尚未定
广州自今年6月8日起执行的最新房贷政策为，首套房不区分面积，首付最低统一为两成；二套房分两种情况，对拥有一套住房但无贷款记录或者拥有一套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，最低首付款比例为30%；对拥有一套住房但未结清相应购房贷款的家庭，最低首付款比例为40%，利率都为公积金贷款基准利率的1.1倍，上述首付比例均比此前的六成有大幅下降；仍暂停发放三套房公积金贷款。
按照三部委通知要求，广州是否会将公积金贷款购二套房最低首付降至两成？广州住房公积金管理中心相关负责人表示，调整首付比例还需要广州市住房公积金管理委员会研究决定，接下来会针对广州的实际情况进行研究分析。
低比例首付实际难享
在实际操作中，即使公积金二套房贷的首付比例能降到两成，购房者很可能也比较难享受到，因为单纯的公积金贷款已很难满足购房需求。
比如，以单人最高可贷款额度50万元来计算，要做到两成首付，房屋总价为62.5万元；以双人最高可贷款额度80万元来计算，要做到两成首付，房屋总价为100万元。在广州以这样的总价买房，要么所购房屋面积很小，要么就特别偏远，并不符合大部分人的购房要求，势必要补充商业贷款来构成组合贷款。
然而，最新版《广州住房公积金贷款服务指南》对组合贷款的首付款明确规定：职工就同一房产申请组合贷款，首付款比例需要同时符合商业贷款及个人住房公积金贷款的要求，这也就是说，要“就高不就低”。目前，广州楼市商业贷款首套房首付比例普遍在三成，二套房首付比例在七成，因此，公积金贷款新政中关于首付比例的优惠，在实操中其实是很难享受到的，除非相应商贷首付比例也做出调整。
“金九银十”房价或涨
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次二套房首付比例调整出乎市场的预计。因为此前降息，公积金贷款利率已经下调了0.25个百分点，公积金贷款的利率本身就已经比较低了。
“这个政策对于房地产市场是有积极意义的。”严跃进分析，今年是典型的政策宽松年，各类宽松政策集中，可能会使得9月份出现一个非常好的购房时机，尤其对于二套购房者来说。与此同时，在传统“金九银十”的阶段出台这个政策，会使得购房者的信心继续提振。尤其是一些有改善购房需求的群体，更会在这个时候积极入市。一二线城市的9月-10月市场可能出现一波涨幅。
一线城市落地可能性小
不过，严跃进也提到，此次政策对于一线城市和二三线城市的具体政策落实提出了不同的建议。对于二三线城市来说，按照目前的政策，二套购房的公积金贷款首付比例可以进行下调。此类城市改善型购房需求可以积极释放。“当然，从实际操作过程来看，类似南京、郑州等重点二线城市可能会有压力，一方面是房价上涨已经是既定事实，二是公积金贷款额度可能会有不足的风险。”因此，他预计，在实际落实过程中，三线以及以下的城市会面临更好的政策扶持。
“对于一线城市来说，此类政策相对来说落地的可能性要偏小。”严跃进解释，一方面是此类城市目前房价上涨的力度是最大的，另一方面是如果二套购房的公积金首付比例进行调整，那么可能会激活更多高端置业需求。虽然这可以带来市场成交的上升，但可能也会增加房价上涨的压力。
同策咨询研究部总监张宏伟比较“看淡”此次公积金贷款新政：“象征意义大于实际意义。”张宏伟认为，公积金现在可能余额不足，或许不能支持大规模低首付放贷。其次，符合纯公积金贷款条件的人太少了。“简单来说，贷公积金首付两成根本买不到房子，而符合条件的不会买政策内的房子。”在他看来，此次政策更像是在查漏补缺，打擦边球，真正伤筋动骨的商贷不变化，就没有实际意义。
业内人士表示，公积金与商业贷款不一样，各地都有最高限额，比如北京，最高限额仅120万元，这种情况下，首付20%不太可能实现。而因公积金额度紧巴巴甚至每月被“秒杀”的广州市，估计未必能实行首付两成。
(内容来源于羊城晚报-金羊网，由广东国地资源与环境研究院编辑整理)
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