探索住区街区联动的老旧小区改造“昆山之路”——昆山市老旧小区更新提升探索与实践

一、联手居民，听取群众诉求，凝聚围墙内外多方意见

在围绕大局“公转”的同时，住区街区联动塑造也聚焦群众“自转”。作为一项回应群众期盼的民生工程，住区不只是一幢幢房子，而是承载居民美好生活的社区。昆山在实践中注重物本改造向人本治理转变，形成“四大方面”“十四项菜单”导则式更新改造新模式，并同步建立物业管理和社区治理长效机制，探索从住区到街区的宜居城市建设路径，逐步形成共建共治共享的社会治理格局。

全方位推进宜居住区建设，搭建社区交流平台。利用“互联网+共建共治共享”等线上线下手段，开展党组织引领的多种形式基层协商，主动了解居民诉求，促进居民形成共识。中华园街区中的中华北村在改造中成立志愿者队伍，积极参与改造管理，收集居民意见建议50条，调解问题20个，保障了改造进度和改造效果。中华北村改造被评为2019年江苏人居环境范例奖，社区居民获得感、幸福感、安全感有效提升，问卷抽样调查居民满意度达90%以上。

系统化推进宜居街区建设，开展全过程咨询服务。中华园街区正在推进“党建引领、政府统筹，专业部门与街道（办事处）主体、专业力量支持、社会公众广泛参与”连片整体提升的街区式改造，打造“治理+发展+服务群众”闭环更新模式，改造方案制定、施工、监督、后续管理、评价和反馈效果等各个环节，都充分听取居民意见，凝聚社区治理共识，全面营造高品质的街区环境。

中华园街区议事会制度

二、联通部门，推进小微基建，串连围墙内外基础设施

建立高位协调、多方协同的工作机制。成立美丽宜居城市建设领导小组，分管副市长为组长，住建局牵头，各部门协同；建立联席会议制度，定期召开工作会议，协调重大问题。在街区改造提升中，注重将基础设施建设和公共服务配套集成，设立改造单元，妥善安排住区改造与周边项目建设的同步谋划、同步施工，以“块”为单位集成推进。通过住区街区联动塑造倒逼城市基础设施的集约整合和优化更新，营造“15分钟生活圈”，满足居民“最后一公里”需求。

对公共性强的社区“微基建”，注重政府主导的合作治理，吸引企业或社会组织并调动社区志愿者服务团队参与，提高服务质量，降低运行成本。2020年启动“昆小薇共享”公共空间提升行动，市住建局与城市管理办事处、社区以及市级相关部门合作，系统化微更新城市公共空间，注重与社区营造、小游园改造提升、道路节点景观改造提升、历史文脉传承等相结合，将昆山中环以内作先行区域，并打造了东塘街、环北路作为样板段。

住区、学校周边小微空间提升为“小游园”

城区学校周边小微空间提升为“稚趣街角”

对市场性强的社区“微基建”，如邻里中心、社区24小时便民商业点、社区智能快递柜等具有很强的商业属性，通过政府引导、企业主体、居民参与的方式建设运营，既防止政府大包大揽，保证公共财政的公平和可持续性，也有助于防止公共资源错配低效。与阿里巴巴集团达成合作，在中华北村引入全国首家菜鸟驿站综合服务站，集快递代收代发、包裹纸箱回收、衣服送干洗、社区团购等服务于一体，激发社区生活圈建设。

中华北村菜鸟驿站综合服务体

对社会性强的“微基建”，如社区花园、 弄堂客厅等“三微治理”（楼栋微整治、空间微改造、景观微更新）项目，注重居民主导的合作治理，政府通过设立自治基金的形式适当予以支持，由社区居民自发组织，在专业团队的指导下，进行项目更新和日常管理。今年，昆山大力推进既有住宅增设电梯工作，以全体业主建设主体，承担建设资金及运行使用、维护管理费用，政府给予不超过20万元/台资金补贴。近半年来，昆山已成功交付使用2台电梯，启动14台增梯工作，并有35个小区64个单元的居民提出加装意愿。

加装电梯实景

三、联动市场，创新体制机制，打通围墙内外运营壁垒

住区街区联动塑造面广量大，单纯依靠政府投入难以为继。为有效破解这个“卡脖子”难题，昆山在坚持政府引导的基础上，激发多元主体作用发挥，多措并举推动市场机制引入。

试行市场化运作模式，创新实施多元资金筹措。“银政企”合作推动住区街区联动塑造、探索市场化运作模式。中华园街区中的中华西村在省内创新实施多元资金筹措，获得中国建设银行昆山分行融资4500万元，成为苏州大市范围内首个放贷成功的老旧小区改造项目。

创新性地探索建筑所有权、承包权和经营权分离运营管理模式。在产权不变的前提下，中华园街区改造主体调整为文商旅集团，由其下属国有企业昆山国衡公司负责投资和建设。按照“谁投资谁受益”原则，改造后的小区、社区用房由文商旅集团所属物业公司管理、经营，实现投资、建设、管理和回报全过程闭环。

完善国有物业公司接管自管小区新模式。改造后的中华北村委托文商旅集团所属物业公司管理，除了提供基础的安保、保洁、绿化、工程维修等服务项目外，还特别注重“个性化、人性化”的营造，增设特色服务项目。该项目荣获“2020年度苏州市市级示范物业管理项目”的称号，是昆山首个获得“苏优”称号的老旧小区。

红管先锋示范点、智慧系统数据库、家家通服务队

昆山深入贯彻落实习近平总书记提出的“人民城市人民建、人民城市为人民”重要理念，在住区街区联动塑造中，紧紧围绕高品质生活、高质量发展、高效能治理目标，把住区更新改造与街区更新、社区治理相结合，因地制宜地补短补缺，逐步完善现代化街区基础设施与公共服务，通过解决群众关心的“关键小事”，让故土难离的“老昆山人”和千千万万的“新昆山人”获得感更足、幸福感更可持续、安全感更有保障。

附：昆山市中华园街区项目情况

• 区位、地址：中华园街区位于江苏省昆山市开发区，临近昆山南站、昆山站和昆山出口加工区，为省级宜居示范区。

中华园街区区位图

• 规模、户数：中华园街区用地面积78.8公顷。现状居住户数4413户，常住人口 24284人，其中户籍人口6163人，外来人口18121人，集宿人口3888人，外来人口比重达到75%，中华园成为本地和外来人口混居的街区（3个小区外来人口均超过72%） ，人口结构高度老龄化的街区（户籍60岁以上占比26%，65岁以上占比19%）。

• 主要功能：包含3个安置小区、1个商品小区、1个小学、2个幼儿园、2片沿街商业。其中，中华西村涉及住宅28栋，住户1135户，建筑面积11.21万平方米；中华东村涉及住宅57栋，住户1834户，建筑面积18.5万平方米。

• 存在的问题

从环境层面上看，老旧小区大都雨污合流，给城市水系带来污染，同时也增加污水处理的负担。此外，雨污合流使生活污水内的各类脏物混合着雨水冲刷的泥沙，极易造成管道淤泥堵塞，大大消减管道排水能力，造成逢雨必涝和污水横流。

从社会层面上看，老旧小区大多位于城市核心区，地理位置优越，动迁成本较高。同时老旧小区往往存在老龄化、低龄化、群租房严重、人口密集等问题，而由于建造时间久、设计标准低、缺乏管理等原因，老旧小区往往消防设施不全、消防通道不畅，存在较大的安全隐患。

从居民层面上看，老旧小区由于年久失修，大多存在屋顶漏水、外墙面渗水现象。同时随着生活水平提高，老旧小区停车矛盾、监控等技防设施缺失问题越来越严重。

• 改造内容方面：

→ 1.0阶段：基础设施改造

从小区视角出发，关注小区内部的物质空间提升，开展了以中华园北村为代表的基础设施改造工作，由政府主导，以民生保障为重点，突出精准优化、精致营造和精细管控，确定了昆山老旧小区改造内容“十项菜单”，推行导则式更新改造新模式。

→ 2.0阶段：关注社会经济效益 

从街区视角出发，关注生活圈的营造，开展了以中华园西村的工作探索，在物质空间改善的基础上，进行了社区配套服务的提升，并关注社会的经济效益，逐步引入市场力量，改造过程中初步确立“资金合理共担机制”。

→ 3.0阶段：社区与城市共融

从城市视角出发，探索了以中华园东村为代表的社区与城市共融工作，挖掘社区价值，探索社区和城市互促之路，互相提升了人居价值、门户价值、社会融合价值、产业服务价值。

中华园街区转型改造

• 群众工作方面：

搭建多元化、参与式的工作平台。由政府组织领导平台、省规划院提供咨询机构技术平台、社区议事会搭建市民公众参与平台、街区治理基金搭建市场化营造平台，探索政府统筹、街道（办事处）主体、部门协作、专业力量支持、社会公众广泛参与的街区更新实施机制。搭建共同缔造参与平台。建议由震川城市管理办事处负责组织和成立“街区议事会”，制定议事规程。近期以政府主导、第三方运作、居民参与构建“街区议事会”，远期政府还权赋能负责监督，第三方机构支持，最终由居民主导。

多元化参与式工作平台与共同缔造参与平台

• 资金筹措方面：

中华东村老旧小区改造、中华西村老旧小区改造、中华园街区老旧小区三个社区中心改造工程，实施主体为昆山国衡资产管理有限公司，由其立项、融资、建设，企业性质为国企，由昆山阳澄湖文商旅集团有限责任公司100%持股（文商旅集团由昆山市政府国资办100%持股），注册资本3000万元，项目投资总金额为28300万元。收入来源包括但不限于小区物业费收入（改造后后期长效管理由文商旅下属福田物业公司承担）、改扩建停车位出售或出租收入、广告牌收入、入驻服务商户管理收入、三个社区用房租金收入和文商旅集团可统筹综合现金流等。在管线设施设备改造提升上，通过市城建例会明确市财政和各管线单位资金承担比例，确保管线入地工作顺利推进。

• 推进机制方面：

为进一步加强统筹协调，以高水平党建体系、高质量城乡建设和高效能城乡治理推进中华园街区创建省级宜居示范街区，由昆山市人民政府牵头，成立创建工作领导小组。为有序推进省宜居示范街区创建各项工作，确保创建工作顺利完成，结合中华园街区创建项目清单，明确了市住房和城乡建设局、震川城市管理办事处、市城投集团等参与单位的职责。

• 后期管理方面：

在物业管理方面引进专业化管理较强的文商旅旗下的福田物业公司，同时依托已经建设完成的系统化小区技防设施，保障物业管理正常规范运作。小区管理引入“共同缔造”理念，以物业为主，社区及居民共同参与，建立物业管理、社区治理、居民自治“三位合一”的小区管理长效机制。

• 改造项目生成机制方面：

→ 满足百姓所需

以中华园东村为例，采取问卷与访谈结合的方法，调研发现，小区人群主要细分为四类：常住且有出租房屋人群、常住但无出租房屋人群、常租人群（生活6个月以上）、短租人群 。安全作为第一保障，是所有受访者普遍关心的问题。其次常住且有出租房屋人群更关注停车问题和基础公共服务设施的完善；常住但无出租房屋人群更关注安静的小区环境和健身设施；常租人群更注重停车和休闲娱乐设施的设置；短租人群则更关注公共设施和便民设施的配备。精准匹配各类人群的诉求，分类施策。

→ 完善街区所求

结合中华园东村所在地现行控制性详细规划，调整小区地块内的小学为新公立幼儿园，同时保留现有中华园幼儿园，服务群益及周边社区。结合中华园东村周边道路情况，分别进行快速化改造和道路拓宽。东村内部横向道路支13路划定为城市支路。结合中华园街区绿道系统，规划为两轴、一环、多节点。将分近远期形成以衡山路、中华园路、东安江路为骨架的主要城市宜居空间，通过步行环串联各个主要环境提升节点。

中华园街区控制性详细规划

→ 修补城市所缺

中华园街区临近综保区，在昆山城镇化的发展过程中，为综保区员工的生活居住配套提供了很好的保障和补充。所以，中华园东村老旧小区改造会对昆山城市发展带来的综合效益,实现中华园东村所承担的公租和廉租住房空间的提升。并且，与一般老旧小区改造项目所不同，中华园社区工作重点是解决社区安全和提升空间品质资金投入集中在景观环境与智慧安防。以中华园东村的老旧小区改造为试点，弥补了昆山城市所缺失的公租房、廉租房设施，是最经济的途径。

中华园东村与美华园工程造价对比分析图

• 存量资源合理利用机制方面

→ 社区用房

以中华园东村为例，相较于中华北村和西村，中华东村在空间位置上更靠近出口开发区，为务工人员提供了经济可靠的住宿服务。中华东村的社区用房，应在为街区提供社区服务设施的基础上，提供场地进一步为务工租住人群，成为工作培训、个人进修的空间，甚至在未来作为可供出租培育科创的工作室。

中华园街区社区用房

→ 十字轴线

串联社区服务中心，构建街区共享轴。街区共享轴的构建将串联中华西村与东村，服务于整个中华园街区。提供社区服务、图书自助、大型集会、休闲健身、老年活动、儿童游乐等多样性集体性活动。整体提升街区活力，实现功能的共享。

补充必要活动场地，打造社区活力轴。社区活力轴的构建主要服务于中华园东村的居民。提供便民服务、休憩交流、信息交互、文化宣传、自助售卖等小区内服务功能。拓宽了活动的范围，丰富了活动的多样性，提升了居民生活设施水平。

轴线中心预留装配式建筑空间，提前铺设水电管网，未来根据需求完善功能，最终打造两轴中心的社区会客厅。

中华园东村十字轴线与中华园东村社区会客厅

→ 社区入口

合理利用社区门户空间。基础类工作方面，以安全有序为目标，对小区大门进行造型设计，保障小区的安全；完善类工作方面，进行小区功能的完善，将小区大门结合周边场地进行设计，完善小区入口功能，大门是小区发生活动的场所；提升类工作方面，将小区大门设计的考虑范围扩大到街区层面。小区大门是小区与城市进行信息交互的平台。

• 社会力量以市场化方式参与机制方面

首先，在安防管理和加装电瓶车充电桩等方面引入市场力量，进行市场化的运营。第二，深化与阿里巴巴集团的合作，在中华东村改造方案中提前为菜鸟驿站综合服务站预留了相关场地设施。计划在成功实施中华北村全国首家菜鸟驿站综合服务站的基础上，更加深入地引入社会力量参与，补齐老旧小区改造后的配套服务短板。

社区设施建设