城市模型020 | 公共设施模型组 —— 清上园社区级商业设施评价及优化案例

公共设施模型组 No.2

在前一次的推送中，规划决策公众号向大家介绍了社区级公共服务设施配置评价及优化模型，介绍了基于“千人指标”和基于“时空行为”的两条社区级公共服务设施配置评价路径，并分别介绍了其模型集。在本期推送中，将以建设较为完善的典型社区为例，以商业设施为研究对象，对两种方法进行演示并开展对比，分别发现各自的方法优势与适用性，以便读者对两套模型组有更为直观的认识。

清上园社区位于北京清河街道，建成于2002年。经过15年发展建设，公共服务设施的微观结构发育较为完善，是北京市北部近郊成熟社区典型代表。社区常住人口7451人。社区人口构成上，青年人口占比最高，但中老年人总体比例过半，低学历与非户籍人口比重偏高。

商业设施的市场敏感性，决定其能够充分反映需求水平。因此，本研究主要针对社区内的配套商业设施进行配置与评定研究，其业态包括餐饮、购物、休闲，以用地面积为测度指标。

基于千人指标的模型其指标形式为每千人的公共服务设施用地面积与建筑面积量，其值通常以数量区间的方式表达，即存在上限值与下限值。依照北京市现行标准，商业设施的千人指标转换后为建筑面积600-700㎡/人，用地面积未作界定，不涉及人群间的差异。

基于时空行为的指标增强模型依据社区级公共服务设施需求测度模型和社区级公共服务设施配置增强模型的计算结果而得出，其指标形式不仅规定各类型设施的需求量，而且按照人群进行细分，分别确定其建筑面积与用地面积的上下限。从结果来看，存在较为明显的年龄结构差异和户籍差异，反映了由于不同群体生活方式的差异带来的设施需求差异。

以千人指标为标准，按照清上园人口数量进行设施配置量计算。清上园目前常住人口为7451人，建筑面积配置量下限为4470平方米，上限为5216平方米。经测算，目前社区商业设施面积约6200㎡。由方案中数值和现状的对比可知，现状的商业设施配置量大于千人指标方法计算出的建筑面积下限与上限，因此从结果来看，商业设施配置较为充裕。

在清上园人口构成调研的基础上，计算各类人群的设施需求量，并计算得到设施配置量方案的下限为5268平方米、上限6146平方米。通过配置标准增强模型计算出的结果，如按照下限方案来看，社区内商业设施配置量较为充裕，如按照上限方案来看，社区商业设施现状配置量与居民需求基本一致。

基于千人指标的模型以社区作为整体评估对象进行定量分析，无法精细到更小空间单元上，因此无法实现精细尺度的评估和优化方案。

基于时空行为的模型经过计算，对清上园社区内设施优化调整制定了精细方案，图中网格值为设施调整的比例。从模型结果来看，清上园社区中，清上园居住小区北侧出入口、东1门出入口处、小营西路32号院东门处设施规模应提高；因使用需求较低，安宁庄东路两侧、社区内部西侧的设商业施量可适度下调；安宁庄东路与安宁庄前街、小营西路南北交口处，设施配置与活动分布基本一致，设施量较为合理。

本文以清上园社区的商业设施为对象，在两种社区级公共服务设施评价及优化路径之下进行验证，分别突出两类模型的应用优势：

基于千人指标模型采用自上而下的视角，从供给侧进行配置；依据行业规范标准和传统指标，是单向的配置路径，其优势在于直观、迅捷、操作性强。

基于时空行为模型采用自下而上的视角，从需求侧进行配置；依据行为需求差异进行指标优化，是双向的配置路径，其优势在于精准化和精细化，且可回应空间落位问题。