从“物质环境更新”到“社区长效治理”，新一轮老旧小区这样改｜社区设计师

新发展格局下老旧小区改造怎么做？如何实现老旧小区的长效自治？我院景观与旅游规划设计所结合多个成片连片项目实践经验，运用“城市运营”视角，建构全链条、全体系、全周期的技术工作框架，通过社区长效治理模式，助力老旧小区环境品质提升改造工程。

发挥多专业融合、设计产业链上下延伸的优势，我院协助业主单位构建“策划-规划-建设-管养-运营”的全链条工作框架，重点参与了指引编制、片区划定、资源盘整等重点前期工作。

（1）  编指引——技术引导与规则制定

技术方案要包含哪些内容？怎么对后续的管养运营进行评价并引导修正？成片连片改造工作从起点开始就面临一系列难题。

为形成统一认识，明确技术标准，完善工作机制，院技术团队与相关单位共同编拟了《广州市老旧小区成片连片改造示范区策划方案编制和报审指引》（以下简称“片策编制指引”）、《广州市老旧小区成片连片改造引入社会资本投资建设及日常管养成本估算参考标准》（以下简称“成果估算参考标准”）、《广州市老旧小区成片连片改造社会资本参与运营管养评价指引》（以下简称“运营管养评价指引”）等相关技术文件。

“片策编制指引”建构了围绕规划方案、运营方案、实施方案三个板块开展工作的技术体系；“成本估算参考标准”明确了社会资本参与改造的服务内容标准及成本测算方法；“运营管养评价指引”构建了运营管养成效评价体系，形成了有效的反馈机制。三个指引从片策内容、工程实施、后续评价多维度对改造工作进行引导，满足了新格局下片区统改、多方共建、改管一体的发展要求。

“片策编制指引”中规划方案、运营方案、建设方案

（图源：自绘）

（2）  划片区——明确改造对象及项目计划

以往老旧小区改造范围局限于计划图斑，缺乏对大片区内公共界面、城市空间的考虑，无法统筹各类基础设施建设与资源活化利用，改造效果难以达到最优。成片连片改造将若干个碎片式的小区整合在一个片区范围内，以凝聚改造潜能和动力，因此，范围划定是成片连片改造前期最重要也是最复杂的工作。

技术团队通过对现有老旧小区图斑的识别，结合市区重点项目平台布置，划定初步改造意向范围；以“城市运营”的视角出发，通过改造潜力空间评价体系，对初步的意向范围进行改造潜力评价；叠加现有行政管理边界、自然边界及其他项目边界，形成资源合理搭配、社会资本易于进入、行政管辖便捷、可实施性强的片区范围。

（3）  盘资源——挖掘潜在价值，寻找改造内生动力，为后期运营铺路

公房、闲置空间和潜在停车空间是老旧小区改造中重要的更新资源。通过公房使用权的让渡，一方面可以变闲置公房为各类公服设施，补齐老旧小区设施短板；一方面可以引入社会资本商业运营，形成租赁利润，盘活空置资源，反哺老旧小区的长效管养。

在本轮成片连片项目中，技术团队通过多轮现场摸查和数据搜集，在街道相关人员的帮助下，确定了各个片区内部公房的落位和使用情况，明确了各个片区潜在的停车空间和停车位数量，落实了片区可利用可改造的闲置空间数量和位置，形成了潜在资源一张图，为后续的规划编制提供了保障，亦可作为政府决策工作参考。

（1）  问需求——多方走访，协调多方利益需求

解决居民日常生活诉求，提升居民生活质量是老旧小区改造的核心。院技术团队通过现场走访、问卷调查、居民代表会、怀旧征集、共同缔造委员会，现场方案会等6种循序渐进的方式，化身为社区居民解决身边难题的贴心街坊。设计团队实施“一社区一策”与社区居民建立了长效沟通机制。院技术团队通过与基层街道和运营企业的对接，充分了解各方需求意愿，协调多方利益，形成多方认可的工作思路与高效地沟通路径。

（2）  寻药方——专家把脉，细捋问题出对策

基础设施的更新和功能配套的完善是老旧小区更新改造最为基础的内容。在本轮成片连片改造中，规划、测量、市政、建筑、岩土等各专业总工亲临现场调研，通过“社区设计师工作坊”的形式，与项目团队进行了细致交流，对片区核心问题“问诊把脉”，多专业联动赋能，对片区的关键问题做出了指导，为技术团队完善片策方案做出了指引。

院内多专业专家问诊把脉，指导技术团队推进工作

（图源：自摄）

在海珠区二龙片区改造项目中，我院技术团队构建了“微安防”、“微交通”、“微市政”、“微空间”、“微设施”、“微单元”六个微治理体系。通过打通消防生命通道、重塑慢行公共空间、盘活低效公房等方式保证社区环境和居民生活水平提升。

六个微治理系统保基础

解决居民生活基本问题

（图源：自绘）

（3）  塑场景——紧贴百姓，接地气，聚人气，留住烟火气

生活场景的重塑是老城区复兴的重要手段。在成片连片改造中，我院技术团队利用片区闲置空间及低效用地，重新设计居民需要的、接受的场所环境，适当的嵌入新的社区服务设施，同时审慎梳理场地肌理、空间布局、建筑界面，保留延续了历史记忆与场地地脉，提升了环境品质的同时，留住了街巷的人气和烟火气。

二龙片区龙导尾、海珠涌、龙骧街

三个主题场景

（图源：自绘）

（1）  列清单——建设一张图

通过积极与相关单位对接，我院技术团队理清了与其他微改造项目及市政改造项目的工作界面。在此基础上，从政府、社会资本、专营企业三方投资主体出发，形成了三类项目，合理排布了各个项目的实施时序，避免了资源的浪费。

二龙片区人居环境提升项目

建设“一张图”

（图源：自绘）

（2）  算台账——投资一张表

为了保障项目能够吸引运营企业参与其中，技术团队完成了明确的建设投资与运营清单，形成详细的成本-收益“一本账”管理系统，落实了“城市运营”理念下以资源换服务的工作要求。

（3）  明路径——治理一盘棋

建立长效运营管养机制，打造多方共同参与的治理体系，是老旧小区运营管养的最终目标。技术团队积极与相关运营企业及基层街道沟通，多轮交流，搭建了长效沟通机制；同时帮助相关运营企业盘整了未来潜在的设施布点，形成了运营管养的初步思路与管养服务清单，为后续的长效运营管养打下了基础。

二龙片区运营管养内容及运营管养架构

（图源：自绘）

二龙片区地处海珠区西北角，面积共65公顷，涉及龙凤、南华西两个街道共十一个社区。项目借鉴片区内部“漱珠涌”的文化意象，在龙导尾集市中央形成了“漱珠广场”，为居民提供了游憩休闲的公共空间；同时对海珠涌畔、龙骧大街进行改造，形成了居民乐享、游客乐游的公共活动空间。

二龙片区龙导尾漱珠广场、

海珠涌畔、龙骧大街改造效果

（图源：自摄、自绘）

省医-中山医片区位于越秀区省人民医院附近，涉及华乐、黄花岗、大塘、农林、大东五个街道，面积共188公顷。改造针对片区五大街道的现状资源提炼“一片一主题”，实现老旧小区综合治理，打造健康主题凸显的品质化人居环境。同时针对片区丰富的医疗资源，以片区医院主要入口空间为对象，针对现状三类交通痛点提出“一院一策略”，对医院入口进行提质。

省医-中山医片区大东街道、华乐街道、

农林街道、黄花岗街道人居环境节点改造效果

（图源：自摄、自绘）

设计以民生最大公约路径为切入点，通过“文化径、绿美径、生活径”三径塑造有温度的活力带，将街区公共空间营造出鲜明的历史氛围，让片区重新焕发活力。

南源街道项目文化径、绿美径改造效果

（图源：自摄、自绘）

设计以恢复传统街巷格局为切入点，最大化激发公共空间对居民生活的服务能力，通过“一脊三径”塑造有温度的生活路径，以街区公共空间改造为基础，完善民生基础设施，促进建筑活化，恢复历史文化氛围，让片区焕发新活力。

泮塘路及周边街区项目改造效果

（图源：自摄、自绘）

白云街老旧小区改造项目位于越秀区白云街道，包括筑南社区及东湖新村小区，改造总面积约69000㎡。改造从“儿童友好社区”这一视角出发，通过200m儿童友好上学路、跑道乐园、立体画廊等设计，形成了儿童友好、全龄适宜的宜居社区。

白云街老旧小区立体画廊、跑道乐园改造效果

（图源：自摄、自绘）

提升老旧小区居民的生活环境，多方参与改造，长效共管共治，是成片连片改造改造的目标。我院景观与旅游规划设计所不断实践创新，探索出一条“城市运营”视角下的改造模式，初步实现了老旧小区成片连片改造片区统改、多方共建、改管一体的改造目标。未来，景观与旅游规划设计所将持续推进相关项目的实践研究，以绣花功夫助力广州老旧小区改造工作。

供稿｜景观与旅游规划设计所

技术审核｜总工程师办公室

编辑｜办公室