规划问道本文选自“刘晓博”
在中国，城市的级别是一个非常复杂的问题。
4大直辖市之外，中国还有15个副省级城市。在这个15个城市里又有5个城市显得身份独特，这就是深圳、厦门、宁波、青岛和大连，它们被视作是“行政上的副省级城市，经济上的直辖市”。原因很简单，它们有着省级的经济管辖权利。
所以，我们常常可以在一些文件里看到“深圳”和“广东”并列，“厦门”和“福建”并列的情况。在央行的监管体系里，5个计划单列市也是单列的。
“计划单列市”有着复杂演变历史，在此不多介绍。反正到今天，中国只有5个计划单列市——深圳、厦门、宁波、青岛和大连。
那么，在过去几年里，5个计划单列市发展情况如何呢？谁在快速崛起，谁在迅速衰落？如果在这5个城市投资房地产，应该注意点什么？今天就做一个简单的分析。
我们先看5组关键的经济、社会发展指标。选中的时间是2010年末到2017年末，数据来源各地的统计局。通过这些指标，可以大致看出5个城市发展的趋势。
总体来说，纬度越低，经济越好。从经济增速看，深圳第一、厦门第二、青岛和宁波几乎并列第三，大连增长最为缓慢。
1
经济总量（GDP）的增长情况
“计划单列市”GDP变动情况（单位：亿元）
|
城市 |
2017 |
2010 |
变动幅度 |
|
深圳 |
22438 |
9511 |
+136% |
|
宁波 |
9847 |
5126 |
+92% |
|
青岛 |
11037 |
5666 |
+95% |
|
大连 |
7364 |
5158 |
+43% |
|
厦门 |
4351 |
2054 |
+112% |
从上述表格可以看出，深圳经济总量最大，超过了第二名的青岛和第三名的宁波的总和。厦门的总量最小，不到宁波的一半。但在增速上，深圳第一、厦门第二、青岛和宁波几乎并列第三，大连增长最为缓慢。
下面是5个城市的三次产业占比：
深圳 0.1%：41.3%：58.6%。
宁波 3.2%∶51.8%∶45.0%
青岛 3.4%：41.2%：55.4%
大连 6.4%：41.5%：52.1%
厦门 0.5%∶41.7%∶57.8%
很明显，5个城市工业占比都超过了40%，均为生产型的城市。其中三产占比深圳最高，其次是厦门，最低的是宁波。
深圳和厦门产业结构高度类似，我之前在专栏里讲过，厦门是“三亚+深圳”的合体，环境优美、产业结构合理，只是规模比较小。这可以用来解释厦门的高房价。
相比之下，宁波更“蓝领”一些，工业色彩更浓。大连由于面积大，甚至还拥有较高比例的“第一产业”。
2
地方政府的“一般预算收入”
“一般预算收入”以税收为主，不包含卖地收入，可以理解为政府长期、可靠的财政能力。
“计划单列市”一般预算收入（单位：亿元）
|
城市 |
2017 |
2010 |
变动幅度 |
|
深圳 |
3332 |
1107 |
+201% |
|
宁波 |
1245 |
531 |
+134% |
|
青岛 |
1157 |
452 |
+156% |
|
大连 |
658 |
501 |
+31% |
|
厦门 |
697 |
289 |
+141% |
从上述表格可以看出，深圳地方财政能力最为强大，几乎相当于另外四个城市的总和。而深圳的增速还是最快的，远远超过了其他城市，显示了经济超常的活力。
青岛的增速名列第二，其次是厦门和宁波，这三个城市的增速差不多。增长最差的是大连，远远落后于其他城市。在2010年的时候，大连财政收入力压青岛，接近宁波，是厦门的几乎两倍。7年下来，大连地方财政能力已经被厦门超过，大约只有青岛和宁波的一半了。
3
城市资金总量
所谓“资金总量”，是指“金融机构本外币存款余额”，由央行统计公布的。它是最为真实、可靠的，反映城市综合实力、发展潜力的单项指标。
“计划单列市”资金总量变动情况（单位：万元）
|
城市 |
2017 |
2010 |
变动幅度 |
|
深圳 |
6.97 |
2.02 |
+245% |
|
宁波 |
1.81 |
0.98 |
+85% |
|
青岛 |
1.51 |
0.79 |
+91% |
|
大连 |
1.41 |
0.89 |
+58% |
|
厦门 |
1.06 |
0.36 |
+194% |
2017年，青岛、宁波、大连、厦门四个城市汇聚的资金总和，也只有深圳的83%，差距显然非常大。过去7年里，深圳汇聚资金的速度最快，增幅达到了245%。其次是厦门，速度是宁波和青岛的2倍。最差的是大连，被远远抛在了后面。
大连家底比较厚，所以至今仍然拥有1.41万亿的资金，超过厦门一大截。但在这种趋势下，厦门几年后或将超过大连。
4
固定资产投资
中国是投资推动型的经济，投资如果下滑，经济就会出问题。下面看一下5个计划单列市在过去7年投资的变动情况：
“计划单列市”固定资产投资变动情况（单位：亿元）
|
城市 |
2017 |
2010 |
变动幅度 |
|
深圳 |
5147 |
1945 |
+165% |
|
宁波 |
5010 |
2207 |
+127% |
|
青岛 |
7777 |
3023 |
+157% |
|
大连 |
1653 |
5084 |
-67% |
|
厦门 |
2381 |
1010 |
+136% |
2017年的数据显示，青岛固定资产投资规模最大，达到了7777亿元，远远超过了其他4个城市。深圳和宁波在一个级别上，厦门第三，大连最少。
如果看7年的变动情况，深圳增幅第一，原因是2010年的时候基数太小。青岛、厦门、宁波的增幅也不算小，大连则出现了“投资崩溃”的现象。
深圳这么大的经济规模，但投资规模却这么小，显示其经济转型的成功。其他城市仍然在转型中，大连显然出了较大的问题。
5
小学生人数
由于中国人口统计太粗疏，加上地方政府的隐瞒，每个城市实际生活人口其实是个“罗生门”。所以我率先提出了使用“小学生”人数，来观察城市的人口流动。5个计划单列市都是人口流入地，所以可以用这个指标来做人口趋势的对比。
“计划单列市”小学生人数变动情况（单位：万人）
|
城市 |
2017 |
2010 |
变动幅度 |
|
深圳 |
96.5 |
61.9 |
+56% |
|
宁波 |
47.8 |
46.2 |
+3% |
|
青岛 |
55.1 |
46.3 |
+19% |
|
大连 |
44.9 |
46.5 |
-3% |
|
厦门 |
31.1 |
18.8 |
+65% |
注：官方公布的常住人口，深圳1253；宁波801万；青岛929万；厦门401万；大连698万。
大连极少公布“小学生人数”，只公布“义务教育阶段学生数”，所以上述表格里大连的数据是“小学+初中”的人数，其他城市是“小学生人数”。
数据告诉我们，过去7年人口增速最快的是厦门和深圳，分别达到了65%和56%。其次是青岛，达到了19%。宁波位居第四，至增长了3%。而大连，则“小学生+初中生”流失了3%。
可见：厦门和深圳人口在快速增长，青岛也不错，宁波增长一般，大连人口是流失的。从小学生人数我们还可以知道，大连人口可能被高估了。至于深圳，实际生活人口应该在2200万人左右。
结论：
1、无论是人口、资金，过去7年里深圳和厦门都是增长最好的，所以它们的房价在全国处于领涨地位。大连是人口、经济增长最慢的，所以到现在才补涨。
2、大连因为东北大环境的问题，过去7年里人口是流失的，至于经济则出现了较大问题——投资急剧下滑、财政增长乏力、资金流入放缓。以目前辽宁的经济总量，已经很难支撑2个全国性的城市。
未来，国家必须在“保沈阳”还是“保大连”之间做出选择。过去7年，沈阳的人口增长显著好于大连。加上高铁网络带来的“陆权复兴”，未来沈阳更有成为“东北第一大中心”的可能。大连极有可能“厦门化”，朝着小而美的方向发展。当然，最终要看这个城市的选择。
10多年前，大连的梦想是建设“北方香港”，后来是“北方深圳”。现在看来，力求东北的“青岛”、“宁波”都已经做不到了，只能成为“北方的厦门”。
大连目前发展重点是传统中心区东北方向的“金普新区”。由于人口竞争力有限，这个新区的发展，看来需要很长一段时间。大连环境优美（缺点是气温偏低），房价里会长期存在“环境溢价”。
3、宁波人口竞争力相对比较弱，宁波未来城市发展的目标是“一核两翼”，“一核”就是目前的中心城区，两翼是西北的“杭州湾新区+慈溪+余姚”和南面的“奉化+宁海+象山”，其中杭州湾新区一带是城市副中心。
以宁波目前的人口增长速度，遥远的“杭州湾新区”要发展起来恐怕需要相当长的时间。而且杭州湾新区的对面，跨海大桥过去是竞争对手嘉兴，还不是想抱大腿的目标——上海。
4、青岛比宁波有两个优势：省内竞争对手没有那么强大，人口汇聚能力更强一些；但也有一个劣势：旁边没有一线城市，没有可以抱的大腿（或者这个也是优势？）。
青岛目前正围绕胶州湾构建核心城区，老城区被定义为“东岸城区”，黄岛那边被定义为“西岸城区”，红岛及其东部被定义为“北岸城区”。未来，青岛的行政中心或许会迁移到“北岸城区”，这种力度在5个计划单列市里应该是最大的。所以，“北岸城区”值得关注。
5、青岛围绕胶州湾构建核心城区，厦门则围绕厦门岛构建新的核心城区（见下图）。厦门面积狭小，人口增长不错，所以环厦门岛区域，应该可以发展起来。至于漳州靠近厦门的部门，也有望被带起来。
6、深圳的开发热点正在西部全面展开：前海—宝安中心区—机场南—机场北CBD—海洋新城，在未来5年都将如此。尤其是机场北的CBD和海洋新城，还没有充分炒作。但深圳东进是早晚的，所以龙岗、坪山未来也会非常好。此外，由于深圳面积小、人口多，未来将有至少500万人居住到东莞、惠州、中山的临深区域，给这些城市带来激动人心的发展机会。
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