小村变大城：千亿之城的蝶变之路

曾经有这么一个小渔村，位于深圳湾畔上，通过城中村改造，蝶变成为一座价值上千亿的“新城”。

这就是粤海街道（拥有华为、腾讯、大疆等高科技大厂、有超过112家上市公司的“传奇街道办”）高新技术产业园区唯一的城中村——大冲村。

过去大冲村只是深圳湾畔的一个小渔村，占地69.5公顷，总建筑面积103万平方米，1500多栋建筑，生活着将近7万人。

曾经大冲村“握手楼”密布，村内环境脏乱差、建筑质量低下、社会治安差、形象差；村内资产、资源的运营管理还相当原始，管理模式不规范，村内鱼龙混杂，但是也为高新园区的大量IT人员提供了上万套的廉价住房。

大冲村不仅为很多怀揣梦想的年轻IT人员、外来人口提供了落脚空间，而且大冲村自身也形成了一种社会生态，繁衍出涉及生活方方面面的商业链、产业链，维续着各色各样的人生活其中，从事着各行各业，生活充满梦想，贫穷而不失希望，辛劳而不失快乐，宛如复古港片一样浪漫！

为了突破大冲村的发展困境，早在1992年农村城市化改造后，大冲的旧改就曾提上议事日程；1995年3月，原市规划国土局明确了大冲村的旧村改造；1998年被纳入旧改计划；2002年3月，南山区政府委托市城规院编制大冲旧村改造规划，拨出200万元专款作为启动资金。10多年来，大冲改造一直得到市、区有关部门高度关注和重视，多次传出旧改讯号，但是由于政府、开发商、村民多方利益博弈难以平衡，导致项目一直无法推进。每次的信息往往雷声大，雨点小，一直未取得实质性进展，更让人头疼的是，每次风声一过就冒出不少违章建筑，却也为日后的更新改造埋下了伏笔。

2002年，“两规”出台，违法建筑可合法化，深圳市掀起违建狂潮。

2005年，深圳市中心西移，大冲村价值提升；与此同时，时任广东省委常委、深圳市委书记李鸿忠在党代会上提出四个“难以为继”——深圳的土地、空间有限难以为继；能源、水资源短缺难以为继；人口不堪重负难以为继；环境承载力严重透支难以为继。倒逼存量更新开发的推进。由此，深圳市出台《深圳市城中村（旧村）改造总体规划纲要（2005——2010）》，全方位积极推动城中村改造、整治。

大冲村改造迎来第一个蝶变关键转折，南沙区政府委托深规院编制了《南山区大冲村旧村改造详细规划（2005年）》，并获得深圳市城市规划委员会批准。

大冲村的第二次关键转折出现在2007年，“三旧”改造政策的探索以及华润集体的介入，加速了大冲村改造的推进。

2007年3月，大冲村村委会旗下的大冲实业股份公司与华润搭建完成签约，初步确定合作意向。

2008年，全球金融危机，民生经济全方面承压，社会投资需求迫切，政府加大招商引资力度，大冲村成了重点支持对象。深圳市政府与华润集体签订合作备忘录，支持大冲村以280万平方米的面积推进改造。

2009年广东省“三旧”改造政策出台，开创了”政府引导、市场运作”的城市更新模式。深圳市积极响应政策，出台《深圳市城市更新办法》，以“政府主导、整村统筹、市场运作、股份公司参与”的方式全面推动城中村改造。

在政策的支持下，大冲实业股份公司与华润集团正式签订《大冲旧改合作意向书》。为推进大冲旧改项目，华润置地（深圳）有限公司在深圳注册诞生，注册资本达3.8亿港元。该公司专门负责深圳南山区大冲村旧城改造项目。

2010年开始，大冲村内房屋开始腾退清空，但仍有部分居民居住。

2011年12月20日上午，华润大冲村整体改造奠基典礼举行，项目破土动工，并命名为“深圳·华润城”。

2014年首批住宅完成建设，2015年推出首期写字楼，2016年二期住宅开盘，2017年万象天地开业，2018年三期，2020年四期，2022年五期住宅开盘，至此，“深圳·华润城”基本全面完成建设，一座千亿之城拔地而起。

大冲村项目280万平方米的建筑总量中，110.1万平方米还迁给村民；政府获得6.45万平方米的公共配套设施、5.36万平方米的保障性住房和0.165万平方米的物业服务用房，合计约12.0万平方米；开发商获得157.9万平方米的开发量。政府、村民和开发商获得的建筑面积比例为1：9：13。

大冲村项目容积分配一览表

按照容积的市场价值，大冲村项目改造后的280万㎡容积价值1746.1~1932.2亿元，其中政府获得350亿元的土地增值等税费收入，开发商的容积净利润资产收入为749.8亿~935.9亿元，村民方的容积资产净利润价值504.2亿元（按照最新价格估算，村民的物业价值高达1221.5亿元，户均约1.4亿元，几乎实现全村亿万富翁）。

01

村民方：千亿容积资产价值

大冲村更新前建筑面积为102.9万平方米，其中拥有“绿本证”的房屋建筑面积约27.6万平方米，无证房屋建筑面积75.3万平方米。按照当时“小产权房”的价格估算，总价值约为116.9亿元。

改造后，大冲村项目赔偿总量达到110.1万平方米（拆赔比1:1.06），按照还迁时的市场价值估算，村民的物业价值为605.3亿元。加上开发商赔偿的拆迁安置费用15.8亿元，在大冲村项目中村民一共获得504.2亿元的净利润。按照最新价格估算，村民的物业价值为1221.5亿元，户均约1.4亿元，几乎实现全村亿万富翁。

村民的容积资产负债表

02

开发商：上千亿容积利润

根据改造成本估算，大冲总投资258.9亿元。根据深圳房地产信息平台的数据统计，大冲村项目已经出售商品住宅、裙房商业、商务公寓、写字楼容积共95.8万平方米，营销收入为952.8亿元。根据规划、出售和还迁的面积数据，得出大冲村项目自持（含未出售）的容积约有62.1万平方米（这部分面积中大冲万象天地购物中心以及部分写字楼、酒店、公寓为华润自持，其余部分尚未出售），参考同类或类似功能已出售的价格，可估算出大冲村项目自持部分的价值为405.9亿～592.0亿。由已出售容积和自持容积汇总可得，开发商的容积资产总价值为1358.7～1544.8亿元。扣除投资成本和税费后，开发商在大冲村项目获得的总净利润为749.8亿~935.9亿元。

开发商的容积资产负债表

03

政府方：让渡千亿城市资产

由于政府的让利与支持，大冲村项目的土地出让金为零。政府在中只获得约350亿元土地增值税、企业所得税等税费。从容积资产负债表来看，大冲村价值1746.1~1932.2亿元的280万平方米容积属于城市发展形成的“资产”。作为城市的管理者，政府只在大冲村项目中获得约350亿元的收入，损失了1396.1~1582.2亿元的容积价值，而这部分价值正好是开发商和村民方的利润所得，相当于政府将城市容积资产分给了开发商和村民等少数个体。

政府的容积资产负债表

大冲村项目中开发商和村民的容积之所以获得那么高收益，一定程度源于房屋资本市场的高速增长。2008年大冲周边的房价大约2万元/平方米，到2022年大冲村项目最后一期开盘销售时，开盘价已经达到13.3万元/平方米，房价增长了565%。这还是政府限价的结果，如果按照大冲二手房平均18万元/平方米的价格，房价增长了800%。大冲村房价的“暴涨”，让开发商和村民的资产价值大幅度增加，也让政府在早期“低价”赋予的高容积上损失上千亿价值。虽然在房价的快速增长中政府获得了约350亿的土地增值税等税费收益，但是如果通过分阶段出让的方式，容积价值能够得到正确的评估，那么政府可在同样的土地上获得上千亿的土地收益。而这部分收益在实际中转移到了开发商和村民中，从而造成了政府的直接损失。

深圳、南山和大冲村房价走势图

2009年《深圳市城市更新办法》出台后，城市更新全面推向市场。政府将城中村的拆迁谈判权、土地开发权等权利交给了“市场”，让开发商进入原本由政府严格垄断的一级市场。而“市场”可动用的征拆权利极其有限，唯有通过经济效益的方式满足村民高拆赔比的利益诉求，以获得村民的支持，让项目得以顺利推进；同时通过向政府争取，提高项目的容积率，以覆盖项目成本，实现盈利。所以城中村的拆迁赔偿标准与更新后容量节节攀升。政府则采取容积率补偿的办法，间接承担了开发商提高的征拆成本。

在大冲村项目的更新过程中，由于2007年《物权法》的出台以及当时的国土资源部发布的禁止行政强拆的命令，给了村民强有力的武器。村民不再满足每户480平方米的赔偿标准，要求所有违法建筑也要按合法建筑的标准进行赔偿。2007-2008年间，经历了蔡屋围、岗厦村旧改的天价赔偿后，拆赔标准节节攀升。

迫于社会压力，大冲村几乎对所有建筑（含违法建筑）均按照1:1的标准进行赔偿，并在过渡期内提供30-60元/平方米•月的租金补助（针对部分村民对于回迁时间的担忧，开发主体承诺所有回迁物业将在开工后3年内交付，超过半年，则补偿超过期间的1.5倍过渡租金，即30*1.5=45元/平方米•月；半年以上则2倍赔偿过渡租金，即30*2=60元/平方米•月；针对有在地情结的居民，开发商将后期开发的房屋通过整改，转租给村民，租金仅需20元/平方米•月，使得村民居住环境改善的同时，每个月还能有一定收入），最大限度地满足了村民的利益诉求。在满足村民的利益诉求后，开发商为了满足项目的财务平衡，向政府争取到280万平方米的建筑量——除了还迁村民的110.1万平方米，开发商还拥有157.9万平方米的建筑容积，让项目建成之后产生上千亿的利润。

政府在增加土地融资并将其投资于土地、资本成本时，城市的资产增加，债务或所有者权益增加（以保持恒等），但是利润表并未发生变化。意味着城市容积如果没有得到相应的融资收入，那么对于政府而言并不是直接收入和所有者权益，而是通过融资扩大了资产负债规模，但其实际不能带来直接收益（利润）的增加。深圳市政府批准大冲村项目以280万平方米的容积进行开发，如果按照容积的实际价值进行出让，那么在房价快速增长的过程中，政府能够获得更大的效益。从大冲村项目政府的容积资产负债表可以得知，未获取的这部分效益，则是政府在赋予高容积时的支出，稀释了城市的所有者权益。简而言之，大冲村项目的超高容积，其实是城市“资产”转移的结果。

大冲村旧村改造项目是典型大拆大建、增容式开发项目，其本质上是土地金融的老路，用增量的方法解决存量问题：引入开发商，给予村民高赔偿，然后通过政府给予的高容积进行项目财务平衡。在过去十多年里，这种模式打开了以“房地产+”为核心的旧村改造之路，让“大拆大建”模式如沐春风，一路高歌猛进。然而，这种模式是严重依赖“高房价、高容积、高周转”的土地金融运转，在增量时代房地产快速发展阶段能够取得巨大的效益。但是，如今房地产市场下行、城市化接近尾声，土地融资市场已经饱和，许多城市房地产市场几乎“崩盘”，让极度依赖土地金融的旧改模式无法继续。城中村改造需要新的模式和转型。

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