规划问道
2018年12月，我院参与编制《太仓市娄江新城概念性城市设计》。在这近一年的时间里，娄江新城多个重点项目和基础设施建设已经在紧锣密鼓开展中——今年上半年，西交利物浦大学太仓校区、西北工业大学太仓校区在新城内相继破土动工，为太仓高质量发展提供科学支撑和创新动力。就在今年9月份，太仓市陆渡街道正式成立，其所辖区域是娄江新城、高校及高铁枢纽站点所在地，未来将会集聚大量人口和资源要素，为新城整体开发提供有力保障。
西北工业大学太仓校区奠基仪式（太仓日报）
陆渡街道成立大会（太仓日报）
改革开放40年以来，我国城市建设有了日新月异的变化，特别是新城区，很好地诠释了城市规划对城市建设的指导作用。通过分析新城演进过程，我国新城建设可以分为三个阶段，从快速城镇化生活载体到集约型产业功能平台，再到强调产城融合、绿色引领的可持续生态新城，其中上海闵行新城、青岛产业新城、天津中新生态城成为相应的典型案例。
近年来，媒体及行业内多用“造城”来形容新城建设，“造”有缔造、建设之意，反映出其标准化、工业化、快速化特征，但“造城”也容易出现千城一面、特色缺失、品质一般、尺度失当、人气不足等现实问题，反映出开发建设中脱离发展实际和政府财力基础，重蓝图轻实施、重眼前轻长远等问题。
随着我国城镇化到达50%，城市发展进入存量时代，有限的增量空间更显珍贵，在存量语境下新城建设往往面临着更多矛盾问题，规划建设更加需要运用“经营”思维进行科学谋划。《辞海》中“营”有谋求、谋划、运营、管理等层面的含义，与“造城”不同，“营城”更多关注城市公共利益和地区核心价值是否得到体现，具有系统性、市场性、动态性特征。TOD（交通设施引导开发）、SOD(社会服务引导开发)、EOD(生态引导开发)等城市经营方法已有很多成熟经验。在娄江新城的规划设计中，我们恰恰运用了“营城”的理念，精心打造一座高质量发展标杆之城。
2018年5月，太仓市委市政府在城市建设管理工作会议上，首提娄江新城的概念。在娄江新城规划的编制者、我院副总规划师吴新纪看来，建设娄江新城是太仓城市空间肌理的延续，也是城市发展方向上的必然选择，“娄江新城的未来是值得期待的，我们相信，这座24小时活力新城，会是太仓现代田园城市的新样板和产城融合的新典范。”（点击进入相关文章）
娄江新城位于太仓东南部，规划范围北至苏昆太高速、东至沪通铁路、南至市界、西至沈海高速，总面积约50平方公里。通过大数据分析，团队发现，在上海外围地区，太仓主城区是与上海主城区联系最紧密的地区节点之一。
追溯太仓空间发展脉络，城市发展不断东进，逐渐形成“一市、双城、三片区”的城市空间格局。随着南郊科教新城格局成型，东部娄江新城成为太仓未来承载融合上海创新发展的最重要载体。娄江新城概念方案以“开放共享、创新驱动、生态绿色”为理念，明确了“长三角国际开放先行区、临沪科创智造示范区、现代田园城市样板区”的发展定位，整体形成“一心两轴三核四区”的空间结构。
规划结构图
娄江新城，虽名为新城，但同时涵盖了太仓陆渡老镇生活区及开发区三港工业区等存量空间，存量用地占比28%。老陆渡如何成为新娄江？在最初谋划阶段，项目组便提出这个疑问。针对这种增存空间并存的特征，项目组提出了“统筹评估&分步实施，空间管控&弹性预留”的城市经营策略，针对性划分镇区更新板块，突出特色价值导向和治理更新导向的规划思路，研究土地开发的经济性和可操作性，确保概念设计可落地。
总体鸟瞰图
下面将从土地综合价值评估、增量存量分类引导、动态开发时序、特色空间营造等四个方面重点介绍太仓娄江新城的城市“营城”策略。
规划构建包含经济性和公共性分析的土地综合价值评估体系。土地综合价值由公共服务水平、生态环境、交通便利程度、近期重大项目等要素决定。
公共服务从教育、医疗、文体设施三个维度展开评估，生态环境设置中央公园、区级公园、街头公园三个次级因子，交通可达从交通场站、主要道路辐射两个维度开展评估，高铁站、轨道站对提高土地价值有加大作用，大学、高铁站等近期重点建设项目对土地综合价值存在一定影响。
土地价值评价图
1、增量用地预控
落实重大项目，确保经济可行
基于土地综合价值评估结果，首先建议提前收储土地综合价值较高的经营性地块，前期可以采取弹性开发模式，压缩出让周期；等到新城人气较高时，逐步出让高经济价值地块，最大化土地收益。其次在基地北部预留重大项目用地，用于落实近期重大项目和远期重大机遇项目。
近期增量用地预控图
2、存量用地更新
评估更新潜力，分类改造方法
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四类存量用地更新评估
从土地价值和更新难度两个维度将存量用地分成四类存量用地，并针对工业、居住属性提出针对性更新策略。
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高价值低难度地块 |
中价值低难度地块 |
高价值高难度地块 |
中价值高难度地块 |
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地块属性 |
具有高土地价值、品质较差的工业用地 |
具有中等土地价值、品质较差的工业用地或棚户区 |
具有高土地价值的老镇居住区和风貌较好的工业用地 |
具有中等土地价值、品质尚可的居住小区 |
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工业用地更新 |
整体重建、退二进三、退二优二 |
整体重建、退二进三 |
留二优二、功能优化 |
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居住用地更新 |
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整体重建、功能不变 |
整治更新、功能不变 |
局部改造、功能强化 |
存量用地更新图
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三种更新改造方式
针对四类地块，采用差异化更新改造方式。对整体质量较差的采用整体拆除重建的方式；对局部质量较差，整体质量尚可的区域，采取局部拆除改造的方式；对整体质量尚可的住区，采用整治更新的方式。
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按照点-轴-面时序，明确不同阶段的目标和项目
近期：核心引爆，将娄江新城打造极具发展活力和投资价值的地区。
先期落实大型设施，撬动新城开发；打造科教创新板块，拉动新城人气；有计划收储核心地区，预控远景发展；对接主城，培育新城宜居板块。
中期：筑巢引凤，将娄江新城打造成产业升级示范区和产城融合新城。
做实新城中轴，夯实新城骨架；通过组团规模开发，回笼开发资金；逐步改造老镇风貌，有序腾退低效工业用地。
远期：捆绑开发，将娄江新城打造成太仓创新发展引擎和最美现代化田园城市。
进一步优化生态网络，提升城市品质；完善配套功能，优化人居环境；加快存量更新，焕发核心价值。
规划分期引导图
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预留战略空间，进行多种开发情景比较
规划采用留白策略，在苏州路以北设置2.8平方公里战略预留用地，结合产业特点、区位特色优劣势等不同导向，分为龙头企业模式、工业园区模式、田园乡村模式、主题小镇模式等四种开发情景，并对其相应的优劣势展开分析。
战略空间的四种情景比较
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陆渡老镇更新示范区
依托陆渡颐养中心、城东之家两个公共服务节点触媒空间的打造，针灸式提升镇区公共服务短板，同时结合两路一河整治示范工程，营造精致宜人的公共空间，逐步带动镇区更新。
新老融合的镇区风貌
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新浏河风光带
有序腾退十八港、三港工业企业，打破行政壁垒，整合沪太旅游休闲资源，打造浏岛科普游憩绿洲和向东岛康养休闲绿岛，突出一河两岸的融合共享。同时预留生活组团通河绿道空间，结合桥头空间，形成绿楔公园，引入滨河凉风，改善镇区微气候。在石头河-新浏河景观节点，将三港工业构筑物改造成为景观设施，成为河口景观标志物，传递工业记忆，营造富有特色风情的滨水公共空间。
蕴含工业记忆的公共场所
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重要交通廊道沿线
针对基地有沪通铁路、沈海高速、苏锡常都市快线等多条交通廊道穿越的特点，特别对廊道沿线天际轮廓进行重点管控引导，差异化形成活力新城、老镇风韵、田园水乡等多个主题鲜明的风貌区。结合沪通铁路周边保留的新农村居住点，依托靠近高铁站和新的农业产业园的区域特征，采用葵花、麦田等元素织造四季金仓大地景观，形成动态眺望站前商务区天际轮廓线的开敞观景面，打造最美稻田花海高铁站。
苏锡常都市快线廊道天际轮廓管控引导
罗马不是一日建成的。回顾新城演进历程，存量语境下新城建设具有新的特征和矛盾，新城建设无疑是复杂和艰巨的，规划师和管理者都需要有长远的眼光和耐心，运用可量化的技术方法为规划设计提供科学支撑。曾经的“盲目造城”，让许多新城“刚出生即患病”或“胎死腹中”，从”造城”到“营城”，除了技术方法创新外，更需要的是纠错反思和转变价值观。
除了土地价值和空间设计外，城市管理体制创新、招商管理等内容也和城市经营紧密相关，本文不做深入讨论。本文结合《太仓市娄江新城概念性城市设计》部分篇章内容提炼而成，旨在抛砖引玉，不成熟之处请指正。
项目分管：吴新纪
项目组成员：孙欣、程亚午、孙梦琪、季如漪、孙经纬、徐辰、王乐楠、章燕、周文
原文始发于微信公众号（江苏省城市规划设计研究院）：娄江新城 | 匠心营城，打造高质量发展标杆之城
