上海暂停新建商业类项目审批，唯土地与明天同在

沉寂已久的房地产、基建投资市场，在上周末，接连迎来了爆炸性消息。

1、12个债务较高省份除供水、供暖、供电等基本民生工程外，省部级或市一级2024年不得出现新开工项目。

国务院近几周向地方政府和国有银行发布一份通知，要求全国12个地区推迟或停止目前使用投资不到一半的项目建设。被点名的省市包括辽宁、吉林、贵州、云南、天津、重庆等。

 2、上海暂停新建商场、写字楼等商业类项目审批

“陈XX定调，全市不再审批新建商场、写字楼等商业类项目(已列入计划项目不影响)，不再大拆大建；国有企业要加快两旧一村、零星旧改力度，原则上只做城市更新，尽快形成典型案例；

对于虹口四川北路、浦东陆家嘴、前滩、花木、松江G60走廊、奉贤美谷、闵行漕河泾等部分区域空置率超过40%的情况，需拿出切实可行方案，务必确保上半年空置率低于20%。

国有企业要加速转型，做好全市土地收储，发挥国有企业要带头引领作用，2024年全市上缴国资收益要实现5%的增长目标，确保社会经济稳定”。

3、金色中环对2024年原计划新开工项目中非公益性质的商品房、商业、办公、研发、产业类项目暂缓实施

“对2024年原计划新开工项目中非公益性质的商品房、商业、办公、研发、产业类项目暂缓实施，并将项目当前进展、项目必要性以及如暂缓开工可能造成的影响形成书面材料，于2024年1月1日12点前纸质盖章件和电子版反馈至指挥部办公室”。

为何从国务院到上海市、区政府，对放缓了新项目的节奏？

受经济下行和人口负增长等因素的影响，基建投资的边际效益递减变得越来越明显。

政府要刺激GDP，就必须在消费、出口、投资这三驾马车中发力。

从23年的数据来看，出口方面，整体形势还是非常不乐观，美国前总统特朗普前两周以压倒性优势赢得艾奥瓦州共和党党内初选后，今年再次当选总统的概率大幅上升，但其在今年大选中主张的“对华全面贸易战”却会让中国的外贸和外资的复苏面临更大的压力。

消费方面，就业、收入预期的下挫有加重趋势，春节前各行各业的裁员潮也呈现扩大之势，去年的消费刺激政策在效果上远不及预期，现在国家已经在打老年人“银发经济”的主意。

而投资方面，一方面是投资的边际效益越来越弱。典型项目比比皆是，比如，甘肃省天水市盲目举债上马“有轨电车”项目造成巨大资金浪费，该项目规划投融资90亿元，一期工程运营以来，年运载乘客仅约80万人次，年收入160万元，年运营成本却达4000万元左右，亏空根本就是一个无底洞。

所以现在，政府手里也没有余粮了，要搞好经济，只能将之前投资的项目运营好。

上海是中国国际化最高的城市，世界级商业中心，但依然出现了商业项目的天量供应过剩与大幅空置。

图：上海商务区分布图（来源：楼典）

究竟过剩到什么程度呢，首先，从供应量上来看。

上海外环内及虹桥商务区未来五年的办公产品（包含办公及产业园）供应量达到约2384万平方米，其中，2024年是有史以来的供应最高值，预计供应量将超过600万平方米。

图：未来五年供应（来源：楼典）

上海目前已建成的办公物业面积，约为9000万平方米，目前的建设规划，相当于在未来5年，要新增27%个上海。

在近2400万平方米的供应中，浦东外环内凭借金色中环的建设，以5年1000万平方米的办公产品供应占比最高。

图：各区供应分布（来源：楼典）

其次，在这种天量的供应过剩背景下，空置率也随之高企。

在大板块上来看，北滨江空置率达到触目惊心的70%，几乎已经门可罗雀；其次是真如，空置率达到了48%，商办楼内已经冷冷清清；徐汇滨江，甲级写字楼空置率已经达到了31%。

而令人意想不到的是，北外滩，空置率也达到了33%。

持续走高的写字楼空置率给存量资产带来极大的投资回报压力，部分供应链暴增区域新开写字楼签三年合约竟能谈到高达18个月的免租期，长此以往，随着业主的持续内卷，上海的持有物业将不断贬值。

最终的受害者必定是手里握有大量存量物业的央国企。

再次，上海的购物中心已经饱和，但24年还要新开74座。

上海人口不大增的情况下，每增加一个购物中心就是对之前存量购物中心人流和消费的稀释，不有效的抑制新开购物中心的增长，上海的购物中心将日渐萧条。

每新开多少个Mall意味着需要关停多少个Mall，而仅仅2024年，就有74个购物中心，在筹集开业。

上海更需要的是具有烟火气的街区商业，如瑞安鸿寿坊等，而不是一座座拔地而起的空城。

此外，到目前，商业办公类资产价格下跌已经显现。

大名鼎鼎的黑石集团（BLACK STONE，又称贝莱德），已经开始出售此前购买的办公大楼业态，以应对越来越低迷的商办市场。

何至于此？

原因有很多个，在启聘看来，核心则是：各自为政，无序规划，缺乏总量管控。

2023年上海计划供应商品住宅用地面积为505至605万平，以2.0容积率计算，商品住宅的年均供应量在1000万出头，以人均居住面积40平方米计算，仅能容纳25万新增人口；而年均800万的办公产品供应（包含甲级办公及产业园），对应的是80万人的三产及少量二产就业人口，处于严重失调的状态。

上海如此，放眼全国各地，则乱象更加明显，而且很多是同质化竞争。A县看到B县有丰富的商业链，就自己也要搞一套一样的，最终的结果就是恶性竞争，大家都做不起来，空置率高企，投资白白打了水漂。

商办与园区超供、而地方政府又需要不断卖地回血，这两者，已经存在切切实实存在的尖锐矛盾。

首先，暂停高负债省市的新项目上马权限，倒逼地方政府回归产业运营、项目运营，将之前胡乱投资留下的旧账，好好算一算。

其次，以上海先行，暂停新建商场、写字楼等商业类项目审批，从源头上堵住供应过剩的局面，以时间换空间，与市场休养生息，让市场慢慢消化过剩的楼盘。

浦东金色中环是这一次试点中的关键所在，其供应量占到未来5年上海办公类产品的一半，按住金色中环，就按住了无序的商业规划。而且，金色中环不仅商办项目审批暂停，就连商业住宅项目审批，也按下了暂缓键。

集中多方力量，政府牵头，对于部分重点区域空置率超过40%的情况，拿出切实可行方案，确保上半年空置率低于20%，重拾市场信心，促进商业发展。

另一方面，暂停新项目报批的政策，对于原先布局上海、手握大量商业中心的企业而言，则是一种利好。毕竟，现在存量已内卷，未来更多的项目被限制住，则利于保住手里的客流。

有客流，才有未来。

无疑，这个政策对上海存量购物中心巨大的百联和聚焦上海城市更新的锦和将是巨大利好。

所以，显而易见的是，在当前商品房买卖已经无法支撑地方财政、税收以及经济高质量增长需要的情况下，上海的做法一旦成功，将有很大概率在全国复制推广。

相较于出售商品房的一锤子买卖，谁不希望做一个躺着收钱的包租公呢？

毕竟，唯有土地，与明天同在。

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