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地块是构建城市形态的基本要素之一，具有形态和产权两个层面的内涵。一方面，地块格局反映了城市土地的划分和排布，是城市形态的“隐形框架”；另一方面，地块因其产权意义，受到城市土地制度、规划控制体系，以及城市发展模式等制度性要素的显著影响。在旧城的更新重建中，通过地块重划调整地块格局的形态和土地产权结构，能够对建成空间形态产生重要影响。
柏林的历史城市形态在二战及战后重建过程中受到了严重破坏，其中地块格局和土地产权结构都产生显著改变。1990年两德统一以来，柏林内城通过“批判性重建”，试图缝合战争、战后分裂和重建造成的城市空间裂痕。批判性重建强调在考虑现代生活要求的基础上，挖掘城市历史资源，对受损的历史城市平面进行修复。其中，地块重划策略对于推动历史城区的空间修补起到了关键作用。
柏林的地块重划包括三个层面：（1）地块格局的形态方案。总体上，批判性重建鼓励恢复小尺度地块细分的格局，但同时强调针对不同地段的历史背景和发展目标差异，制定不同的地块重划方案。其中可以归纳出三类具有代表性的地块重划方案，包括历史中心的修复（如巴黎广场，图1,图2）、基于传统地块格局的居住区再开发（如弗雷德里西沃德街区），以及基于大地块的商业再开发（如波茨坦广场）。前两个类型通常是中小尺度的城市修复，依据历史城市形态特征构建新的公共空间与私人宗地的互动关系；第三种类型则是大尺度、高强度的城市中心区再开发，通过借鉴和延续历史肌理，促进新的城市中心区良好融入历史肌理。
图1 巴黎广场1940—2010年的建筑基底平面和地块格局变迁
资料来源：作者根据http://www.stadtentwicklung.berlin.de改绘
图2 修复后的巴黎广场
资料来源：Google Map
基于地块的形态控制规定。地块是德国法定建设规划（Bebauungsplan）的基本控制单元，批判性重建确定的形态方案，最终都转化为基于地块的形态控制规定，包括贴线率、建筑形式、高度等。
土地产权关系的调整。德国的建设规划将产权地块的管控同城市设计方案结合，有效促进了形态构想的实现。其中，土地产权层面最关键的政策工具是“土地再分配”（Umlegung）。该机制用于调整更新区域内土地划分的情况，包括地块的位置、形状和尺度等，通过它创造出城市重建计划所需要的建设用地。土地再分配的前提是厘清并简化现有的复杂产权关系。产权地块价值的确定是包括中央政府、州政府，以及开发商多方协调的结果。在具体的土地产权调整操作上，一个关键的步骤是将更新范围内所有需要调整的地块合并为一个大地块，即所谓“待划分地块”（Reallocation Mass）；之后根据城市设计方案将公共服务性质的土地剥离出来，包括道路用地、基础设施用地和绿地等；最后把剩下的土地根据特定的分配原则重划给相应的产权主体。
尽管存在着制度差异和历史背景的特殊性，批判性重建作为一种有效的城市设计策略为中国的历史保护，尤其是地块格局的保护提供了如下启示：
第一，充分认知地块格局作为城市形态框架的意义。批判性重建的成功展示出地块格局对于历史城市形态延续的关键性作用。
第二，院落更新单元与产权调整机制配合。地块具有形态—产权双重属性，只有在控规层面建立对地块形态—产权属性的综合控制，才能真正实现地块格局的保护。
马库斯·尼珀，博士，德国卡尔斯鲁厄理工学院城市设计所，教授
延伸阅读
柏林市中心的“批判性重建”
原文始发于微信公众号（国际城市规划）：期刊精粹 | 地块重划推动历史城市的空间修补——以柏林内城的批判性重建为例【精华版】
规划问道
