回顾 | 东京 · 上海 城市更新研讨会

《东京城市更新经验》一书自出版以来，受到了专业各方的关注。在这个合作研究成果基础上，2019年10月24日，“东京·上海 城市更新研讨会”在上海召开。此次研讨会邀请与会嘉宾150余位，来自与城市更新密切相关的学术研究、规划设计专业、城市管理、房地产开发、咨询和资产管理等领域。在此，学术和专业机构搭建对话平台，促成各方面力量共同研讨城市更新问题。

研讨会开幕由同济大学建筑与城市空间研究所常务副所长沙永杰教授主持，上海市规划和自然资源局总工程师白雪茹、上海市城市规划设计研究院院长张帆、株式会社日本设计社长千鸟义典和同济大学建筑与城市空间研究所所长、中国科学院院士郑时龄致辞。

研讨会上，聚焦“城市能级提升与城市更新”问题，株式会社日本设计前执行董事，资深规划专家岗田荣二、华建集团华东建筑设计研究总院院长张俊杰、上海市规划和自然资源局详规处处长伍攀峰分别作了主题演讲。

主题演讲一

首先是大丸有都心CBD的诞生。1868年明治维新之后，日本走上打开国门的近代化道路。1890年，政府为筹集城市更新费用，将丸之内地区一带的35公顷土地转让给现在三菱集团的创始人岩崎，之后三菱集团将他拥有的部分土地转让给了铁道省，并于1914年在那里建造了一座砖瓦结构的东京车站。1923年，三菱集团建造了日本最早的现代化办公大楼——八层楼高的丸之内大楼。此后，又在整个大丸有地区相继建造了写字楼、银行总部。由此，丸之内成为了市中心的CBD。

随着时代变迁，经历了关东大地震后的复兴和战后重建，日本从1955年开始进入高度经济增长期，以丸之内为首的都心CBD容量已经无法满足日益增长的需求，于是东京都政府决定开发新的CBD，将距离新宿站西口步行6分钟左右的淀桥自来水厂搬迁至郊外，腾出土地用于建设新宿副都心，至1991年东京都政府迁入该副都心，近30年时间里，这里从一片净水厂发展成为超高层集聚、具有全球知名度的商务办公区。

20世纪80年代后期，日本国有铁道的民营化和消除大量赤字成为当时日本政府面临的重要问题。政府将品川车辆基地旧址和汐留货运站旧址等原日本国铁的土地经过清算出让给民营企业，并制定激励政策，刺激民间资本进行大规模的城市开发，以提振经济。由此实现了品川站东口开发（2003年竣工）这个当代TOD模式经典项目。

同样在2003年竣工的六本木新城，因靠近市中心、规模巨大，操作难度非常高，因此也可以说它是一个划时代的项目。除了上班族以外，每年有上千万人到访六本木新城，它的特点是修建了一条通往地铁的通道。虽然现如今这种为大型综合体打造通往地铁的通道的方式已成为常识，但在当时这可说是TOD的先进类型。

日本桥在日本近代历史上具有特别意义，也被作为日本道路网的计量始点。近代时期建造的西洋风格的桥梁上矗立着青铜麒麟雕塑，体现了日本桥地区东西方融合的特征。然而，这样一处繁华且重要的城市区域在20世纪90年代面临严峻的发展危机。在这样的背景下，作为日本桥地区的大地主与日本最重要的房地产开发商之一，三井不动产株式会社决定通过日本桥三井大厦再开发项目扼制日本桥地区随经济危机而地位下滑的局面，带动地区重新振兴。这个推进了东京相关规划法规的改进，建成后获得各方认同，带动了该地区的后续再开发项目，成为之后近20年日本桥地区持续再开发的起点。可以说这是一个兼顾历史建筑保护与再开发的成功案例。

由上述5个案例，岗田荣二先生进一步进行总结。

丸之内地区的建筑迎来了更新期，重建事业正在陆续更新当中。这里虽不适用城区再开发事业，但也有三家公司联合重建的案例。而丸之内和日本桥的共同之处就在于他们都保留了1930年代的商务区标志性建筑31米限高的同时进行开发和重建。

历史和文化不是一朝一夕就能形成的，但它却可以在转瞬之间消失。不管是东京还是上海，都不应该忘记在城市更新的进程当中将历史和文化传承给子孙后代。从东京城市演变过程和当前城市更新经验可以看出，城市发展模式转型和城市发展阶段转变都需要实施大规模的城市更新。

主题演讲二

目前，我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段，城市发展正处于转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期，土地利用方式亦由分散化向集约化转变。

据上海市第七次规划土地工作会议，我国城市的发展目标是建设具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市。其重点在于，加快构建高水平空间规划体系；促进城市影响力和竞争力的全面提升；把握规律、创新理念、引领潮流、关注细节；着力推进高质量利用土地，进一步盘活存量、提高绩效。

由此，提升城市能级和核心竞争力就显得尤为重要。第31次上海市市长国际企业家咨询会议提出，要提高城市创新能力、促进经济转型升级；增强资源配置能力，集聚高能级功能性机构，配置全球高端资源要素；提高经济密度，全面推动质量变革、效率变革、动力变革；注重打造文化软实力；坚定不移推进生态文明建设。

以上种种，进一步确定了中国城市的发展定位。其一，世界城市。这要求我国进一步提升在全球范围的影响力，建设更开放的国际一流城市，使北京、上海、广州、深圳等城市成为世界政治、经济、人才、信息、商品、文化的聚集区和发散地。其二，中心城市。提出要强化天津、重庆、成都等城市在城市群、都市圈中的核心作用；发挥其在经济、社会、文化领域内的主导作用。

演讲中，张俊杰先生将上海、北京等中国重要城市核心区与国际对标城区进行了多因素的横向比较，重点揭示了我国城市核心区在土地容积率和轨道交通配置等方面的差距。

例如，纽约和东京的核心区平均土地容积率较高，分别是7.1和6.8，上海较低，不到前者的一半；东京和伦敦核心区的轨道交通站点密度（个/平方千米）分别在10和7左右，上海不足1，在轨道交通线网密度、单位容积率线网密度和单位容积率交通站点密度等方面，上海也与东京、伦敦等国际对标城区有明显差距。

此外，张俊杰院长还从创新驱动、高密度“再聚集”、立体城市、活力与魅力、持续生长和弹性开发5个维度探讨未来高度城市核心区的发展问题。

演讲最后，张俊杰先生基于上述5个维度提出对策，进行展望。

首先，需要针对城市高密度核心区制定特定发展目标，并提供特定支持政策，并根据不同城市定位和街区定位进行调整，逐步推进实施。其次，结合区域开发与更新实行高效协同的整体运营机制，充分考虑政府开发、市场统筹，实现高密度核心区持续价值的提升。

城市高密度的发展，城市更新与开发建设并重，卓越城市高密度核心区，均具有中长期渐进发展的特点。伴随着城市竞争力的提升，高密度核心区需要随着不同时期的战略目标调整，需要持续更新的理念，需要在政策上不断的探索和创新，在实践当中持续的创造和超越，实现让卓越城市生活更加美好的理想。

主题演讲三

“上海2035”实施背景下

城市更新的探索和展望

从2000年以来的旧区改造，2014年存量工业用地改造，2015年城市更新宏观架构的建立，上海的更新走过了一个历程，但仍面临着一些问题和挑战。区域、整体如何更新；如何注重品质，实现公共优先；如何引导多方共同参与；如何实现规土融合，引导行动推进；如何兼顾风貌保护的要求……实际上，这些问题的提出也体现了在更新与规划编制过程中的要求。

从完善功能看，体现的是功能能级的提升和适应未来发展的要求；从公共服务配套设施来看，是针对多元人群的需求配置相应的设施，不但有政府投入，也有社会投入的要求。故此，地下空间的复合利用、资源整合、可持续生态化的发展，都需要在城市更新过程中重点关注。

在目标愿景落实的前提下，更重要的是制定实施规划。在上海的实践过程当中，不应单打一地对项目进行方案制定，更多应在区域研究基础上，对方案的更新和发展提出要求，通过上下结合的操作路径，提高实施计划的可行性。

如何完善城市有机更新资源高质量的利用，如何体现低效用地向高效用地的转让，将从经济、社会、文化整体的方向考虑城市效益。因此，将在未来工作当中重点考虑以下几方面：

第一，从目标来讲，更加关注民生需求，突出以人民为中心的价值取向，认真围绕衣食住行，安居乐业，解决老百姓切实关注的问题。同时，构建开放的公众参与格局，从规划制定之初就邀请社会大众广泛进行参与，与大家共同描绘未来的蓝图。

第二，加强对风貌保护街区的研究，实现文脉传承，新旧共生，既不忘历史，又使其在未来发挥更大的作用。

第三，提升经济活力，推动低效用地向高效用地的转变。

第四，提高城市的能级。既包括原来没有发展的区域，比如说北外滩区域，也包括已经发展的地区，比如说徐家汇。

第五，塑造文化客厅。如沿着苏州河，更好地调动周边地区。一方面实现绿地的生态效应，另一方面充分发挥它的经济价值。

伍攀峰先生提到，城市更新的工作牵涉面非常广，需要平衡的利益众多，这个过程面临的政策、标准、控制要求都与原来有所不同。故此，未来工作应有所重点。

首先，对规划管理部门来说，应全面对接国土规划空间体系的改革，更加强调从规划、建设到管理的整体路径。其次，应强化在市区两级政府之间的工作统筹。再次，应调动多样性的公众参与，拓展原本社区、对产业的调动。最后，应加强全过程的监测，把它纳入政府从原来的自上而下到上下结合，推动城市更新的发展。以上种种，都需要通过创新探索的思路，在过程中不断进行思想与认识的更新，适应未来的发展。

会上还围绕“城市能级提升与城市更新”主题进行了研讨。

参与研讨的嘉宾有：田岛泰（株式会社日本设计常务执行董事，城市规划项目群群长）、岗田荣二（株式会社日本设计前执行董事，资深规划专家）、关也彤（浦东新区规划和自然资源局局长）、许立凡（中信正业投资发展有限公司董事长）、傅志强（万科集团总规划师）、沈果毅（上海地产集团规划部总经理）、吕玫（仲量联行华东区战略顾问部资深董事）。研讨环节由上海现代城市更新研究院理事长俞斯佳主持。

讨论中，田岛泰先生提到政府与民间这一课题，实则是城市发展过程中不可回避的问题。应处理好两者之间的关系，更好地发挥合力。

岗田荣二先生提到东京在更新改造过程中，制定了保护历史文化建筑的特例，进行的相关实践或可为上海提供参考。

关也彤先生则提到，在大时代背景变化下，城市更新的含义、趋势已变得有所不同。城市规划的重要参与者们，都应加强对城市更新趋势的了解、提升法律意识、积极转型、充分发挥第三方作用、拥抱新技术，以实现未来的美好发展。

许立凡先生认为，城市更新的大前提，并非简单的制度变化，更多地是对城市管理理念的更新和改造。

傅志强先生举了东京1950年代成立的日本住宅公团的例子，提出各方若想突破互相不信任的瓶颈，需要一个大家都信任的第三方角色。

沈果毅先生则对未来提出期望，希望在实施项目过程中形成周全的生命周期，对开发、实施、运营提出更多要求，使其更加完善。

吕玫女士提到，在过去经历了很多年城市更新的项目积累之后发现内容层面、人的需求层面上才是城市更新重要的两个视角。故此，应关注城市更新的核心诉求。

研讨会最后，沙永杰教授致闭幕词。他提到，以《东京城市更新》一书为引子，号召各方力量参加这次研讨会，实则是一个起点。这是作为研究和专业机构，在城市转型发展的特殊阶段为城市发展做贡献的一个模式的新探索。城市的发展在特殊的时间需要第三方，需要研究和专业单位提出一些建设性，前瞻性的意见，并与各方面的力量形成合力，为城市的发展提供积极力量。虽然，上海城市更新的未来仍充满许多挑战，但大家仍对未来充满信心。上海未来必将持续不断的向前发展，不断增强其能级和国际地位。

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