供地供楼双轨并行 节约集约高质量发展 ︱杭州高新区（滨江）创新“工业综合体”发展模式的实践与探索

为着力破解束缚拥江发展的用地瓶颈，实现“有限空间无限发展”，在省、市与规划资源部门的大力支持下，高新区（滨江）坚持把深化“亩均论英雄”改革作为抓手，积极探索集约用地新途径，创新城市工业发展新模式，创造性地提出并实施了工业综合体开发模式改革工作。此项改革作为省级全面创新改革试验区重点突破项目，是该区推进优地优用、产城人深度融合的重大举措，也是推动产业发展壮大、优化城市形态的重要手段。

在滨江智造供给小镇区域，首个工业综合体试点项目正在如火如荼地建设，该项目总投资约12亿元，总用地面积约75亩，总建筑面积约20.6万平方米，预计2023年投入使用，目前已吸引多家知名企业对接招商入驻。

一是规划与发展双轨并行。工业综合体由区属国有企业拿地并作为开发实施主体，通过政府“统一规划、统一设计、统一运营”，集中规划开发建设工业楼宇。相比传统生产功能单一、效率低下的供地方式，工业综合体高强度开发利用地上、地下空间，内部布局多栋建筑，并保留一定空间作为公共服务配套。在试点探索的基础上，谋划全区“工业综合体”开发利用，科学统筹现有产业平台及街道工业园区提升改造节奏，规划布局5-10个工业综合体。

二是“供地”与“供楼”双轨并行。工业综合体改革的核心内容是由单纯供地逐步提升为供地供楼双轨并行。建成后根据需求，分层或分幢转让给以新制造业为代表的高新企业，对尚不具备供地条件的，以先租后售的方式，将工业综合体租赁给企业使用，待企业孵化培育达到受让条件后再行受让。变“供地”为“供楼”，实现“每一家上市公司都能有自己的楼宇物业”目标，为高新产业项目发展空间供给提供第三种途径。

三是降成本与保需求双轨并行。通过事先协议约定，以开发建设成本价定向转让，既保障了产业发展所需的用地空间，又以专业化、全程化的服务帮助企业从其不熟悉的项目开发建设中解脱出来，减轻企业的用地建设成本，让企业能够将有限的精力和资源聚焦到高新技术研发和产业化中去，更加专注于自身发展。

相比传统的生产制造基地，工业综合体更注重产业生态的集成、产业要素的集聚、产业链的协同。

一是切实保障新制造业发展。结合滨江区新制造业企业轻生产重研发、轻资产重技术的特点，打造高开发强度、全要素集聚的综合体，满足新制造业企业转型需求，探索“研发总部+生产外移+结算回城”的新思路，助推新制造业高质量发展。

二是做大做强战略新兴产业。优化遴商选商程序，依托区内战略性新兴产业的优势，继续保持“3+2”产业用地准入条件不变的前提下，结合招商引资、扶优扶强、上市企业培育计划等要求，形成工业综合体受让企业准入标准和资格审查制度，优选发展潜力大、产业前景好的优质企业入驻，力求“每供出一块地，成就一家上市公司”。

三是全面贯通产业链上下游。在以上市企业、拟上市企业及其他具备供地条件的优质企业为目标企业的前提下，优先选择产业链上下游企业进驻，按企业需求合理配置工业综合体内功能布局，让产业链上下游的企业能够共享发展空间，实现优质企业集群式协同发展，产业集聚效益最大化。

突出工业综合体集聚功能，将原本零星分散的配套指标综合使用，升级传统工业用地中布局分散、功能单一的产业内部配套。

一是配套设施更合理。将不超过土地面积7%或建筑面积15%的生活配套设施部分的面积集中于一定空间内，统一配建食堂、展厅、咖啡厅、图书室、健身房、停车库等生活服务设施，解决了多宗地分别供地开发成本高、公共配套设施重复建设等问题。

二是服务企业更周全。由国有企业统一负责工业综合体日常管理，择优聘请优质管理企业统筹物业管理服务，提高后勤保障效率，为企业减负降压，使其可以集中精力于经营发展，助力企业不断发展成长。

三是“产城人”融合更相得益彰。深入推进“产城人”融合发展，改变原来散点式工业项目开发模式，实现城市工业项目集群建设和资源高效配置，打造生态、生产、生活相得益彰的产业创新综合体，全面提升工业项目生活品质、风景观感及建筑利用率，充分结合高新区（滨江）实际，进一步优化用地结构和空间布局，将工业综合体打造成为创新资源的策源地、高新产业的集聚区、上市企业的密集区、“亩均论英雄”改革的示范区。