规划问道原文始发于微信公众号（城市战争）：丁祖昱对2018中国楼市的22个困惑
2019年1月8日，上海梅赛德斯奔驰文化中心，一年一度的丁祖昱评楼市年度发布会盛大举行。
在发布会上，丁祖昱首先对2018的中国楼市做了一个全景式的回顾和总结。丁祖昱先生是易居中国执行总裁兼克而瑞信息集团董事长，他对中国房地产行业有着长期而专业的观察，他的观点对我们理解房地产有着相当大的启发意义，下面就把他对2018年中国楼市的盘点总结如下：
1、土地流拍
去年以来，房地产市场出现了罕见的土地流拍现象，2018年全国各城市合计住宅土地流标高达1075宗。下半年以来，土地市场流拍频现，平均每天有4块土地流拍。
2、地王压力大
“地王”指的是2016年和2017年出让的地王。2016年大概50%的地王开盘， 2017年出让的地王基本都没开盘，这两年拿地王的房企压力特别大。
3、各色维权
上半年之前，好久没听到“维权”这个词，现在只要提到降价、交房就各种各样的维权。哪家企业没碰到维权，就不是主流房企。
4、限制降价
限价出现了新状况，之前是限涨，现在连跌也限，既不能涨也不能跌，只能横。
5、产品降级
过去两年由于限价的原因，很多配置装修都下降，但是真心希望房屋的质量千万别下降。
6、租赁乱象
租赁市场被泼了一盆大凉水，从2017年的蜂拥而上，到2018年的麻烦不断，说明本身租赁市场就有问题。
7、去库存难
从最高点2018年5月份的8成6，降到去年年末的3成2，12月份由于促销回升了一些，但仍面临去化难的挑战。
8、资金承压
没有雪中送炭，无论是银行还是金融机构，大家必须要抱团取暖，共同度过资金寒冬。
9、三四线城市占土地成交总量近8成
2018年土地市场是靠三四线城市在支撑，三四线城市的土地出让总面积接近80%，一二线城市的土地相对来说还是异常稀缺，需要重新反省三四线城市的战略。
10、 中西部省会独占鳌头
杭州、郑州分列2018年土地成交金额和面积榜首位，中西部省会撑起面积榜半壁江山，传统一二线城市撑起金额榜江山。
11、 6成地块成交价格下跌
这只是一个开始，2019年的土地价格还有往下的空间。
12、 北上深带头领跌城市地价
上海、北京、深圳的土地都跌了，深圳土地的跌幅更大些。深圳土地有它的特殊性，因为其土地出让块数比较少，所以一两块地的成交价格就会影响整体价格的判断。
13、 地价前三位京沪杭
从土地单价和总价的排行榜当中，还是上海、北京、杭州这三张老面孔，当然还有广州，这几张老面孔占据了城市排行榜的前列。
14、 一线低，二线平，三四线先高后降
房产交易量方面，一线城市基本和2017年持平；二线城市是中流砥柱，表现非常出色；三四线城市先升后降，特别从三季度末开始整体下降速度非常快，目前下降趋势还在持续。
15、 重庆成交面积第一，杭州成交金额第一
成交top10的排行榜中，重庆仍然占据销售面积的第一位，杭州仍然占据销售金额的第一位。面积排行榜中大多数都是二线城市，销售金额排行榜中一线城市也都上榜，所以说金额还是由房价决定。
16、 北京重回房价第一
房价高说明了这个城市的竞争力，未来不再担心排第一是市场化的最大进步。
17、 三四线TOP10：除了长三角就是珠三角
2018年，长三角、珠三角的三四线城市在成交上表现非常出色，特别是排在前三位的三四线城市的成交量都比得上强二线城市的成交量。
18、 京、深豪宅成交腰斩 三亚顶豪覆没
豪宅市场仍不太乐观，特别是北京、深圳豪宅被腰斩，三亚也是去年豪宅受到影响最大的城市之一。2017年，三亚3000万以上的豪宅有两百多套的成交， 2018年，三亚没有3000万以上的豪宅成交。
19、 百亿神盘并不少，央企仍是大赢家
百亿神盘中，央企频频上榜，国企和央企仍是中国房地产企业的中流砥柱。
20、 二手房成交大跌
二手房的市场情况不是特别好，已经到了最危险的时候。在二季度以价换量稍微有所上升之后，从6月份开始就一路下跌，在11、12月份稳住。现在一个经纪人一年平均成交不了一套房。
21、 从“跳价”到“价跳”
从价格来看，2017年甚至2018年第一季度的时候，二手房还频频跳价，你去看房，他还不愿意卖给你。现在是价跳，特别是环京的部分二手房，价格已经回落了20%以上。价跳情况会延续多久，我想还远远没有到价格的最终底部。
22、刚需首选二手房
二手房成交中，大多集中在中小面积上，就是总价相对低的，刚需客户仍然占据二手房的主导。
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