城市更新是一个永续的过程，伴随着城市的成长、发展以及成熟，可以说永无止境。最近国内很多企业走出国门到英国、日本、美国、德国等地考察，他们在学习国外的城市发展经验时，考察的项目大多数都是城市更新项目。伴随城市不断向前发展，城市更新日益成为非常重要的议题，特别是当一个国家或地区的城镇化进入高级阶段时，它更加成为一种必然。
位于英国伦敦的金丝雀码头在海运非常发达的20世纪60年代非常繁荣，在80年代停止了运营逐渐被废弃。现如今，通过成功实施城市更新，金丝雀码头变成了摩天大楼林立的新型金融区、购物天堂、艺术时尚领地。这个案例告诉我们，城市更新不仅仅是城市由旧变新，更重要的是让城市更新和产业更新同步发展。
进入城市化率超过50%的高级发展阶段之后，一些城市就会出现收缩。加上劳动力、资本等可流动性的生产要素不断外流，自然会带来城市空间的衰败，这样的城市也就顺势变成了收缩型城市。应对城市收缩在发达国家的经验里有两种方式：一是增长模式，通过设立新区，依靠投资增长、增加项目数量，实现扩张式发展。二是挖潜模式，通过盘活存量，依靠城市核心资源的创新增长，提高城市核心区的产出效率。和增长模式相比，这种模式成功率更高，主要通过盘活存量，带来城市品质的提升和再次繁荣，让人口和产业再次回归城市中心。
基于此，讨论城市有机更新特别有价值。推进城市有机更新，充分发挥老城区原有的地理位置优势，同时在保持城市原有文化、肌理、文脉的基础上装入新产业，合理改造城市的内部空间，利于实现新与旧的完美结合，变和不变的内在统一。
怎么做城市有机更新？在我看来，有三点特别重要：第一，要注重挖掘城市遗产的价值。历史建筑是城市的基因，承载着一座城市的历史文脉，具有非常重要的历史文化价值。通过挖掘历史建筑的文化价值，引入现代商业元素提升建筑和社区的功能，才能使城市更新后依然呈现较强的历史感，并激发出新的活力。
第二，要有一种平衡政府、投资人、民众三者需求的模式。其中，政府是城市更新的规划决定者、投资人是主要实施者、民众是最重要的受益者。在考察很多国家后我们发现，没有一成不变的规划，过去城市的空间适应过去的产业结构，现在产业结构发生了变化，就要有新的空间来承载新的产业。商业建筑变成办公建筑或变成公寓，只要符合相关规定，其实都是可行的。因此，完善城市有机更新运作的机制非常重要，如果还按照一成不变的规划、用途、容积率进行管理，城市有机更新很难吸引到投资，也很难使新的空间承载新的产业。
第三，要有金融支持。城市有机更新非常复杂，它不是拆除重建、再开发，虽然拆除重建、再开发可以通过卖房子回收资金，但靠运营做的有机更新必须要有长期的资金支持。
我国的城市更新，经历了在实践中不断创新发展的过程。在认识上，已从上世纪80、90年代旧城改造提升到了城市更新；在模式上，已从过去的“大拆大建”转向现在的有机更新；在方式上，已从过去的“拆改留”变成“留改拆”，这些都是非常大的进步。
从政策上看，我国支持城市有机更新的文件非常多。比如《国家新型城市化规划（2014-2020年）》提出，要合理控制城镇开发边界，促进城市紧凑发展。2015年中央城市工作会议明确提出，要控制城市开发强度，树立“精明增长”“紧凑城市”理念，科学划定城市开发边界，推动城市发展由外延扩张式向内涵提升式转变。今年，住房和城乡建设部为城市的基础建筑保留和更新改造又专门发了通知，里面所涉及的要求都是城市有机更新的要求。中央政策层面已经非常清楚，地方政府层面也在积极立法推动，如上海、广州、深圳都有一些政策制度的安排。
不过进入新的发展阶段，我国城市有机更新也面临着非常大的挑战。政府层面要有支持城市有机更新的一系列制度创新。过去政府在城市开发方面的大量政策、规定、标准都是针对新的开发建设。针对城市有机更新，需要制定法律法规，提供多元支持的财政资金，建立具有弹性的规划管理、多主体合作的体制机制以及独特的城市更新管理框架等。
对于开发企业作为投资人进行实操来讲，城市更新的目标和实施路径有四大要素非常重要：一，科技为力，用具有先进生产力的技术改造过的项目会更加具有吸引力；二，产业为核，更新的建筑空间需要装入新的产业；三，设计为美，要充分发挥设计的力量；四，资管为要，是否能通过资产管理创造更多现金流，给地方政府创造更多税收，这是衡量城市更新能否取得成功的重要指标。
另外，金融层面需要有金融创新和重要投资保障。事实上，这两年为适应城市更新需要，我国在实践中已经有了一些金融创新，比如有政府引导基金、私募基金等金融手段，但我认为还不够。未来投资的基金化、改造的现代化、退出的证券化都非常重要。我们很期待有资产证券化的退出机制，资金才能投入，城市的有机更新才能持续。
（本文根据作者在“2019城市有机更新与服务模式创新高峰论坛”上的演讲整理）
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监制：肖正华 主编：程小红 编辑：高洋洋
原文始发于微信公众号（中国建设报产经报道）：中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹：永续的城市更新需要相应制度的不断创新