北京市：继续试行《北京市建设用地功能混合使用指导意见》，同步印发“流程指引”与“混合使用案例”-规划问道

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导语

News Today

为深化落实中央城市工作会议“依靠改革开放增强城市动能，高质量开展城市更新”的会议精神，深化《北京城市总体规划（2016年—2035年）》实施，以规划引领集约节约利用土地、盘活存量建筑资源，通过政策创新拓展高质量发展空间，完善城市功能、提升空间品质，打通政策落地“最后一公里”，根据《北京市城乡规划条例》《北京市城市更新条例》等相关要求，在试行两年基础上，继续试行《北京市建设用地功能混合使用指导意见》，并同步印发《北京市建设用地功能混合使用流程指引》及《北京市建设用地功能混合使用案例指引》。

这一政策体系的核心目标，是通过打破传统用地功能单一管控模式，引导街区功能混合、支持地块性质兼容、鼓励存量建筑用途转换，实现空间资源集约高效利用，为城市更新注入新活力，同时完善城市功能、提升空间品质，助力首都高质量发展。

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政策核心框架：定义、原则与适用范围

（一）概念内涵

建设用地功能混合使用，是指在规划编制、规划实施、建筑更新三个阶段，通过合理引导街区功能混合、地块性质兼容和建筑用途转换，满足不同发展阶段需求，节约集约利用空间资源的规划管理模式。

（二）基本原则

规划引领：落实北京城市总体规划战略引领和刚性管控要求，优化提升首都功能；

创新发展：强化规划实施的弹性适应能力，拓展高质量发展空间；

集约高效：引导空间资源流动集聚，增强城市发展活力。

（三）适用范围

政策适用于朝阳区、海淀区、丰台区等 13 个区及亦庄新城的建设用地功能混合使用；首都功能核心区和北京城市副中心在严格落实控制性详细规划批复要求的基础上，参照本意见执行。

三阶段实施路径：政策要求与操作要点

（一）规划编制阶段：强化街区层面功能混合

该阶段核心是通过控制性详细规划划定主导功能分区，实现 “刚弹结合” 的功能管控，为后续用地混合使用奠定基础。

主导功能分区划定：

根据街区主导功能、定位与特色，合理划定主导功能分区，明确主导功能及功能混合要求。主导功能分区包括研发生产主导区、商业商务主导区、公共服务主导区、绿地水域主导区、混合功能主导区等类型，其中混合功能主导区无任一功能用地占比超过 50%，鼓励在城市公共活动中心、轨道交通站点周边布局。

主导功能管控要求：

主导功能分区中，主导功能建设用地面积占比需符合管控要求，主导功能以外的用地需统筹多情景需求，合理配置混合功能。

街区分类引导：

实施率 80% 以上的存量更新类街区：重点完善城市功能，通过适度功能混合补充基础设施、公共服务设施和公共安全设施短板；
实施率 40%-80% 的优化完善类街区：强化重点功能区、轨道交通站点一体化区域土地复合利用，提升区域综合效益；
实施率 40% 以下的动态引导类街区：高标准谋划布局功能完善、职住均衡的活力街区，实现空间集约高效利用。

典型案例：

北京丰台区长辛店老镇 FT00-4011 街区：总用地面积约 87 公顷，划分 4 个主导功能分区，其中 2 个为混合功能主导区，以文化展示、商业、文创科创办公等为主导功能，通过划定 130 个规划意图单元精细化指导更新实施；

北京朝阳区三里屯街道 CY00-0304、CY00-0305 街区：总用地面积约 318 公顷，划分 17 个主导功能分区（含 4 个混合功能主导区），制定用地兼容正负面清单，按允许兼容、有条件兼容、禁止兼容三级管控，补充公服短板。

（二）规划实施阶段：支持地块使用性质兼容

该阶段实行性质兼容正负面清单管理和比例管控，提升土地使用灵活性，促进空间高效复合利用。

兼容清单管理：

居住用地、公共管理与公共服务用地、商业服务业用地、工矿用地和仓储用地，均明确允许兼容和禁止兼容的功能类型。例如，居住用地允许兼容公共服务、商务金融、商业等功能，禁止兼容批发市场、工业等功能；一类工业用地允许兼容工业研发、公共服务等功能，禁止兼容二类工业、三类工业等功能。

兼容比例管控：

一般要求：居住用地、公共管理与公共服务用地、商业服务业用地、工业研发用地和仓储用地，兼容功能的总地上建筑规模不超过地上总建筑规模的 15%；一类工业用地兼容功能总地上建筑规模不超过 30%，其中兼容工业研发以外功能的不超过 15%；
特殊要求：轨道交通站点一体化区域、家园中心等范围内的地块，可结合综合论证提高兼容比例；存量单一用途产业用地的功能兼容，按存量建设用地盘活利用规定执行。

兼容情景与产权管理：

有偿供地项目：按主用途确定土地配置方式和使用年限，结合兼容用途及规模比例综合确定地价；
划拨供地项目：兼容功能符合划拨用地目录的，可由实施主体统一建设后按规定办理手续；
产权登记：兼容用途部分可依法申请不动产登记，公共管理与公共服务用地的兼容用途部分不得对外销售，工矿用地和仓储用地的主用途与兼容经营性用途部分应整体持有、一并转让。

典型案例：

海淀区西郊食品冷冻厂城市更新项目：总用地面积 4.77 公顷，总建筑面积约 11.7 万平方米，原用途为办公和库房用地，更新为研发设计用地，兼容养老、助残、派出所等公共服务设施，研发办公部分有偿供地，配套补短板部分划拨供地，预计总投资 15.6 亿元；

昌平区清华大学国家重点实验室基地项目：总用地面积约 50 公顷，总建筑规模约 45 万平方米，原为工业厂区，更新为产城融合型园区，工业研发用地中配建办公、宿舍等配套设施，占比约 12%，符合 15% 的比例管控要求，总投资约 70 亿元；

昌平区沙河镇沙河医药健康产业园区项目：规划用地面积约 1.7 公顷，总建筑规模 3.5 万平方米，原仓储用地更新为工业用地，配建行政办公、职工宿舍等配套设施，占比不超过 15%，是全市首例受让人补缴土地出让金的案例，总投资 2.4 亿元。

（三）建筑更新阶段：鼓励存量建筑用途转换

该阶段针对纳入城市更新项目库的项目，在保障安全、符合规划的前提下，允许存量建筑用途转换，优化城市功能布局。

转换正面清单管理：

鼓励转换为市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施；
允许商业、商务金融和娱乐康体等商业服务业用地建筑用途相互转换；
允许文化、教育、体育、医疗卫生、托育服务等用途相互转换，可利用非经营性公共管理和公共服务设施补充便民服务设施；
工矿用地和仓储用地可利用存量建筑完善生产生活配套、补充公共服务设施、发展高精尖产业。

转换规模比例管控：

商业服务业用地建筑用途相互转换或转换为公共服务用途的，结合城市功能需要和物业权利人意愿确定转换比例，不改变规划用地性质和土地用途；
公共管理和公共服务设施中，不超过地上总建筑规模 10% 的部分可转换为便民服务设施；
一类和二类工业用地存量建筑转换后，生产用途以外其他用途总地上建筑规模不超过 30%，且工业研发以外用途不超过 15%；工业研发用地和仓储用地转换后，主用途以外其他用途总地上建筑规模不超过 15%，超过比例需办理土地用途变更手续。

典型案例：

东城区美康大厦城市更新项目：占地面积约 0.6 公顷，建筑面积约 1.1 万平方米，原老旧办公建筑改造为综合型养老设施，采用内部装修改造方式，不改变建筑面积，总投资约 8800 万元；
丰台区南中轴国际文化科技园项目：用地面积约 5 公顷，总建筑规模约 19 万平方米，原大红门服装商贸城更新为数字经济高端产业园区，涵盖产业办公、配套商业、专家公寓等功能，总投资约 5.6 亿元，已进入运营阶段；
昌平区回龙观街道托育中心城市更新项目：占地面积约 0.1 公顷，规划建筑面积约 600 平方米，原闲置密闭式清洁站改扩建为普惠型托育中心，增加建筑面积约 200 平方米，总投资约 650 万元，已完成施工；
顺义区北小营镇怡生园会议中心综合楼项目：规划总建筑面积约 3000 平方米，原老旧办公建筑改造为酒店及会议功能，采用内部装修方式，总投资约 1000 万元，预计 2025 年 10 月竣工。