规划问道背景
1973年，美国俄勒冈州土地利用规划中开始设置城市空间增长边界（Urban Growth Boundary），1978年划定波特兰市的区域城市增长边界，每五年评估一次，如需扩大边界，根据俄勒冈州法律268章有关程序执行。如今，中国各大城市也在陆续启动划定空间增长边界的工作，UPDISCC翻译引进此文，和大家一起看看美国城市研究者对波特兰城市增长边界的分析和研究。
图一 美国波特兰的城市增长边界（图片来源：谷歌）
《俄勒冈报》曾发布了来自波特兰大都市住房建筑商协会（HBAMP）的年度预测报告，报告中建筑商们对未来发展的形势并不十分清楚。不过，还是可以看出经济大萧条改变了大家对城市增长边界的一些看法。
全美住房建筑商协会的首席经济学家 David Crowe在评论中为经历了经济大萧条以来最不景气的房地产市场后依然生存下来的建筑商们感到欣慰。这种不景气的现象在某些地区已持续了5年，无论从任何角度来看，都是十分可怕的。HBAMP还回顾了一下建筑商们这25年来的信心值：以0到100分来衡量的话，从1985年到2006年，建筑商们的信心从未低于过50分；而今天，这个数字只剩16分了。从1993到2005年，波特兰市区批下的独栋住宅建设许可每年都超过一万个（其中有一年除外），而这个数字在2009到2010年间大幅度下降到了每年4000个。
明眼人都能看出，几年前建筑业的过度火爆是造成如今低迷状况的直接原因。举个例子来说，过去几乎整整一个世纪，美国人花在住宅上的钱是他们年收入的3.2倍。2000年经济繁荣期间，这个比例在全国高达4.7倍，俄勒冈州甚至达到了5.4倍。作为一个标榜自己是美国可持续发展标杆的地区，俄勒冈期望人们花费年收入的五倍来购买住房，这是绝对不可能持续发展的。所以，这个比例如今恢复到较为正常的水平——全国3.26、俄勒冈州3.7，也不足为奇了。
不过，天无绝人之路，金融利率一直保持着历史最低，再加上过去三年中建设的房屋又相对较少，因此市场中任何一点小小的需求都会导致房屋的短缺，这可以说是建筑商们的福音了。
在所有HBAMP年度预测报告的评论和看法中，最值得一提的也许是本次报告承认了波特兰大都市区域增长边界是一件对我们有益的事情，而非像某些鼠目寸光的建筑商们曾经认为的那样一无是处。
John Burns地产咨询公司的Tim Sullivan说到：如果不是大州严格的土地利用法律，俄勒冈州也会经历和凤凰城以及拉斯维加斯一样的命运——大规模的过度建设而导致经济黑洞，尤其是曾经繁盛一时的罪恶之城拉斯维加斯。“正是因为城市增长边界，” Sullivan说：“波特兰才成为了凤凰城的正面参照物（凤凰城可以在任何时候建设任何东西）。”
就像曾经饱受争议的土地利用法一样，城市增长边界也受到了住宅建筑商协会和其他一些建筑商的攻击。反对者们把昂贵的住房价格作为攻击城市增长边界政策的靶子。他们声称，土地价格曾经只占住宅建设成本的25%，如今却上升到了40%，因此有必要采取一定的措施了！他们还说，由于市场被城市增长边界打乱，波特兰市区还面临着经济适用房短缺的问题。几年前当区域政府宣布Damascus区将成为首个并且唯一可以扩张边界的区域时， Hillsboro区、Forest Grove区 和其他的郊区领导者们都被激怒了。
毕竟加入城市增长边界计划是会让土地价格更加昂贵。路易克拉克大学环境与经济资源系教授Eban Goodstein在2000年做过一项研究，希望弄清楚房价上涨到底是受到城市边界增长管理政策造成的土地的供应限制的影响，还是因为波特兰也像其他热门城市一样有较大的需求量或投机炒房现象。他发现，城市边界的土地可以卖到 150,000美元/英亩，而刚刚超出边界的土地仅卖 18,000美元/英亩。但这足够成为城市边界扩张的有力论据吗？
全美住房建筑商协会的数据称，波特兰市住宅的平均价位从 1991年的85,000美元提升到了1996年的144,000美元再到2001年的220,000美元。这期间，波特兰是全国房价百分比增长第二大的城市，曾一度造成了人们对经济适用房危机的担忧。但是，并没有相关的数据可以证明城市增长边界是造成此现象的主要原因，因为其他的比如像丹佛市这样没有增长边界的城市也能看到类似的房价上涨现象。
图二 位于华盛顿郡的波特兰郊区
还有人因为一些更加实际的原因对城市增长边界表现出不满：比如像波特兰的两个位于华盛顿郡西北角的区——Hillsboro区和Forest Grove区（如图2），这两个地方为区域增设了许多新工作岗位，因而其边界的扩张问题应优先考虑，而非先允许东部的Damascus区扩张城市边界以修建住宅。因为如果这样的话，工作和居住地将会被分离。基于这些原因，一些建筑商和房地产商支持一般意义上的城市增长边界计划，但渴望边界更具有灵活性。
此外，很多经济学家开始相信房价并不是土地利用政策的反映而是需求的反馈。独立经济学家Joe Cortright说：“快速发展的地区房价往往会攀升，因此关注市场需求方面的因素更为重要，房价的上涨说明这个地区的发展变得越来越吸引人。”
Goodstein的调查总结出：城市增长边界对房价有着“很小的、在统计学上很弱的、向上的影响”。他的数据发现，如果没有城市增长边界的话，波特兰的房价确实会比平均水平少10,000美元，这大大低于三年内全国住房下跌的价格；然而这些钱与我们在一个没有边界的、巨大的、不宜居的城市里为交通、生活等付出的代价比起来却根本不算什么。这样想来，还是对城市发展边界蛮有信心的。
原文地址：http://chatterbox.typepad.com/portlandarchitecture/2010/12/the-urban-growth-boundary-and-homebuilder-humble-pie.html
翻译：
车韵，陈可欣
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