「新·案例」青年创客的城中村长租社区改造设计——以广州仑头村为例

长租公寓作为一个地产的产品概念发展已有十余年，但近三年，随着国家政策的调整和支持，各大地产、国企、私人开启了一场如火如荼地长租公寓建设热潮。城中村作为我国城镇化快速发展的特有产物，以一种非正式居住空间的形式承载了大量低收入人群的居住需求，是很多人在城市生根发芽的落脚点。

然而我们也无法否认城中村消极的一面，环境差、管理乱、野蛮生长，被许多城市管理者贴上了“城市毒瘤”的标签。本研究以广州仑头村为例，从“宜居、安全、绿色、产业”四大方向探索城中村更新改造为青年创客长租社区的更新改造模式。

城中村具有高密度、低成本的特点，非常适合长租公寓改造，因此吸引了包括万科、龙湖等一大批地产公司的注意。自2015年起，国务院、住建部、发改委等出台了一系列鼓励租房改革的政策，广州市2017年7月推出了“租购同权”的计划，2017年12月中央经济工作会议提出“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”，鼓励在集体建设用地上建设租赁住房试点。

2017年底，万科推出了“万村计划”，旨在将100个深圳城中村改造为长租公寓，可以预见到长租公寓改造的重点将不再只关注建筑本身和室内设计，青年长租公寓的社区化升级是一个必然的趋势，是未来青年长租公寓发展的一个新的方向[1]。

因此，本文将以广州城中村“仑头村”为研究对象，对“长租社区”改造设计模式和评价标准进行研究探讨，并试图提出普适性的城中村“长租社区”改造模式。

图1 长租公寓相关政策发展示意图

仑头村位于广州市海珠区琶洲电子商务区东南部，与生物岛隔江相望。外部交通上，仑头村被珠江、万亩果园生态区包围，唯一相邻的北山村还因为环城高速和科韵路高架的原因割裂开来；内部交通上，由于缺少规划，整体路网混乱、断头路多、可进入性差、人车混行，道路狭窄且缺乏消防通道。总体来说，仑头村四面被各种交通、地理环境等包围，形成了地缘上的“孤岛”，村内交通拥堵，体验较差。

仑头村居住人群以外来暂住人口为主，截止到2017年，仑头村共有人口约2000户，户籍人口3400人，暂住人口22000人。

具体人口构成上：

第一类为原住民，包括原有住宅以及拆迁的新村住宅的人；第二类为租户，主要是指在附近工作、出租车司机等租房在此的务工者；第三类为经营者，主要指工业园区及商业经营的人；第四种是因广州生物岛建设从官洲搬迁至此的人。

仑头村以廉租房、厂房、仓库出租及少量商业服务为主要业态，具备价格优势但整体产业低端、低效、低利润，价格竞争陷入恶性循环，产业转型升级困难。租户上主要为出租车司机、厂工、低收入白领，厂房以布匹、体育器材加工为主，平均租金约为18元/㎡ ，远低于南部的大学城和西北部的琶洲电子商务区，是租金和创新产业发展洼地。

仑头村相较于广州中心区的城中村，街道环境更为脏乱差，建筑密度极高，除了主要仑头环路，内部基本只能容纳人行，大量的握手楼构成了仑头村的空间形态。整体功能布局上，呈现“西宅-东厂-中客厅”三分格局。西部以官洲安置房、员工宿舍和村民自建房为主；中部为仑头村主要公共空间，包括医院、学校、祠堂、公园、商业等；东部主要为厂房、仓库等产业空间。

 图2（左）   图3（右）

图2：仑头村空间布局现状图

图3：仑头村交通现状分析图

仑头村作为广州139个城中村中的一个，在发展定位和区位优势上有别于其它城中村。通过现场调研、访谈、数据分析等方法，仑头村位于广州科创产业主轴科韵路附近，周边生态环境良好。规划依托“沿轴自生，环轴寄生”的互动发展模式，在租赁政策大背景下，作为一种“多元租住解决方案”融入科韵路科技创新经济轴。

    图4 仑头村区位优势分析图

通过上述空间区位分析可以看出仑头村未来必将吸引大量周边创新人群，然而仑头村的现状空间环境并不能满足创新人群的空间需求。依据马斯洛需求层次理论，人类需求像阶梯一样从低到高按层次分为五种，分别是：生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求和自我实现需求[2]。

仑头村租户随着时间变迁经历了三个阶段：

农民工时代、出租车司机时代、青年创客时代，三个的空间需求也不同，青年创客的圈子层级划分更细致，工作空间、生活空间、娱乐空间区分越来越明显，同时对共享空间要求更高。

图5 仑头村租客空间需求变迁图

表1 仑头村现状与青年创客租客空间需求对比表

仑头村在自身区位和交通问题下，面临产业发展和环境改善的双重瓶颈，同时由于城中村产权的复杂性，在进行更新改造过程不可能一蹴而就。创新从来都不是在既定的规则中产生，创新空间也是一样。未来的创新将突破产业园区的边界，居研融合的社区、多元复杂的城区都有机会成为创新空间，核心是适应产业不同成长阶段的空间需求和可支付的入驻成本。

仑头村将以长租为主体媒介，通过精心设计长租公寓，帮助青年才俊和创新人群在广州落脚；同时也通过集交流分享与创新发展的创客（maker)空间，形成居、创、研一体化的混合长租社区。

图6 仑头村长租社区设计理念示意图

由于仑头村限高30m，整体拆除改造难度大，启动资金高、更新后收益低，开发商改造意愿较低，因此仑头村大拆大建困难，改造采用建议“综合整治为主、局部新建为辅”的方式进行更新。长租社区这种逐步整治改造的更新方式改造难度小，启动资金较低，开发商改造意愿较强，且租住为主的方式，租金收益稳定可持续。

仑头村目前在居住上主要面临的问题有三大方面：一是室内环境拥挤、采光差、噪音污染；二是租金相对低廉，村民收入低；三是社区公共设施不足，分布零散。针对这些问题，规划提出打造集包容性、共享性、社交性、紧凑性于一体的，可复制的城中村长租单元。以100mX100m的城中村街坊为基本单元进行集体改造，长租单元内部配套商业、公服、公共交流空间。

户型上依据现有租住户型简化调整，归纳出18种不同户型，主力户型为一室一厅、二室一厅；装修上统一为时尚简练的装修风格，色调上以暖色调为主；商业上在每个长租单元布置一定数量的商业设施，满足生活基本需求；公共服务上每个长租单元布置一个一站式社区服务中心，解决各类服务需求。

仑头村目前在安全上主要有三个方面的问题：

一是街巷狭窄，逼仄的巷道滋生不安全因素；二是人车混行，人行道狭窄，交通拥堵，步行安全无保障；三是市政设施不足，排水、排污、防灾设施不足，雨季容易产生积水，且火灾隐患较大。

长租社区规划提出塑造“烟火气” 与“交通通行” 并存的共享街道，通过减速带的设置，降低车速，又为路边集市、交往等活力活动预留了空间。针对握手楼街道，通过植入城中村美食IP、艺术涂鸦等项目，为封闭、背离式的消极空间注入新的功能，试图将死胡同转变成为联系和生产的场所。

图7 仑头村共享街道改造示意图

仑头村所在区域被海珠生态湿地保护区环绕，东、西、北三面被万亩果园环抱，南面为珠江后航道、生物岛，整体生态环境非常好，然而仑头村内部因疯狂无序的私搭乱建，导致整体绿化较差，除后底岗、仑头公园基本无其他绿化。规划提出连接滨水岸线、绿化廊道、口袋公园、屋顶绿化，构建完善的绿化系统。

一是打造开放包容，活力健康，时尚现代的滨水岸线；

二是利用村内潜力空间（废弃用地、宅间空地）塑造口袋公园，口袋公园作为规模很小的城市开放空间，呈斑块状散落或隐藏在社区中，植入咖啡厅、茶室等功能为当地居民及租客服务；

三是结合长租公寓开始屋顶绿化工程，容纳烧烤、聚会、都市农园等多种活动；四是构建完善的绿化标识系统，建立通往仑头山、珠江的绿化通廊，增强整体绿化系统的标识性。

图8 仑头村绿色生态系统改造示意图

仑头村个体收入主要来源自建房出租、商品售卖、农业种植等；村集体收入来自厂房仓库出租、集体用地出让。目前村民主要收入来源廉价租房，单价约18-20元/㎡/月，户均按照按照1000㎡计算，户均租金约为1.8–2万元/月。长租社区改造可提升品质、增加租金，鼓励创新、文化产业发展，统一管理运营，降低成本。

图9 仑头村产业升级示意图

图11 仑头村长租社区改造总平面图

长租社区更新有别于普通城市更新，长租社区更新更注重居住环境、生活服务、创新空间、公共空间、运动空间、医疗空间等环境的更新。仑头村长租社区更新设计提出了“宜居、安全、绿色、产业”的四大设计策略，并细分了十五大方向进行更新设计。

不同于整体拆除重建，长租社区更新最为困难的就在于资金引入和长租体系选择，规划对当前市场上较为常见的长租体系进行了分析，并对仑头村提出了实施策略建议。

目前长租体系主要包括四大类：

一是以万科、龙湖为代表的地产系，特点是品牌效应出众，融资能力强，运营能力较强；二是以YOU+、魔方为代表创业公司系，特点是品牌效应较高，融资能力一般，运营能力很强；三是以雅诗阁为代表的酒店系，特点是品牌知名度一般，融资能力一般，走高端路线；四是以自如为代表的中介系，特点是品牌知名度较高，融资能力较强，分散式为主。

仑头村由于需改造建筑总量巨大，改造资金需求量大，需要很强的改造成本优势和经验优势。规划建议与地产系合作：由地产统一租赁运营，选取产权清晰、改造难度较小的区域作为试点，提升改造为长租社区，产生一定示范效益后再改造其他产权较为复杂的区域，继而推广至其他城中村长租改造。

仑头村目前主要运营模式以村民—租客、村集体—企业单向模式为主，通过租客租金、社区商业、集体厂房仓库出租分红为主要盈利来源。此次规划提出“企业建设运营、村集体所有、村民分红”的运营模式，通过村集体成立股份制有限公司与地产公司合作，通过地产公司建设运营，然后将利润分红给村集体，再由村集体根据物业面积分红给村民。

利润来源由单纯的自建房、厂房租金变为公寓租金、办公租金、商铺租金和社区服务费等多种模式复合。改造前户均按照1000㎡，月均租金为1.8~2.0万元，年底分红1万，年收入约为22.6~25万元；改造后户均按照1000㎡，月整租租金为2.5-3.0万元，年底各类分红合计10万，年收入约为40~46万元。

图12 仑头村现状运营模式

图13 长租社区创新运营模式

[1] 姚晓佳，廖金兴，阎明. 青年长租公寓社区化升级研究[J]. 经贸实践，2017（05）: 252-253.

[2] A.H.Maslow.A Theory of Human Motivation[J]. Psychological Review.1943:370-396.

文章来源丨南粤规划

作者信息丨步兵、杨宏韬

新土地规划人 投稿邮箱丨xjxtd@126.com

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