2011年2月5日，纽约时报发表了一篇题为《住宅泡沫是空穴来风》（Housing Bubbles Are Few and Far Between）的文章，给每个人吃下一颗定心丸，因为最近出现的住宅泡沫是一次“罕见的事件，几十年间不会再次发生”。21世纪早期出现的“巨大住宅泡沫”“不能与历史上任何一次国家的或国际的住宅周期相提并论。先前的泡沫一直都不大，而且是区域性的”。作者断言，唯一可以合理相比的是1830年代末和1850年代发生在美国的土地泡沫。这篇文章的作者是经济学家罗伯特·席勒（Robert Shiller），许多人认为他是美国的住宅大专家，他在构建住宅价格的“凯斯-席勒”指数（Case-Shiller index）上发挥过作用。
我将在下文说明，本文是对资本主义历史的不准确且危险的解读。它通过鲜为人知的事实证明，当代经济思考存在一个严重盲点。不幸的是，它还证明了马克思主义政治经济学存在同样的盲点。美国2007—2010年发生的楼市崩盘比起历史上发生的大部分楼市崩盘都要严重和长久，事实上，这次崩盘可能标志着美国经济史上一个时代的结束。但是从美国经济与世界市场宏观经济波动的关系上看，它并不是空前绝后的，若干迹象表明，美国的楼市崩盘可能还会反复出现。
传统经济学通常把对建成环境的投资，尤其是对住房的投资，与城镇化联系起来，作为研究“国民经济”的一种途径，而“国民经济”是一个虚构的实体（fictional entity）。于是，“城市经济学”这个子学科就成为次等经济学家的研究领域，而大牌经济学家往往把他们的宏观经济学技能用在其他地方，甚至当这些大牌经济学家注意到城市发展时，他们也认为空间重组、区域发展和城市建设不过是某种更大规模发展的实际结果（on-the-ground outcome），而这些更大规模的发展不会受到自身产生的实际结果的影响。在2009年的《世界银行发展报告——调整经济地理》中，第一次严肃地考虑了经济地理和城市发展。然而报告的作者并没有提示，任何事情都有可能引起灾难性的后果，进而导致整个经济发生危机。这份由经济学家作出的报告（在没有与地理学家、历史学家或城市社会学家沟通的前提下），其目标旨在探索“地理对经济机会的影响”，并把“有关空间和场所的政策提升为主要关注点”。
报告的作者们实际上是在说明，把新自由主义经济的一般秘方应用于城市事务（例如让商务活动摆脱任何土地和房地产市场规则的约束，以社会公正和区域平等的名义将城市、区域和空间规划的干预最小化）是扩大经济增长（换句话说就是资本积累）的最好途径。虽然他们“抱歉地”表示他们没有时间和篇幅来详尽地探讨他们的建议带来的社会和环境后果，他们明显认为，随着市场需要的改变，能够提供流动的土地和房地产市场，以及其他支撑体制（如保护房地产权、执行合同和给住宅融资）的城市更有可能蓬勃发展。成功的城市都已经放松了分区规划法令，允许具有较高价值的使用者竞争有价值的土地——成功的城市已经采用了适应于它们角色变换的土地使用规则。
但是，土地并非一般意义上的商品。土地是一种资本的虚构形式，源于对未来租金的预期。过去若干年以来，为了使土地产出最大化，低收入甚至中等收入的家庭已经被赶出了曼哈顿和伦敦中心城区，社会分化加剧，弱势群体的福利遭受了灾难性的影响。这就是孟买达拉维（Dharavi）地区高价值土地正在承受着的巨大压力（《世界银行发展报告——调整经济地理》正确地把贫民窟描述为生产性的人类生态系统）。简而言之，《世界银行发展报告——调整经济地理》倡导的是自由市场原教旨主义，其助推了我们已经经历的宏观经济地震（及其持续不断的余震），与此相伴的还有反对城市中心区高档化、摧毁街区、使用征用权（更为残酷的方式）驱赶居民以腾出具有较高价值土地的城市社会运动。
1980年代中期以来，新自由主义的城市政策（其已用于整个欧盟地区）得出的结论是，给弱势街区、城市和区域重新分配财富是徒劳的，相反，应当把资源注入“创业的”增长极。这种空间版本的“涓滴效应”将在一个长远时期内（其实绝不会到来）关照所有那些处于区域、空间和城市不平等状态中的人们。把城市交给开发商和投机的金融家们，有利于所有的人！《世界银行发展报告——调整经济地理》提出，如果中国人真的把他们城市的土地交给自由市场，中国的经济一定会增长得更快！
世界银行明显倾向于投机的资本而不是人。一个城市（就资本积累而言）能够很好地发展，而城市居民（除了特权阶层）的生活和环境状况一定不好，这种观念从来就没人仔细研究过。更糟糕的是，《世界银行发展报告——调整经济地理》与2007—2009年危机根源相关的政策有着深刻的联系。在雷曼兄弟破产后的6个月，也是美国住房市场恶化和取消抵押赎回权的灾难清晰可辨之后的2年的节点上，世界银行发表这份报告是相当奇怪的。例如，在没有任何批评意见存在的情况下，我们被告知，由于1980年代下半叶松动了对金融体系的管制，以市场为基础的住宅金融业迅速扩大。居民住宅借贷市场所占份额现在相当于发达国家国内生产总值（GDP）的40%，而对发展中国家来讲，居民住宅借贷市场在它们国内生产总值中所占的份额要小许多，平均不到其GDP的10%。公共部门的作用应该是刺激规范化的私人投资……为简单的、可以实施的和谨慎的抵押信贷合同建立起法律基础，这将是一个良好的开端。当一个国家的体制比较发达和成熟时，公共部门能够鼓励次贷市场，推进金融创新，扩大抵押贷款的证券化。一般而言，业主自住住宅通常是业主家庭最大的一笔财产，在财富创造、社会保障和政治等方面都很重要。拥有自己住宅或有了租赁客户的住宅业主们与他们的社区利益攸关，他们更有可能游说降低犯罪，建立强有力的管理，改善地方环境条件。
联系到最近发生的事，这些主张不乏令人惊讶之处。推动次贷业务，让人们相信拥有住宅产权能让所有人获益这种天方夜谭，拔高担保债务凭证（CDOs: collateralized debt obligations）的评级，让毫无戒心的投资者购入不良抵押资产。无休止的郊区化让土地和能源消耗超出了地球可以承受的界限！世界银行这份报告的作者们可能会信誓旦旦地宣称他们没有义务将自己对城镇化的思考与全球变暖问题联系起来。与艾伦·格林斯潘（Alan Greenspan）一样，作者们还会争辩说，他们被2007—2009年的一连串事件蒙蔽了双眼，不能指望他们能够预见到他们描绘的美好前景会出现任何麻烦。通过在论断中使用“谨慎”“规范”这些字眼，他们可以说是“对冲”掉了可能出现的批判。
他们引述了无数的“经过谨慎选择的”历史案例来支撑他们新自由主义的秘方，但是，他们怎么可以忽略起源于全球房地产市场崩盘的1973年危机呢？那次危机同样让数家银行倒闭。他们果真没有注意到，由美国1980年代后期商业地产引起的储蓄和贷款危机（下称“储贷危机”）导致几百家金融机构花去了美国纳税人2000亿后还是破产？（当时的联邦存款保险公司董事长威廉·艾萨克斯[William Isaacs]对此局面非常不安，以至于1987年他对美国银行家协会发出警告，如果他们不调整其经营方式，就将被国有化）他们果真没有注意到，1990年，日本繁荣的结束与土地价格的崩溃相联系吗？（且至今也没有结束）他们果真没有注意到，1992年，瑞典银行系统因为房地产市场过度而必须国有化吗？他们果真没有注意到，1997—1998年，导致东亚和东南亚经济崩溃的导火索之一就是泰国过度的城市开发？
当这些事件发生时，世界银行的经济学家到哪里去了？自1973年以来，已经发生了上百起金融危机（在此之前金融危机要少得多），这些金融危机都是因为房地产或城市开发所致。对于所有考虑到金融危机的人们来讲——包括罗伯特·席勒——2001年以后的美国住宅市场正在偏离正轨是显而易见的。但是，罗伯特·席勒把美国住宅市场的问题看作一个例外而非制度性问题。
当然，罗伯特·席勒会据理声称，以上所有这些例子都不过是区域事件。那么，从巴西人或中国人的角度看，2007—2009年的住宅危机也是区域事件。震中是美国的西南部地区和佛罗里达州（还波及乔治亚州），以及其他几个热点地区（丧失抵押赎回权的危机开始于1990年代后期，当时出现在几个老城市的贫困地区，如巴尔的摩和克里夫兰，当时的危机也是地方性的，因为这些危机主要影响的是非裔美国人和少数族裔居民，所以被认为是“不重要的”）。从国际上看，西班牙和爱尔兰受到2007—2009年的住宅危机的影响很大，英国同样如此，尽管程度相对较轻。然而，在法国、德国、荷兰、波兰和亚洲，房地产市场并没有出现严重问题。
可以肯定地讲，以美国为中心的区域危机波及全球，而1990年代早期的日本或瑞典危机却并没有。但是，集中在1987年（这是股票严重崩盘的一年，而人们一般错误地把严重的股票崩盘看成一个完全的孤立事件）爆发的美国储贷危机的确造成了全球影响。同样的情况也发生在1973年早期的全球房地产市场危机中，但人们很大程度上忽视了这次危机。人们通常认为，1973年危机仅仅是因为当年秋季的成品油价格上涨。实际上，房地产危机先于油价上涨6个月或更长时间就已经发生了，到了那一年的秋季，经济萧条已经出现（图1）。房地产市场危机（基于明显的财政收入缘故）引发了州政府的财政危机（如果当时的经济萧条仅仅是油价所致，州政府的财政危机就不会发生）。因为纽约市当时掌握了世界上最大的公共预算之一，所以，随之而来的1975年纽约市财政危机的影响是巨大的（曾经请求法国总统和西德总理拯救纽约市，以避免全球金融市场的爆炸）。随后，纽约成为新自由主义实践的发明中心，把道德风险馈赠给投资银行，通过市政合同和服务改革，让居民偿付。最近发生的房地产市场危机的影响已经转移到如加州的这类州银行的虚拟破产，对几乎美国各地的州政府和市政府财政和政府部门就业造成巨大压力。纽约市1970年代财政危机的故事与加州惊人地相似，加州现在是世界上第八大公共预算单位。
图1 1973年房地产危机时期（的各种经济数据表征）
国家经济研究局（National Bureau of Economic Research）最近挖掘出另外一个例子，说明房地产繁荣在引起资本主义深层危机上的作用。在对1920年代房地产资料的研究中，戈茨曼和纽曼（Goetzmann & Newman）总结道，“在1920年代，公共机构签署房地产证券影响了房地产的建设活动，通过抵押品周转机制产生的房地产价值下滑可能导致随后发生在1929—1930年的股票市场崩盘”。就住房而言，佛罗里达一直是一个大规模的投机开发中心，在1919—1925年间，建筑许可的名义价值（nominal value）上升了大约8000%。在同一时期，全国范围内的住宅价值估计增加了大约400%。但是与当时几乎完全集中在纽约和芝加哥的商业开发相比，佛罗里达的投机开发不过是小巫见大巫，在纽约和芝加哥，各种金融支持和证券化程序都被炮制出来，旨在推动“只有2000年代才配得上的”繁荣。更值得一提的是戈茨曼和纽曼绘制的有关纽约高层建筑建设量的图（图2）。1929、1973、1987和2000年的经济崩盘之前的房地产繁荣像长矛一样触目明了。
图2 纽约的高层建筑建设量（1890—2010年）
戈茨曼和纽曼认为，我们在纽约看到的建筑代表的“不仅仅是一种建筑运动，更是一种普遍的经济现象的外显形式”。他们注意到1920年代的房地产证券“与现在一样有毒”，并得出了这样的结论：
纽约的天际线清楚地提醒着人们，证券化能够把公众投机与建筑企业通过资本联系起来。对早期房地产证券市场日益增加的认识有可能在模拟未来最坏的情况时提供有价值的参照物。金融市场的乐观情绪有能力建起一幢大楼，但它并不能让建筑来埋单。
显然，房地产市场的繁荣和破产与投机性资金流不可分割地交织在一起，这些繁荣和破产都会产生严重的宏观经济后果，以及资源枯竭和环境恶化的外部效应。而且，房地产市场在GDP中所占份额越大，建成环境中金融与投资之间联系就越可能成为宏观危机的潜在起源。对于发展中国家如泰国来讲，假定世界银行这个报告是正确的，住宅抵押贷款大致相当于10%的GDP，房地产崩盘当然会影响到GDP，但不太可能导致宏观经济的整体坍塌（像1997—1998年发生的那种宏观经济危机）；反观美国，住宅抵押贷款约占GDP的40%，所以一定会发生，也确实发生了2007—2009年的危机。
资产阶级理论对于城市发展与宏观经济混乱之间的联系的认知，就算不是完全抓瞎，至少也是缺乏洞见，因此人们可能以为，马克思主义者们会秉持其引以为傲的历史唯物主义方法，激烈地谴责飞涨的租金和野蛮的剥夺，这种对生活场所的剥夺，正是马克思和恩格斯所说的商业资本家和房地产主对工人阶级的第二种剥削形式。他们会通过绅士化、高端公寓建设和“迪士尼化”等手段，擅自帮社会大众操纵城市空间，以对抗无家可归、缺乏经济适用房和城市环境恶化（既包括自然环境恶化如空气质量，也包括社会环境如濒临崩溃的学校和所谓的对教育的“善意忽视”）等问题。在有限的马克思主义城市规划师和批判理论家的圈子里（我自己算一个）的确出现过这种批判。但事实上，这种马克思主义思维模式总体上是令人沮丧的，它与资产阶级经济学相似。人们把城市规划师看作专家，而马克思主义宏观经济理论真正重要的核心却在别处。国民经济的虚构性再一次获得了优先地位，因为涉及国民经济的数据最易获得，而且公平地说，某些重大政策决策的确是在国民经济框架下作出的。由于人们还没有把对城镇化和建成环境形成过程的理解整合到资本运作规律的一般理论中来，所以关于房地产市场对2007—2009危机的产生以及随后出现的失业和（主要发生在州和市政府层面上的）财政紧缩究竟发挥了什么作用，人们尚不清楚。于是，许多对危机爱得要死的马克思主义理论家倾向于用他们偏爱的马克思主义危机理论（利润下降、消费疲软或其他什么）来分析最近的崩盘。
尽管无意，但在一定程度上，马克思本人应该对此负责。在《政治经济学批判大纲》（Grundrisse）的导论中，马克思提出，他写作《资本论》旨在阐明资本运作的一般规律。这就意味着《资本论》集中阐明剩余价值的生产和实现，而抽象和排除掉了他称之为“个别的”分配（利息、租金、税收，乃至实际工资和利润），因为它们都是偶然的、相关的和具有时空瞬间的（of-the-moment in space and time）。马克思还对特定的交换关系进行了抽象，如供应与需求、竞争状态。他提出，当供应与需求处于平衡状态时，供应与需求不再解释任何事情，而强制性竞争规律并非资本运作一般规律的决定性因素，而是资本运作一般规律的实施者。这就立即引起了下述思考：在垄断的情况下，当缺少实施机制时，会发生什么；当我们考虑到空间竞争时，又会发生什么。长期以来，我们已经认识到，空间竞争一般都是垄断竞争的一种形式（如城市间的竞争）。最后，马克思把消费描述为一种“例外”——各式各样的独特消费一起构成一般生活模式——在马克思看来，处于混乱、难以预料和无法控制状态下的消费一般不在政治经济学的研究范畴之内（马克思在《资本论》的第一页就声明，对使用价值的研究是历史学的任务而不是政治经济学的），所以，处于混乱、难以预料和无法控制状态下的消费会对资本构成潜在的危险。哈特和奈格里（Hardt & Negri）最近重新提出了消费概念，他们认为，各式各样的独特消费是对抗资本的关键部分，它们既来自于一般生活模式的扩散，也总是归结为一般生活模式。
马克思还指出了另外一个与自然发生代谢关系的层次，这种与自然不断变化的关系是所有人类社会形式的共同条件，所以，与认识资本运作的一般规律无关，因为资本运作的一般规律只有在特定社会和历史结构下才能理解。基于这个理由（并非意味着马克思认为环境问题不重要或没有意义，他只是认为消费与资本运作的一般规律无关），整个《资本论》中都模糊了环境问题。
马克思在《资本论》中贯彻了《政治经济学批判大纲》所概括的框架。他把重点明确地放在剩余价值生产的一般规律上，而搁置了其他的事情。随着时间的推移，他逐步认识到这样做是有问题的。他注意到，土地、劳动力、货币和商品都是生产的基本要素，而利息、租金、工资和利润作为个别分配而被排除在剩余价值生产的分析之外。
马克思所用方法的突出特点是，这种方法可以非常清晰地揭示出，从他所处时代的特殊、具体的条件（如1847—1848年和1857—1858年危机）中抽象出来的资本运作一般规律。这就是为什么我们今天还能在我们自己的时代阅读马克思的著作。但是，这种方法是有代价的。首先，马克思明确指出，对一个实际存在的资本主义社会/状况的分析需要辩证综合一个社会普遍、一般、特殊和个别的方面，因为这样的社会是一个活生生的有机整体。所以，我们不能指望简单地利用资本运作的一般规律来解释实际事件（如2007—2009年危机）（这是我的反对意见之一，我反对有些人试图把当前危机的事实塞进利润下降的理论中）。当然，反过来讲，我们不能试图撇开资本运作的一般规律来作出解释（尽管马克思本人在《资本论》中似乎就是这样解读1847—1848年“独立自主的”金融和商业危机的，而在《雾月十八和法国阶级斗争》（The Eighteenth Brumaire and Class Struggles in France）的历史研究中，马克思更是戏剧化地完全没有提到资本运作的一般规律）。
其次，随着，《资本论》中论证的进展，马克思所选择的普遍层次中的概念抽象开始分化。这方面的例子有很多，但其中最引人注目且无论如何都与本命题密切相关的是马克思对信用制度的处理。在《资本论》第一卷和第二卷中，马克思多次援引信用制度作为他还没准备好面对的分配要素之一而搁置一旁。他在《资本论》第二卷中研究的资本运作一般规律，特别是固定资本流通的规律（包括建成环境中的投资），工作周期、生产周期、流通次数和周转次数等，都止步于信用制度。马克思非常清楚这一点。在回答如何为了应对不同的周转时间，预先投入的货币资本必然总是大于那些用于剩余价值生产的资本时，马克思注意到，周转时间的变化如何能够“释放”一些先期投入的货币。“一旦信用制度发展起来，由周转运动机制释放的货币资本（加上固定资本逐次回流释放的货币资本和每一个劳动过程中所需要的可变资本）一定发挥重要作用，也一定形成信用机制的基础之一。”在这一论断和其他类似论断中，马克思的看法是清楚的，对资本流通来讲，信用制度是绝对必要的，有些信用制度要素必须并入其中。当我们在《资本论》第三卷中读到有关信用制度的分析时，我们发现，通过供应与需求通过竞争状态，一起确定利率（一种要素），信用制度和利率这两个要素早期是不在马克思选择的一般理论层次上的。
我之所以提到这个问题，是因为人们基本上忽略了马克思在《资本论》中研究资本运作一般规律的意义。当我们不仅需要理解还需要打破资本运作一般规律时，如信用和利率的例子，就需要超出马克思已经提出的见解并创造新的理论。在工作一开始，马克思实际上就认识到这一点可能会发生。在《政治经济学批判大纲》中，马克思认为，消费是最难分析的，如同使用价值的研究，消费“实际上属于经济学之外的领域”，消费甚至可能反过来“从出发点（生产）上重新推动这个消费过程”。这一点特别反映在生产性消费上，即劳动过程本身。马里奥·特龙蒂（Mario Tronti）及其追随者，如托尼·内格里（Tony Negri），把劳动过程本身看成一个构成要素，内化在资本运作的一般规律之中。当资本家寻求调动工人的“精力”去生产剩余价值时，资本家所面临的突出困难显示出劳动过程存在于生产过程的核心（这一点在建筑行业最为明显，我们随后会看到这一点）。如果我们要用马克思的理论来解释实际事物，那么，在资本的生产、流通和实现的一般规律中内化信用制度以及利率与利润率之间的关系，同样是一种破坏性的必要性。
我们必须小心翼翼地在保存原先认识的基础上，把信用制度综合到资本运作规律一般理论中，尽管这可能会扭转原先的认识。例如，我们不能简单地把信用制度本身作为一个实体来对待，即不能把信用制度看成华尔街或伦敦金融城的一种产物，可以自由地飘浮在大街上的各类活动之上。许多基于信贷的活动可能实际上是投机泡沫，是人类对黄金和纯货币权力的令人延误的过度渴望。但其中大部分是资本运行的基础和绝对必要的。什么是必然的，什么是（1）必要的假设（如在国家和抵押贷款债务的情况下）和（2）纯粹过剩，两者之间的界限是不易确定的。
显而易见，在不涉及信用体制（抵押贷款占美国GDP的40%）、消费（占推动美国经济力量的70%和推动中国经济的35%）和竞争状态（在金融、房地产、零售和许多其他市场上的垄断权）的基础上去分析最近的危机及其后果是荒谬的。在美国，房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）的二级市场中有约1.4万亿美元的抵押贷款，许多为不良资产，迫使联邦政府动用4000亿来救市（大约已经启用了1420亿）。为了理解这一点，我们需要解析马克思的“虚拟资本”（fictitious capital）及其与土地和房地产市场联系的可能所指。我们需要一种途径去理解戈茨曼和纽曼所说的证券化如何把“投机的大众资本与建筑企业联系起来”。在这场危机的形成中发挥根本作用的不正是对土地、房价和租金价值的投机吗？
对于马克思来讲，虚拟资本不是华尔街那些吸毒成瘾的交易商虚构出来的东西。虚拟资本是一种图腾，马克思在《资本论》第一卷中描述了它的拜物教特征，作为一种图腾，意味着虚拟资本是足够真实的，但是，虚拟资本不过是一种表面现象，它掩盖了重要的社会关系。当银行把钱借给国家并获得利息时，似乎国家真有直接生产价值，但实际上国家所做的大部分事情——如战争——与价值生产完全没有关系。当银行把钱借给消费者去买房子，银行获得利息，看上去这个住宅正在直接生产价值，其实不然。银行发行债券，建设医院、大学、学校等等，而后获得利息，这些机构似乎正在生产价值，其实并非如此。当银行借钱购买土地和房产以获得租金时，租金的分配部分进入虚拟资本流通中。当银行把钱借给其他银行，或中央银行把钱借给商业银行，商业银行把钱借给土地投机者，他们寻找适当的租金，于是，虚拟资本看上去越来越像一个建立在虚幻之上的无限叠加。比较高的抵押借贷比例（在银行存款10美元，再以3倍的比例借出30美元）放大了流通中货币资本的虚拟数额。这些都是虚拟资本形成和流通的例子。正是这些流，把现实的房地产转换成为虚拟的房地产。
马克思的观点是，偿付的利息来自其他地方的价值生产——税收或直接从剩余价值生产中抽取出来，或征收的收入（工资和利润）。对于马克思来讲，创造价值和剩余价值的唯一场所是在生产的劳动过程中。虚拟资本流通中所发生的一切也许对维持资本主义有着社会必然性。通过对零售、银行和对冲基金雇用的工人的剥削，资本家提取出第二种形式的剩余价值。但是，马克思的观点是，原则上讲，如果生产中没有产生价值和剩余价值，零售、银行和对冲基金这些部门不可能依靠它们自己而生存下来。如果没有生产出衬衣和鞋子，零售商卖什么？
当然，还有一个需要特别注意的问题。有些看似虚拟的资本实际上参与了价值创造。当我们把贷款购置的住宅变成一个雇佣非法移民的血汗工厂，那么这幢住宅就变成了生产中的固定资本。当国家建设道路和其他基础设施时，这些道路和基础设施的功能是资本生产的集体工具，那么我们就应该把这些道路和基础设施归类为生产条件开支。当医院或大学成为新药物、设备等的创新和设计场所，那么它们就成了生产场地。马克思完全不会为这些问题而尴尬。正如他对固定资本概念所作的分析，事物是否属于固定资产并不取决于它的物理性质，而是取决于它的使用功能。当我们把纺织厂的厂房改造为公寓，它的固定资产价值降低，而小额信贷可以把农舍转变成（非常便宜的）具有生产功能的固定资本。
虚拟资本通过各种复杂的途径，抽走了生产中创造的大部分价值和剩余价值。当银行把钱借给另外一些银行乃至相互借债，所有社会意义上不必要的支付和投机动作都有可能发生，并由此建立起一个浮动资产价值的永久性变动状态。这些资产的价值取决于一个关键的“资本化”过程，马克思把它看成一种虚拟资本形成的形式：
任何有规律的周期性收入都能够通过计算资本化，即在平均利率的基础上计算以该利率借出的资本将产生的总和……对于那些购买了所有权的人来说，每年（收到的钱）实际上代表着他已投入的资本转换成了利息。这样，购买了所有权的人与资本增值的实际过程的所有联系都中断了，直到最后，证实了这一观点：资本能通过自身力量自动增值。
来自某些资产的收入，如土地、房产、股票或其他无论什么，其资本的价值终将按照货币市场上的供求状况决定的利率和折扣率确定，并按照这个价值实现交易。而在没有市场的情况下如何评估这类资产，成了2008年的大问题，这个问题至今并未得到解决。房利美掌握着许多不良资产，如何定义这些资产的不良程度让每一个人头疼（对于那些收回了抵押权的住宅，在没有市场的情况下，它们的真正价值又是什么呢？）。1970年代初的传统经济理论中也有过关于资本价值的短暂争论，但就像所有其他碍事儿的真理一样，这个回声很快就销声匿迹了。
信用制度的问题在于，一方面它对生产、流通和资本流动的实现非常重要，而另一方面，它又是各式各样投机和“疯狂形式”的巅峰。正是这一点，让马克思将艾萨克·佩雷尔（Isaac Pereire）——他和他的弟弟埃米尔（Emile）是奥斯曼领导下的巴黎思辨性重建工程的大师之一——描述为具有“骗子和先知完美融合的特征。”
2 通过城镇化实现资本积累
长期以来，我一直坚持认为，贯穿于整个资本主义历史，城镇化从来都是吸收剩余资本和剩余劳动力的关键手段。由于城镇化的周期很长，建成环境的投资建设项目都有很长的寿命，所以，城镇化在资本积累的过程中具有特殊功能。城镇化还具有地理上的特殊属性，如空间生产和空间垄断的产生是积累过程中不可缺少的部分，不仅是简单凭借改变商品在空间上的流动而推动积累，而且还凭借不断变更创造的和被生产出来的空间和场所的性质推动积累，商品正是在这样性质不断变更的空间和场所里的流动。所有创造出和生产出来的空间和场所上进行的活动对于价值和剩余价值生产都极其重要。由于创造和生产空间和场所的活动是长期的，所以，所有创造和建设空间和场所的活动都要求金融资本和国家参与相结合，以此作为这类活动的基础。显然，从长时期角度看，这种活动是投机的，通常面临重复出现极度的过度积累状态的风险，这种风险的显现通常很晚，其规模也被放大，而这种活动最初是用来消除过分积累状态的。所以，城市和其他形式的基础设施投资（横跨大陆的铁路和高速公路、大坝等）都具有易发危机的特征。
在布林利·托马斯（Brinley Thomas）严谨的研究中，我们能够看到19世纪这类投资呈现出的周期性特征（图3）。但是，1945年以来，人们忽略了建筑业周期发展的理论。这是因为，在一定程度上，人们认为国家领导的凯恩斯式的反向周期干预能够有效消除过度积累引起的危机。
罗伯特·戈特利布（Robert Gottlieb）在详细研究许多地方的建筑周期时，发现了居住建筑周期的长期波动，其平均周期约为19.7年，标准差为5年。但他的数据也表明，第二次世界大战后，这些波动就算没被消除，也受到了很大抑制。然而，自1970年代中期后，世界许多国家和地区放弃了系统的凯恩斯反周期干预，这表明，周期性波动发生的可能性变大了。我们的确已经看到了这一点。当然，我认为与过去相比，现在这些波动更大程度上与飘浮的资产泡沫相关（虽然人们可以拿国家经济研究局1920年代的数据作为反对这种看法的证据）。这些周期性波动也表现出了更复杂的地理结构，这一点也同样重要。一些地方的繁荣（1980年代的美国南部和西部）对应着另一些地方的崩溃（同一时期中西部地区老的去工业化城市）。
没有这种整体观，我们就无法理解导致2008年发生在美国以及西班牙、爱尔兰和英国一些区域和城市的住宅市场和城镇化灾难的动态机制。同样，我们也无法理解现在一些地方，特别是中国，为了摆脱起因于其他地方的困境而采取的途径。正如布林利·托马斯记录下来的19世纪英国和美国之间反向周期运动的形式，在大西洋此岸的居住建筑开发繁荣由彼岸的萧条所平衡，所以，我们现在看到，以中国为中心（连带若干其他地区，特别是在所谓的金砖四国）的大规模城镇化和基础设施投资热潮平衡了美国和欧洲大部分地区建设活动的停滞。为了正确地看待这个宏观联系，我们应该立即注意到，美国和欧洲深陷低增长状态中，而中国的增长率高达10%（其他金砖国家的增长率紧随其后）。
1990年代中期，美国住宅市场和城市发展出于形势所迫开始通过投机活动吸收过度累积的资本，彼时克林顿总统启动了“全国住房所有权合作伙伴”（National Partners in Homeownership）计划，预想将拥有住房所有权的好处给予低收入群体和少数民族群体。包括房利美和房地美（政府担保的掌握和推销抵押贷款的企业）在内的金融机构迫于政治压力，降低了他们的贷款标准，以实现让低收入群体和少数族裔拥有住宅的目标。抵押贷款机构喜不自胜地作出反应，随意放贷，放松监控，而这些金融机构的董事们赚取了巨大的个人财富，所有这些都是以帮助弱势群体享有拥有住宅好处的名义进行的。在2001年的股票市场危机和高技术泡沫破裂之后，这个过程迅猛加速。一时间，由房利美主导的住宅游说集团竟然成了一个自主的财富、影响力和权力的中心，腐蚀着从国会、行政机构到极负盛名的学院派经济学家们（包括约瑟夫·斯蒂格利茨），这些学院派经济学家们的大量研究显示，金融机构的行动风险很低。这些金融机构的影响，以及美联储老板格林斯潘所选择的低利率政策，都毫无悬念地推进着住宅生产的繁荣和实现。就像戈茨曼和纽曼说的，（有国家支持的）金融能够建设城市和郊区，但是，城市和郊区（的房子）不一定能偿付（支出）。那么究竟是什么在拉动着需求呢？
为了认识住宅市场和城镇化灾难的动态机制，我们必须理解在房地产市场中，信用系统里的生产资本和虚拟资本如何实现流通。假定金融机构把钱借给开发商、地主和建筑公司，让他们在圣地亚哥周边地区建设成片郊区住宅，或在佛罗里达或西班牙南部建设公寓。这一系列操作的可行性基于这样一个假设，即价值不仅可以被生产，还可以在市场中被兑现。这就是虚拟资本的来源。把钱借给购买者，假定他们有能力通过他们的收入（工资或利润）偿付金融机构借给他们的钱，那么，他们的收入就可以被货币化为一个偿付金融机构借出资本的利息流。这样，通过虚拟的资本流就可以完成住宅和商业房地产价值的生产和实现过程。
这个差别类似于马克思在《资本论》中所指出的生产“借贷资本”和促成价值在市场实现的汇票贴现之间的差别。在上述住宅和公寓建设的情境里，假定在南加利福尼亚或佛罗里达，同样的金融公司能够提供资金建设住宅和公寓，并提供资金去购买已建成的住宅和公寓。在某些情况下，金融机构会组织尚未完工的公寓的预售。因此，资本在某种程度上操纵和控制着新的住宅和公寓以及商业房地产的供应和需求（这与世界银行2009年报告所假设的自由市场运作的观念完全不同）。
然而与其他商品相比，住宅和商业房地产的生产和流通时间相当长，所以供需关系是不平衡的。不同的生产、流通和周转时间变得相当关键，马克思在《资本论》第二卷中对此作过非常精辟的分析。给建设提供资金的合同在出售前很久就签署下来。这种时间差往往非常久。这一点特别适用于商业房地产。纽约的帝国大厦是1931年五一节开放的，几乎是股票市场崩盘后的2年和房地产危机后的3年。纽约的世贸中心规划很早，而开放则在1973年危机之后（开放后的许多年里，一直找不到私人租户）。“9·11”场地的重建可能要等到商业房地产价值下滑之时！
能够进行交易的房地产现货相对大于所能够建设起来的。所以相对于需求变化，整个住宅供应相对缺乏弹性：历史已经证明，即使动用了最大的力量，发达国家任何一年的住宅存量都难以出现超过2%或3%的增量（但中国可能突破这个数字）。
通过税收和公共政策花招及其他奖励措施（如增加次级抵押贷款规模）来刺激需求不一定能增加供应，仅仅会导致价格上涨并刺激投机。如果不能从现存住宅的金融交易中产生更多的收入，那么从新建住宅中同样不能。于是，给Countrywide这类地下抵押贷款起源的机构提供资金比起给实际的住宅生产提供资金更有利可图。更具诱惑力的是投资债务抵押债券，它们由成批的抵押贷款组成，聚集了某些评估高得不合理的投资载体（假定“像住宅一样安全”），在成批抵押贷款中，来自住宅所有者的利息流提供了稳定的收入（无论住宅所有者是否有信用）。这就是次贷机构存在时在美国发生的事情。大量的虚拟资本流入住宅金融体系中，以此推动需求，但是，只有一部分用于新住宅的建设。2000年，抵押贷款的次贷市场上升到1300亿美元，而在1990年代，抵押贷款的次贷市场大约稳定在300亿美元左右；到2005年，抵押贷款的次贷市场达到历史最高，约6250亿美元。无论建筑商如何努力工作，都不可能满足如此迅速的需求增长。于是，住房价格上涨，并且似乎会永远上升下去。
但这一切都取决于虚拟资本流的持续膨胀，以及资本能够“通过自身力量自动增值”的迷信的完整性。当然，马克思的观点是，在生产所创造的价值不充分的情况下，资本通过自身力量自动增值的幻想一定会不可避免地导致局面不可收拾。而事实正是如此。
当然，在生产方面，阶级利益也是不平衡的，这影响着谁最终承受这个“烂摊子”（sticky end）。银行家、开发商和建筑公司毫不费力地结合起来形成一个阶级联盟（这个联盟常常在政治上和经济上支配着所谓的“城市增长机器”）。然而，消费者的住宅抵押贷款则是单个和分散的，往往包括处于不同阶层、种族或民族的人们的借贷，这一点在美国（而不是爱尔兰）尤为突出。随着抵押贷款的证券化，金融机构能够简单地把风险转嫁给其他人（例如，房利美致力于购置这类风险作为其增长战略）——而他们也确实在获得能获取的所有本金和法律费用后，把风险转嫁出去。这里有两种情况，一是由于变现失误而导致开发商破产，二是住宅购买者的破产和其抵押品赎回权的丧失（特别是当购买者是底层群体或少数族裔，并且抵押贷款已经转嫁出去的时候），如果金融家必须在这两者之间作出选择，金融制度倾向哪一方是显而易见的。此时总是会涉及阶级和种族偏见。
住宅和土地构成的资产市场具有庞氏骗局特征，但并没有一个具体的骗局领头人。我买了套房，房价涨了，趋于上升状态的房地产市场鼓励其他人来买。当真正具有信用的买家消耗殆尽，何不进一步把目光转向收入较低风险较高的买家，最后层层转到那些没有收入和没有资产的买家，在价格上涨时，他们就可以通过出售这处房地产而获利？如此这般样，直到泡沫破裂。金融机构会使用各式各样的刺激方式维持这个泡沫以获求最高收益。问题是，在火车失事之前，人们往往无法离开，因为这列车加速太快了。至少在一段时间里，金融机构还维持着资本可以“通过自身力量自动增值”的幻想并沉浸其中。那些像迈克尔·刘易斯（Michael Lewis）一样提前看到目前这场危机的敏锐的金融分析家们在《大空头》（The Big Short）中说：“天呀，这不仅仅是信用问题，这简直就是一场庞氏骗局。”
这个庞氏骗局还有一层影响。在美国，住宅价格上涨增加了经济的有效需求。仅2003年一年，就发放了1360万美元的抵押贷款（与10年前相比，1993年全年发放的抵押贷款不到2003年的一半），价值高达3.7万亿美元。其中2.8万亿用于达到再融资的目的（作为参考，2003年美国的GDP不足15万亿美元）。许多家庭因其房产的升值而获利。由于工资水平的停滞，这让许多家庭获得了额外现金，以应对必要的开支（如医疗）或消费性商品（如新车或度假）。住宅成了一个方便的摇钱树，一个属于业主个人的提款机，从而拉动了总需求，当然也包括对住宅的进一步需求。迈克尔·刘易斯在《大空头》中描绘了这种正在发生的事情。一位金融分析家（小说的主角之一）的保姆与她的姐妹一起在纽约皇后区拥有了六处住宅。“她们购买了第一套住宅后，房价上涨，放贷机构建议她们再融资并取出25万美元买了另一套住宅。”随后，第二套住宅的价格又上涨了，于是，她们故技重施。“最后，她们拥有了其中的五处，但随着市场下跌，她们完全没有能力还贷了。”房地产价格不能也不会永远上涨。
4 价值的生产和城市危机
这里还有若干更加长期和深层次的问题需要在生产方面加以考虑。虽然进入房地产市场的大部分资本纯粹出于投机，但是，生产活动本身还是整个经济的重要部分，建筑业占GDP的7%，与此相关的配套新产品（从家具到汽车）大约占GDP的14%以上。如果国家经济研究局的观点是正确的，那么1928年之后建筑热潮的崩溃对1929年的危机产生了重大但尚未被完全理解的影响，那次建筑业的崩盘大约让住宅建筑业损失了20亿美元（这个数字在当时是相当巨大的），在比较大的城市，住宅总量在崩盘后减少了10%。有人在维基百科上写道：“这场灾难让建筑交易中200万个工作岗位消失了，再加上利润和租金的损失，许多房地产主和房地产投资者都受到了重大打击。”原则上讲，这些都会影响股票市场的信心。
罗斯福政府在1930年代为了拯救住宅部门曾做了不懈的努力，对此几乎没有人质疑。当时，实施了针对住宅抵押贷款金融的一系列改革，通过联邦国民抵押贷款协会（the Federal National Mortgage Association，即房利美）1938年的基金，创建了第二抵押贷款市场。当时房利美的任务是，担保抵押权，允许银行和其他放贷机构发放抵押贷款，给住宅市场提供所需要的流动资金。在第二次世界大战结束后，这些体制改革为美国郊区化的融资发挥了至关重要的作用。当然，尽管这些改革是必要的，但还不足以让住宅建设在美国经济中另起炉灶。所有种类的税收激励（如从征税总收入中减去为抵押贷款所偿付的人利息），以及GI法案和1947年一项非常积极的住宅法——其宣称所有美国人都有权生活在“体面的生活环境中的体面住宅”中——都出于政治和经济的原因，旨在推进国民拥有住宅。拥有住宅曾被广泛宣传为“美国梦”的核心。美国家庭拥有住宅的比例从1940年代的40%，上升到1960年代的60%和2004年的70%，这是美国家庭拥有住宅比例的峰值（2010年下降为66%）。拥有住宅可能深埋在美国的文化价值观中，但在国家政策的刺激和补贴下，文化价值观更加明显地凸显出来。世界银行报告引述了采取这些政策的理由。然而，政治理由直到现在还几乎没有得到承认。正如1930年代公开提出的那样，受到债务担保的业主们不会罢工。从第二次世界大战战场返回的军事人员一旦失业和陷入萧条，可能会构成一种对社会和政治的威胁。比较好的办法是一石二鸟：通过大规模住宅建设和郊区化繁荣经济，通过债务担保拥有住宅，让工资收入比较好的工人进入保守的政治圈！更进一步讲，通过公共政策刺激起来的需求使得住宅业主的资产价值稳定增加，这对业主有利，但从合理使用土地和空间的角度看，这却是一场灾难。
在20世纪五六十年代，从政治和宏观经济的角度看，这些政策运有效支撑了美国近20年的强劲增长并进一步产生了全球效应。住宅建设完全成为美国经济增长的另外一驾马车（图4）。
图4 美国新建住宅变化情况（1890—2008年）
本雅明·阿贝尔鲍姆（Binyamin Appelbaum）曾经写道，“通过建设更多的住宅并把住宅装满东西，美国从萧条中复苏过来。这是一个长期模式。”回溯到1960年代，问题是蔓延式城镇化在环境上不可承受，在地理空间上不平衡。这种空间上的不平衡很大程度上反映了流向不同工人阶级部分的分化的收入流。郊区繁荣而内城停滞或衰退。白人工人阶级兴旺了，但受到影响的内城少数族裔，特别是非裔美国人，却没有兴旺起来。于是出现了一系列内城动乱，包括底特律和沃茨（Watts），并最终在1968年马丁·路德·金遇刺身亡后导致美国40个城市自发出现暴动。所有人都看到了这轮暴动，而且不难将它命名为“城市危机”（即使它并非严格意义上的城镇化的宏观经济危机）。1968年后，联邦政府释放了大规模联邦基金来解决这个问题，直到1973年经济萧条到来，尼克松总统（因为财政的缘故）才宣布危机结束。
与此相关的是，1968年房利美成为政府资助的私人企业，1970年联邦住宅贷款公司（the Federal Home Mortgage Corporation，即房地美）成立，成为房利美的“竞争对手”，在此后近50年的时间里，这两个机构在推进住宅所有和维持住宅建设方面发挥了巨大的作用，但最终表现为摧毁性的作用。住宅抵押贷款债务现在约占美国累计私人债务的40%，而且正如我们所见，其中大部分是不良资产。房利美和房地美现在已经重新由政府控制起来。如何对待它们现在是一个与美国负债相关的激烈争论的政治问题（是否有必要补贴房屋所有权是另一个问题）。无论发生什么，都将广泛影响美国境内与资本积累相关的城镇化进程，尤其将对房地产行业的未来产生重大影响。
美国目前的迹象并不令人鼓舞。房地产业尚未复苏，新住宅建设受到抑制且处于停滞状态。还有若干迹象显示，在联邦资金枯竭且失业率居高不下的同时，美国正走向可怕的“二次探底”（double-dip）的衰退。新建住宅第一次低于1940年代之前的水平（图4）。2011年3月，美国建筑行业的失业率超过20%，而制造业的失业率约为9.7%（与全国平均失业率持平）。当如此之多的住宅闲置，就不再需要建设或装修新的住宅了。旧金山联邦储备银行“估计建设行业在2016年前可能无法回到泡沫时期前的平均水平，也无法对经济复苏产生积极影响”。大萧条时期，25%以上的建筑工人直到1939年末都一直处于失业状态。让他们返回工作岗位曾经是公共干预（如WPA）的关键目标。奥巴马政府为基础设施投资制定刺激计划的尝试在很大程度上遭到共和党的反对。让事情更糟糕的是，美国国家和地方财政状况相当糟糕，只得采取裁员、休假和削减城市服务开支的方式维持运转。住宅市场的坍塌使住宅价格下降20%，这大大削弱了地方财政，因为地方财政非常依赖房地产税。当州和市政府削减开支，建设一蹶不振时，城市财政危机就开始酝酿了。当我们把所有事件拼接在一起，就越发导向这样的结论：美国在第二次世界大战之后，通过城镇化和住宅和房地产开发来实现积累和宏观经济稳定的时代即将结束。
随之而来的是阶级政治的紧缩政策，出于政治理由而非经济理由。由激进的右翼共和党掌控的某些州和地方政府正在用所谓的债务危机来猛烈抨击政府项目，减少州和地方政府的就业。当然，这实际上是一个长期存在的策略，一个资本启发的对政府项目的攻击。里根把对富人的税收从72%减至30%，以举债方式启动了与苏联的竞赛，这导致了债务猛增。里根的预算主管大卫·斯托克曼（David Stockman）后来总结道，增加举债成了一个通过政府法规（如关于环境的法规）和社会项目的方便的借口，因为它实际上外化了环境恶化和社会再生产的成本。布什总统忠诚地追随了这种方式，切尼副总统宣称“里根教导我们，赤字无所谓”。给富人减税，对伊拉克和阿富汗的两场没有资金支撑的战争，通过州政府提供资金的处方药物项目给大药商巨大的利益，这些举措把克林顿时期的预算结余转变为巨额赤字，使得共和党和保守的民主党人以后做资本竞标时尽可能外化那些资本绝不愿意承担的成本——环境恶化和社会再生产的成本。这对环境和人民福利的侵犯是显而易见的，在美国和欧洲大部分地区，这种侵犯正在因为政治和阶级的原因而非经济的原因而发生。正如大卫·斯托克曼最近指出的那样，这是一场平常的阶级之战。沃伦·巴菲特（Warren Buffett）也说，“的确是有阶级之战，并且是我所在的富裕阶级在发动并赢得这场战争。”唯一的问题是：人民何时才会开始反抗这场阶级之战？可以从解决城市生活质量迅速下降这个问题开始，其原因在于抵押品赎回权的丧失，城市住房市场掠夺性行为的持续存在，公共服务的减少，以及最重要的，城市劳动力市场缺少切实的就业机会几乎随处可见，有些城市彻底丧失就业前景（底特律就是悲惨的案例）。现在的危机和以往一样，都是城市危机。
5 掠夺性的城市实践
在《共产党宣言》中，马克思和恩格斯指出，“工人领到了用现钱支付的工资时，马上就有资产阶级中的另一部分人——房东、小店主、当铺老板等等向他们扑来。”马克思主义者一向把这种形式的剥削和围绕这种剥削不可避免会出现的阶级斗争置于他们理论的不太显著的位置以及他们政治学的边缘。但我想在此论证，至少在发达资本主义经济体中，这种剥削构成了一个巨大的掠夺积累领域，货币被吸入虚拟资本的流通中，以支撑金融体系所产生的巨额财富。
在住宅市场和次贷领域的危机发生前，无所不在的掠夺性行为就占有极其显著的比重。危机发生前，低收入的非裔美国人就已经因为掠夺性的次贷失去了大约710亿~930亿美元的资产。这场剥夺来自两次浪潮——一次规模较小，发生在1995年克林顿宣布倡议和1998年“长期资本管理”崩溃之间；另一次浪潮发生在2001年之后。在后一次浪潮期间，华尔街的红利和抵押贷款行业的收入正在飙升，纯粹的金融操纵带来了前所未有的高收益率，尤其是那些与高成本且风险抵押贷款证券化相关的收益率。这意味着，住宅市场的金融操作通过多种隐秘的渠道，将大规模财富从穷人手中转移到富人手中。比起被记录在案的Countrywide等抵押贷款公司对房地产市场进行阴暗且非法的金融操纵，这些剥夺行为更加过分。
自这场危机开始以来所发生的事情甚至更为惊人。许多取消抵押赎回权的个案（2010年超出100万个）哪怕不是彻头彻尾的欺诈，也是非法的，一位佛罗里达的国会议员因此给佛罗里达高等法院法官写信，“如果我听到的这些报告是真的，取消抵押赎回权的非法行动表现了银行和政府对私有财产的最大掠夺。”全部50个州的总检察长正在调查这个问题，但（正如预期的那样）大部分人似乎都急于尽可能以财务和解的方式（而不是归还非法扣押的财产）结束调查。当然，即使有明确的系统伪造法律文件的证据，也没有人会因此入狱。
这种掠夺性实践由来已久。让我用巴尔的摩的一些案例来说明。1969年我抵达巴尔的摩后不久，参加了一个内城住宅供应的研究项目。在马丁·路德·金遇刺身亡后发生暴乱的内城地区，有着老鼠时常出没的可怕的生活条件。这个项目重点研究不同主体——房地产业主、租户和房主、经纪人和放贷者、联邦住宅管理局和城市行政当局（住宅规范的强制执行者）——对产生这种状况的影响。当时，巴尔的摩市的地图上用红线标出了一些低收入非裔美国人的居住区域，意为不能为此区域的居民提供信用担保。排除这些人的官方理由是信用风险太高，而不是针对种族。我们在这个城市的若干地区发现了这种夸张的做法，这给毫无人性的房地产公司带来了高额利润。但为了让这种做法奏效，那些被归为高信用风险人群的非裔美国人也必须以某种方式获得抵押贷款。这就是被称为“土地分期付款合同”（Land Installment Contract）的方式。实际上，房地产业主作为非裔美国人和信贷市场之间的中间人，“帮助”非裔美国人以房地产业主自己的名义获得抵押贷款。若干年后，当付清了部分本金和利息，证明了家庭的信用时，在友好的房地产业主和当地抵押贷款机构的帮助下，产权转给这家非裔美国居民。有些房地产业主做到了（尽管通常是在那些房地产价值衰退的街区），但对那些居心不良的人来讲（巴尔的摩的确有这样一些人，当然明显少于芝加哥，芝加哥当时也采用过这种制度），这种做法可能成为一种特殊的通过取消抵押赎回权积累的掠夺形式。房地产业主可以向居住者收取费用以支付房地产税、行政和法律费用等。这些费用（有时过高）可以添加到抵押贷款的本金中。在若干年的稳定月供之后，许多家庭发现他们欠的本金比还贷开始时还多。一旦他们不能在利率上升后偿付更高的月供，这个合同随即作废，他们就会被逐出住宅。这种做法引起了丑闻。民权行动开始与恶劣的房地产业主斗争，但民权行动失败了，因为这些签署了土地分期付款合同的人没有阅读合同上的小字部分，或没有自己的律师（穷人一般都没有）给他们解释（这些小字在任何情况下对一般人都是难以理解的，你读过你信用卡上的小字吗？）
这种掠夺性做法从未终结过。1980年代的“炒房”（flipping）取代了“土地分期付款合同”的做法（“炒房”大致是这样，房地产商以低廉的价格购下一幢破旧的住宅，然后做一些表面的维修，夸大其价值，再为不知情的购房者安排“良好的”抵押贷款，只要房子不塌，屋顶不被风吹走，购房者就会一直住在这所住宅里）。1990年代，作为对克林顿住房目标的反馈，次贷市场形成了，巴尔的摩、克里夫兰、底特律和布法罗这些城市都成为依靠剥夺式积累大潮（全国范围大致有700亿美元）的中心。2008年危机爆发后，巴尔的摩最终发起了一个针对富国银行（Wells Fargo）的歧视性次贷方式的民事权利诉讼（扭转引导人们获得次贷而不是传统意义上贷款的状况，这种次贷让非裔美国人和妇女为主的单亲家庭受到系统的剥削）。几乎可以肯定，这个民事权利诉讼会以失败而告终（尽管在第三次诉讼上，这个诉讼被允许继续下去），因为几乎不可能证明次贷操纵者的意图是建立在种族而不是贷款风险基础上的。像往常一样，难以理解的小字部分允许了许多事情（消费者要当心！）。克里夫兰采取了更为微妙的途径：起诉金融机构对公众的滋扰，因为它们把失去赎回权的住宅扔在了城市里，破坏了城市景观，需要市政府采取行动来解决！
针对穷人、弱势群体和下层平民的掠夺行为不计其数。任何未偿付的小额账单（如执照费或水费）都可能成为财产的留置权，房产业主可能神秘（非法）地没得到通知，直到有律师支付了相关费用，而当初100美元的账单可能已经发酵到了2500美元。对于大部分穷人来讲，这意味着他们将失去房产。在巴尔的摩最后一轮出售留置权住宅的行动中，这个城市的一小批律师购买了价值600万美元的留置权住宅。如果他们只是简单地购买这些房地产，一旦这些留置权住宅的全款偿付完毕，或这些房地产具有未来开发的价值，这些房地产将升值250%，他们聚敛的财富相当可观。
更糟糕的是，自1960年代以来，在美国城市里，穷人一般都在劣质的基本商品如食品上支付更多，低收入社区匮乏的社会公共服务也会增加这些贫穷人口的经济和生活负担。剥夺弱势群体的经济既是持续的，也是活跃的。更令人吃惊的是，在美国大城市，如纽约、芝加哥和洛杉矶，不计其数的临时工和没有工作保障的低工资工人都曾经历过某种程度的不合法工资剥夺，包括收入低于最低工资，没有加班费，或工资被拖欠数月之久。
上文对多种形式的剥削和掠夺的描述是想说明，在许多大都市区，这类大规模的剥夺行为是系统地针对弱势群体的。重要的是认识到，通过消费领域的掠夺和剥削，整个资产阶级可以轻易收回工人的实际工资收益。对于大部分低收入的城镇化人口来说，对他们劳动力的过度剥削和对他们微薄资产的剥夺，联合构成了一种永久性的消耗，让他们仅仅能维持最低限度的社会再生产条件。这种社会再生产条件需要城市范围的组织和政治来回应。
6 中国的故事
值得注意的是，在刺激中国国内市场（和处理对外出口产业的失业）和刺激与中国贸易紧密联系的其他国家的经济上，如澳大利亚和智利的原材料、德国的机械工具和汽车出口，中国的住宅和房地产繁荣以及巨大的基础设施举债投资浪潮一直发挥着主导作用。到目前为止，这股力量游离在本次全球资本危机之外。相较之下，美国建筑业的复苏迟滞，正如前文所述，建筑业的失业率是全美平均失业率的2倍多。
城市投资一般需要很长时间才能见效，成熟则需要更长时间。所以，通常很难判断资本在建成环境的投资何时算过度积累，或即将出现过度积累。过度积累的可能性非常高，19世纪的铁路常常出现这种情况，建筑周期和崩溃的长期历史（包括2007—2009年的大崩溃）也显示了这一点。
因为相信无论出现任何问题，中央政府都有能力对银行系统实施干预，中国的民众并不担心盲目的城镇化和基础设施投资会完全重新配置国家空间格局。20世纪后期在中国的主要城市（如上海）的房地产市场曾经发生过一次相对温和的衰退，让银行拿到了大量“无收益资产”（我们称之为“坏账”），其中许多是城市开发和房地产开发的产物。非官方评估发现大约有40%的银行贷款放在了“无收益资产”上。当时，中央政府的反应是，使用国家充足的外资储备来对银行实施资产重组（这是后来在美国出现的充满争议的“不量资产救助计划”[TARP]的中国版本）。据说中国在1990年代后期动用了450亿美元外汇储备来实施银行的资产重组，而间接使用的资本可能更多。但是，当中国的机构按照与全球金融市场一致的方式发展时，中央政府控制金融部门的事务会越来越难。
现在来自中国的报告显示，中国的情况似乎类似于21世纪初美国西南部和佛罗里达的情况，或1920年代佛罗里达的情况。自从1998年中国住宅总体上私有化以来，住宅投机和建设采取了一种特殊的方式。有报告指出，自2007年以来，全中国的住宅价格上涨了140%，过去5年中，如北京和上海这类核心城市的房价上涨了800%。上海的房地产价格仅2010年一年就翻了一番。现在，公寓的均价约为50万美元（2010年中国的人均GDP是7518美元），甚至在二线城市，一般住宅的“价格大约为居民平均年收入的25倍”，这明显是不可负担的。所有这些数据表明，高速发展和规模巨大的住宅和商业房地产建设没有与实际预测的有效需求保持一致。后果之一就是正在出现的巨大的通货膨胀压力，且已推动中央政府采取多种措施限制失控的地方政府开支。
中央政府公开了它的担心：
国家的经济增长在很大程度上仍然与房地产开发的通胀支出以及政府在道路、铁路和其他数十亿美元的基础设施项目的投资联系在一起。2011年第一季度，固定资产投资——宽泛的建筑活动指标——比前一年同期增长了25%，而房地产投资飙升了37%。
这部分投资“现在大致等于国内生产总值的70%”。现代以来，没有任何一个国家达到过如此之高的投资水平。“日本即便在1980年代建筑的鼎盛时期，也仅仅达到国内生产总值的35%，而美国在几十年中，这个数字一直徘徊在国内生产总值的20%左右”。
“城市建设一直帮助政府的基础设施和房地产支出超过外贸，成为中国经济增长的最大贡献部门”。一些大城市的大规模土地征用和人口的大规模迁移（过去10年北京有300万人搬迁）表明，随着城镇化的巨浪，一个活跃的剥夺经济大潮正在席卷全国。被迫搬迁和剥夺是出现群体事件和有时出现暴力抵制事件的重要原因之一。
把土地出售给开发商一直都是地方政府财政收入的一棵摇钱树。但是，2011年早期，为了把握住失控的房地产市场，中央政府要求遏制土地出售，控制住当时因土地征用引起的激烈抵制。这导致许多地方政府的财政困难。有人认为，“地方政府债务的明显上升和对投资公司（许多是由地方政府主办）借贷监管不力”已成为现在中国经济的主要风险，不仅给中国也给世界的未来增长前景投下了一个巨大的阴影。截至2011年，中国政府估计的市政债务约为2.2万亿美元，“大约相当于全国GDP的1/3”。而账外的投资公司占有这笔债务的80%，这些账外投资公司由市政府主办，但严格来讲并不属于地方政府的一部分。这些投资公司正是那些建设新的基础设施和标志性建筑，从而让中国城市显现出无比壮观景象的组织。但是，市政府的累计债务之巨大，拖欠大潮“可能成为中央政府的一个巨大责任，中央政府本身还欠有大约2万亿债务”，非常可能出现崩溃，紧随其后可能是一个长期的“日本式停滞”。2011年，开始减速的中国经济增长机器正在减少出口，接下来，这种经济增长减速会反映到世界上那些依靠给中国市场提供原材料而兴旺起来的地区。
与此同时，中国内陆地区还有一些几乎没有任何居民或实际活动的全新城市在美国的商业出版物上投放令人讶异的广告，期待把投资者和公司吸引到这类全球资本主义的新前沿去。19世纪中叶以来的城市发展——如果不再往前追溯——一直是投机性的，但中国发展的投机规模似乎是前无古人的。而全球经济中需要被吸收的过剩流动性（其正在以复合速度扩张）也达到了前所未有的规模。
正如二战后美国的郊区化热潮一样，中国的城市化热潮还带动了所有相关的家电和附属物品生产的繁荣。很明显，若排除汽车，论及其他消费品所主导的全球经济增长的广泛复苏，中国的城市化发挥着核心作用——而中国是世界上汽车消费的最大市场。“据估计，中国的消费占了全球商品和材料的50%，如水泥、钢铁和煤炭，中国的房地产是这种需求的主要驱动者。”由于建成环境至少使用了一半的钢铁，这就意味着中国的建筑类活动消耗了全球钢铁产量的25%。中国并非唯一的房地产蓬勃发展的地方。金砖四国似乎都走着同样的道路。去年，圣保罗和里约热内卢的房地产价格翻了一番，印度和俄国的情况也相仿。但我们应该注意到，所有这些国家的总增长率很高，与之相伴的是强通货膨胀。强大的城镇化潮流明显与迅速从2007－2009年的衰退中走出来相关。
问题是，如果这种复苏源于投机的城市发展，将来如何持续？中国的中央政府通过逐步提高银行存款预备金来控制房地产热和平息通货膨胀压力的办法还不是很成功。与土地和房地产紧密联系的“影子银行系统”已经浮现出来，很难对其实施监控，成为新的投资载体（类似情况1990年代在美国和英国出现过）。土地加速占用和通货膨胀已经引起了不稳定。有关出租车司机和火车司机（上海）抗议行动和广东若干工业区与低工资、恶劣工作条件和价格上涨相关的各类罢工的报道已经出现，有关不稳定的官方报道在大量增加；调整工资的行动，以及旨在消除不稳定因素和刺激国内需求的政策也一直在不断出台，国内市场成为风险更高且停滞不前的出口市场的替代（目前中国的消费大体占GDP的35%，而美国的消费大体占GDP的70%）。
所有这些都必须基于中国政府处理2007—2009年危机实际步骤的背景来理解。当时，这场危机对中国的主要影响是出口市场（特别是美国市场）的突然坍塌，2009年初的出口下降了20%。根据合理和可靠的估计，在2008—2009年的非常短的时间内，中国的出口部门大约损失了3000万个工作岗位。而国际货币基金组织的报告却是，2009年秋季中国的净工作岗位流失仅为300万个。造成毛工作岗位流失与净工作岗位流失之差的一部分可能是失业的城市移民返回了他们在乡村的家。而两者之差的另外一部分是出口的快速复苏，工人重新返回到工作岗位上来。但是，余下的差值几乎毫无悬念地是由于中国政府实施了凯恩斯式的大规模城市和基础设施投资刺激项目。中央政府安排了另外6000亿美元来扩大已经很大的基础设施投资项目（累计有7500亿美元投资用于建设13035公里的高速铁路和17702公里的一般铁路，当然，在高速铁路发生撞车事故后，这些投资正面临麻烦，据说，如果不是工程腐败，这次撞车事故与设计不佳有关）。中国的中央政府同时指示银行向所有形式的地方政府项目提供贷款（包括房地产和基础设施部门），以此吸收剩余劳动力。这些大规模的项目旨在引导经济复苏。现在，中国政府宣称在2008—2010年之间创造了大约3400万个新的城市工作岗位。如果国际基金组织有关净工作岗位流失的数字是正确的，那么，在吸收如此巨大的剩余劳动力这件事上，中国政府无疑是成功的。
当然，核心问题是，这些国家开支是否是“生产性的”，如果是生产性的，是什么的生产性和为了谁的生产性呢？许多投资项目几乎是闲置的，如靠近东莞的巨大购物中心，那些散布在城市景观中的许多高层建筑也是如此，还有等待人和产业进驻的空置的新城。有一点是没有疑问的，中国的国土空间能够通过更深入和更有效的空间整合而获益，如果能够把不发达的内陆地区与沿海地区联系起来，把缺水的北方和富水的南方地区联系起来，基础设施投资和城镇化项目的巨大浪潮至少在表面上将呈现出更有效的空间组合。在大都市区的层面上，把现代技术用于城镇化以及发展多样性的活动（包括所有不可或缺的文化和知识型产业机构，如上海世博会，都是美国和欧洲新自由主义城镇化的特征），城市增长和城市更新过程也会出现更有效的空间组合。
从某些方面讲，中国的发展效仿和放大了二战后美国的发展。二战后的那些年里，把美国的南部和西部联系起来的州际高速公路系统，加上郊区化，在维持就业和资本积累中都曾发挥过举足轻重的作用。从另外一些方面看，这种类比是有启发意义的。美国1945年以后的发展不仅仅在能源和土地使用上是挥霍性的，而且还导致被边缘化、被排斥和具有反叛性的人群陷入了特殊的危机，引起了1960年代后期的一系列政策反应。在1973年的危机后，所有这些都销声匿迹了，当时，尼克松总统在他的国情咨文中提出，城市危机已经结束，联邦基金将撤销。在城市层面上产生的影响是发生了城市服务方面的危机以及包括公立学校、公共医疗卫生和1970年代后期出现的经济适用房供应不足在内的一系列衰退，其后果令人震惊。
中国加快城市和基础设施投资的战略正在把这两种倾向分解到若干年里。上海和北京之间的高铁对商务人士和中产阶级来讲是不错的，但是，这并非民工在春节返乡时可以负担得起的交通方式。相似地，高层公寓、高端封闭社区、富人享乐的高尔夫球场以及高端购物商场，都不能真正帮助那些骚动不安的贫困大众重塑小康生活。事实上，因社会阶级划分而出现的城市发展偏向是一个全球问题。这种发展不均衡的倾向正在印度和世界上无数的城市里显现，那里被边缘化的人群正在集中，而另一方面，高度现代主义的城镇化和消费正在为财富不断增加的少数富裕人群所享用。如何处理这些贫困的、缺乏安全的和被排斥在外的人们的问题正在成为一个主要政治问题，这些人现在构成了许多城市大多数和公认的主导力量群体。所以，军事计划现在高度集中在如何应对动荡的和可能出现在城市地区的社会运动。
中国有一个解决这类问题的有趣战略。自1979年开始的改革是以这样一种认识为基础的——分权是实施集中管理的最好方式之一。这种观点旨在让区域和地方政府，乃至村庄和城镇，在中央控制的框架内和市场协调下，自己寻找较好的发展道路。通过实现地方目标来重新调整中央政府的政策，这是成功方案产生的途径。
来自中国的报道提出，预计在2012年发生的权力过渡面临一个耐人寻味的选择。核心焦点在重庆市，据称那里正在从以市场为基础形成的政策回到国家领导的社会主义再分配的路子上来，这种激进变化的背景源于毛泽东的思想，而且也已经推行了一段时间。在这个模式中，“每一件事都与贫穷和不公平联系在一起”。政府“把国有企业的市场利润转向传统的社会主义项目，用前者的收入去支撑经济适用房和交通设施建设”。住宅目标带来了一个“大规模建设项目”，有3000万人生活在这个区域，这个项目旨在“为其中的1/3人口提供便宜的公寓”。“市政府计划建设20个卫星城，每个卫星城的人口大致在30万左右。每一个卫星城里有5万人居住在国家补贴的住宅里。”这个项目的目标是（与世界银行的建议相反）减少过去20年里在中国出现的不断加剧的社会不平等现象。这是针对那些为富人建设大院式社区的私人开发商的一剂药。但是，这个方案的弊端是加速了对乡村土地的剥夺，推动农村人口被迫进入城镇化进程，而这成为抵制和不满的基础，反过来再出现压制性的反应。
这种返回社会主义的再分配计划，使用私人部门的力量实现公共目的，给中央政府提供了一种模式。这项计划打算从2010年起，在5年时间内建设3600万套经济适用房单元。同时，中国提出，在解决资本剩余吸收问题的同时，为乡村人口的进一步城镇化、吸收剩余劳动力、通过给贫困人口提供合理的保障房以削弱社会的不满等问题开辟一条道路。美国1945年后也出现过类似的城市政策：在保持经济增长的同时，通过住宅保障安抚潜在的不满的人群。消极的是有时会发生以暴力方式反对必要的土地征购的事件（当然，中国人会坚持毛泽东的口号“有得必有失”）。
但是，中国的其他地区还遵循着市场导向的发展模式，特别是沿海地区和南方城市，如深圳。那里提出的方案是非常不同的，其重点是政治自由化和听上去更像资产阶级的城市民主，以及更深入的自由市场目标。在这种情况下，正在加剧的社会不平等被认为是维持经济增长和竞争的必要代价。中央政府究竟采取何种方式目前尚无法预测。关键点是，基于城市的目标在引领不同未来选择上的作用，但是，实现未来目标的方式似乎一定是牢牢地植根于国家和市场之间的一种非黑即白的选择。
中国最近几十年以来的城镇化所产生的意义是惊人的，也是令世界震撼的。在最近几次危机中，在很难找到产生利润的机会时，包括中国在内的世界上的大部分地区，都在通过吸收过剩的流动资金和城镇化中过分积累的资本以维持资本积累。这种方式能稳定多久还有待考证。新出现的社会不平等（在世界亿万富翁总数排名中，中国现在居第三位）、环境恶化（中国政府公开承认这一点）、建成环境中资产的过分扩张和资产价值的高估等多种信号，都意味着中国“模式”存在隐患，很容易一夜之间从功臣变成资本主义发展的恶果。如果中国“模式”失败，那么，资本主义的未来前景的确堪忧，这意味着寻找反资本主义的其他方案是唯一的道路。如果资本主义的城镇化形式完全存在于资本主义再生产中，而且是资本主义再生产的基础，那么中国“模式”的失败还意味着，不同的城镇化形式必然成为任何一种反资本主义方案的中心。
7 资本的城镇化
资本再生产以多种方式通过城镇化过程得以实现。但是，资本城镇化预先假定了资本家阶级有能力支配城市发展。这就意味着资本家阶级不仅凌驾于国家机器之上（尤其是凌驾于国家权力对领土范围内的社会和基础设施的管理和控制），而且还凌驾于整个人口之上，包括人们的生活方式、劳动力、文化价值、政治价值以及世界观。这种控制绝不容易（即便能达到），所以，产生这种控制的城市和城市过程是政治、社会和阶级斗争的主战场。在此之前，我们已经从资本的立场上考察了这种斗争的发展。所以，我们仍然需要站在所有努力在这一城市进程中谋生并再生产其日常生活的人的立场上审视城市进程，包括其制度机制和限制，以及城市解放和反资本主义的可能性。
作者：大卫·哈维（David Harvey），英国地理学家、社会学家、哲学家
文献来源：Rebel Cities, Chapter Two: The Urban Roots of Capitalist Crises
译者 | 叶齐茂
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假说需要实证：论大卫·哈维的资本论对城市空间重构的解释
马克思与城市——大卫·哈维（巴黎）访谈
原文始发于微信公众号（国际城市规划）：全球汇 |『城市研究经典文献』资本主义危机的城市根源
规划问道
