城市眼｜以“临时利用”推动国有资产多元价值实现的经验启示

本文通过总结天津、武汉、南昌等三个城市在临时利用用途拓宽、租金标准优化、监管体系完善等方面的经验，为国有资产活化提升提供有益借鉴，推动广州市存量储备土地焕发新活力。

天津市充分考虑民生需求，因地制宜，以渔业养殖、菜市场、游乐场等多种方式，对建设用地和非建设用地都进行临时利用盘活，实现临时利用用途的多元化。武汉市探索土地租金差异，以商业用地为基准，测算其他用地的租金调节系数，并实施动态调节，保证临时利用土地租金的科学性与合理性。南昌市明确临时利用项目准入原则，出台相关政策文件，推动临时利用综合效益最大化。

目前，已落实两批闲置土地临时利用项目，首批出租8宗临时用地99.08公顷，成交金额达969.25万元，用途为便民停车场、便民菜市场、渔业养殖、无动力游乐场等；计划第二批出租14宗临时用地，面积为147.2公顷，用途为临时便民停车、临时培训办公区、临时便民菜市场等。

天津市滨海新区探索多元化的土地使用模式，打破以往其他城市以服务工程施工项目为主要用途的单一性、公益性的闲置土地临时利用方式。一方面，考虑民生实际需求，建设停车场、游乐场等居民生活基础设施，为居民提供便利；另一方面，结合土地现状，将国有农用地中规划为非建设用地的坑塘水面以“临时渔业养殖”的利用方式进行盘活，大胆探索国有农用地的盘活路径。

由于储备土地的临时利用在时间（不超两年）、利用方式（不得修建永久性建筑物）等方面存在一定限制，因此，其出租价格应与同等条件地块出让价格有所区别。为准确测算临时用地价值，武汉市探索性制定储备土地临时利用基准租金标准并适时调整更新。

一是以商业用途为样本确定临时利用基准租金。选取驾校、仓储物流、大排档、洗车店、露天堆场等用途为商业服务业性质的样本，参照武汉市基准地价，结合实际市场租售比、土地开发程度、使用年限、权益类型等要素，确定土地临时利用用途为商业的基准租金标准。二是衔接不同土地用途临时利用租金价格。通过分析实际交易案例、咨询专家意见，确定其他商服用地、文体娱乐用地、仓储物流用地与商业用地之间的调节系数值，测算出其他各用地类型的临时利用租金标准。三是储备土地临时利用租金适时调整。根据市场变化情况以及实际用地需求，定期调整用地方式和范围。

对比郑州、南阳、广州等城市的临时利用租金确定方式，武汉市结合基准地价与市场探索储备土地临时利用租金标准并建立定期调整机制，有利于准确地把握储备土地临时利用租金价格，同时可以科学地对储备土地的管理进行宏观调控，提高用地效率。

南昌市从项目选取原则、主体选定方式、资金管理模式、规范合同约定以及场地清退5个方面构建监督管理体系，并对监管举措进行创新。尤其针对项目选取原则，南昌市提出三点：一是明确项目优先，项目选取优先考虑民生工程、重大重点工程以及施工单位搭建临时板房、施工便道等用途，可依申请开展临时利用，其它类型用途以公开招租方式开展临时利用；二是明确轻资产投入，不可移动资产投入或搬迁成本等总投资强度原则上不得超过储备土地的年租金标准；三是明确不得以租代供。

南昌市自2023年底发布《南昌市中心城区储备土地临时利用土地定级与基准租金》以来，出租了多宗临时用地，租赁期限在12个月内，面积为4-120亩不等，涉及用途以工程项目配套设施为主，目前累计收入总额超过105万元。

通过提出项目优先、轻资产投入、分类处置、不得以租代供的临时利用原则，南昌市明确了临时利用实施工作中项目选取与主体选择等前置环节，构建完善的储备土地临时利用监管体系，推动了国有土地资产临时利用综合效益最大化。

结合民生问题及市场需求，广州应考虑土地实际情况，因地制宜拓宽临时利用用途。针对当前闲置地、“三边地”、不纳入近期供应计划地等具有临时利用条件的土地，发掘菜市场、游乐场、驾校等经营性临时利用用途，改善目前临时利用用途多为建设项目施工场地、公共运动场地、社会车辆停放等公益性临时利用的问题，促进闲置用地的资产价值实现和资源合理配置。

应确保储备土地临时利用租金的时效性、效率性、可操作性与普适性。结合基准地价与市场评估价，构建标准化租金体系，分类明确商业、文体、仓储等各类用途临时利用租金；根据市场变化和土地基准地价的更新，适时调整租金标准，避免延续委托第三方评估机构“租赁一宗评估一宗”的模式，科学调控临时利用市场。

应完善目前仅对储备土地临时利用批后监管作规定的管理办法，进行前置环节的系统性管理。明确临时利用原则，提出“公益优先”“轻资产投入”等原则；确立企业准入“白名单”，允许优先选择地块、自主决定规定范围内用途的规定；简化审批流程，构建完善高效监督管理体系。