疫情下的楼市的困局，房企应当如何自救？

新冠疫情对房地产行业影响如何？

任泽平先生提出一个观点：地产也是实体经济，地产也有一半是实体，一半是金融。

房地产的确也是牵涉到很多实体经济的，其上下游关联到几十个行业，此外，房地产投资占固定资产投资的20%左右，证券时报数据显示，过去三年房地产投资平均每年拉动我国经济增长约0.43个百分点。如果2020年一季度房地产投资增速下降37.53%，房地产投资下行造成的GDP增速下降会达到0.16个百分点。由于目前我国GDP增速为6%左右，难以忽视房地产投资回落带来的经济下行压力。面对此种情形，在供给端，各地纷纷出台各种金融政策缓解房企资金压力，但需求端并未松动，且应当慎重，也是上层纲领对“房住不炒”主基调的要求所在。

◆ 在供给端，各地出台房地产纾困政策，大同小异，梳理下来无非一下几种：

（1）准许延期，比如延期缴纳土地出让金，开竣工时间可延期、延期缴税等；（2）提供房产税、城镇土地使用税的减免政策；（3）加大信贷支持力度，降低企业融资成本，对还贷困难的企业给予展期或续贷；（4）房地产行业主管部门牵头组织开办网上房交会，促成交易；（5）降低预售门槛；（6）有序开放售楼处。

◆ 在需求端，房地产金融政策总体未明显松动。

目前来看，仅有河南驻马店下调了首付比例，且也是有条件的，即有公积金且为首套房。众所周知，每一次房地产的大涨或大跌都与银根的放松或收紧关系密切。比如2014年房价大跌其实就是因为调控过严和信贷资金收缩过紧造成，央行又率先救市；2015、2016年央行连续多次降准降息又大规模的放水，又造成了2017、2018年全国房价的大规模轮番上涨。

因此，对于房地产行业，在需求端放松金融政策应当慎重。2月20日，全国银行间同业拆借中心公布本月贷款市场报价利率（LPR）。这是自新冠肺炎疫情爆发以来LPR第一次调整，备受关注。与上月相比，本月1年期LPR下降10个基点到4.05%，5年期以上LPR下降5个基点到4.75%，对此，有人说这是对房地产行业的金融政策松动，其实不然，疫情对我国经济和社会发展的影响是短期的，因此短端利率下降更多，引导短期贷款利率下行，重在帮助企业渡过当前的难关。而长期贷款中个人住房贷款占比较高，5年期以上LPR下降5个基点，意在表明房地产调控仍未放松，不向房地产市场放出宽松信号。

此外，总体来看，在需求端，各地的限购限贷等政策并未放松。

◆ “房住不炒”总基调不改变 。

2月19日，央行发布2019年第四季度中国货币政策执行报告强调：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照“因城施策”的基本原则，加快建立房地产金融长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。原因有二，其一，房地产泡沫已经很严重，一旦破裂，后果不堪设想，其二，这也是摆脱地产依赖，经济转型的需要，经济要转型，构建“科技创新+消费内需”的“双引擎”，就需要摆脱地产依赖、投资依赖。

面对疫情下的楼市的困局，房企应当如何“自救”？

首先要做的的是保现金流，对于大多数房企来说，现阶段现金流承压关乎生死，因此，房企要利用当前货币相对宽松的融资环境积极争取低成本融资，尽可能加大权益性融资力度，调整融资结构，缓解企业现金流状况。正如阳光城集团执行副总裁吴建斌在近期的一次公开沙龙上的建议：“企业可以盘活库存，催收应收款，盘活监管资金等来渡过难关。

从房企融资层面，现在很多城市推出了支持政策，比如交税申报可以延期三个月，开工日期也可以顺延等，房企要把政府的政策、银行的政策用足，能扩大一些融资金额。从实操角度来讲，最近政府对于房企内地发债(公募债)有可能要放行，还有，境外发债是正常的，抓住窗口，就能获得不错的融资。”

然后要做的就是销售，在房地产行业整体融资收紧的前提下，销售回款是房企自我造血的主动脉，因此在疫情下，房企应大力开展线上渠道，开启全面营销，通过微信小程序、短视频平台等多种方式开展线上推广和销售，至少是为疫情结束之后储备客户资源，同时还要根据时间周期分设优惠折扣，启动以价促量促销售。

最后，做好一城一策，对于全国布局的房企来说，总部最好统筹协调和信息集成，各个城市公司，结合城市基本面、疫情严重程度、政府防疫措施的强度和时间长度等，针对性的做好个性化应对并动态调整。