“工业上楼”园区规划设计的三大成功要素

作者：袁贺

新加坡邦城规划顾问有限公司高级战略规划师

2023年2月7日，深圳市人民政府发布了《深圳市“工业上楼”项目审批实施方案》，该《方案》提出：“确保连续5年每年提供不少于2000万平方米‘高品质、低成本、定制化’厂房空间的工作目标，为全市制造业发展提供坚实支撑”。该《方案》的发布迅速引起了大众对“工业上楼”的强烈关注。

“工业上楼”发源于新加坡和香港，在深圳、东莞等得到广泛应用。为充分利用土地资源，目前中国其他城市也在积极推广“工业上楼”。但总体来看，“工业上楼”在中国仍然是一个新生事物。本文即根据SCP“工业上楼”园区规划经验和典型“工业上楼”园区和企业的调研访谈，深入剖析“工业上楼”园区规划设计的三大成功要素。

“工业上楼”园区和上楼企业是严格的双向匹配关系。园区厂房需要满足上楼企业的生产需求；上楼企业的生产工艺也需适合园区高层厂房关于环保、荷载等方面的标准。所以，精准的主导产业导入对于“工业上楼”园区尤为重要。主导产业如果选择不当，一方面会造成企业无法上楼，另一方面也会误导厂房设计。

《深圳市光明区“工业上楼”建筑设计指南》（深光工信〔2022〕155 号），提出通过“工业上楼”五要素模型来综合评判各产业生产工艺是否适宜上楼生产。在五要素模型中，环保安全要素中的所有条件均为第一层级要素。减振隔振、工艺需求、垂直交通和设备载重要素中的所有细分条件均为第二层级要素。将各产业具体生产环节置入五要素模型筛选，可初步判断该产业是否适宜“上楼”生产。若产业具体生产环节不满足任意一项第一层级要素，则不建议上楼；若产业具体生产环节满足任意第一层级要素，且满足所有第二层级要素，则适宜上楼；若产业具体生产环节满足任意第一层级要素，但不满足一项及以上第二层级要素，则可选择在 1-4 层低楼层生产，或通过设计手段实现至 5 层或以上楼层“上楼”生产。

图：“工业上楼”五要素模型

图源：《深圳市光明区“工业上楼”建筑设计指南》（深光工信〔2022〕155 号）

根据五要素模型分析，《国民经济行业分类》GB/T 4754 中第二产业 30 个制造业大类中的计算机、通信和其他电子设备制造业、通用设备制造业、专用设备制造业、仪器仪表制造业、医药制造业和纺织服装、服饰业工艺设计的部分产业适合上楼。具体目录如下：

表：“工业上楼”重点鼓励的产业目录

但在企业调研中发现，实际能够上楼的产业类型远不止上述产业，如新材料的部分产业（吸塑产品制造）同样是可以上楼的。所以，在实际的产业选择中，要根据五要素模型，针对具体行业进行具体判断，进而决定该行业是否适合上楼。而且随着高层厂房建设标准的提高，能上楼的产业越来越多。

无论是从园区内就业人员和入住企业的需求，还是从“三生园区”构建的角度来看，配套都是“工业上楼”园区必须的功能。但与一般产业园区相比，“工业上楼”园区必备的配套产品可以归结为：1+1+N。其中第一个“1”为：一处宿舍，第二个“1”为：一处食堂，“N”为：N个小型商业配套产品。

• 一处宿舍：宿舍是“工业上楼”园区必备和首选的配套产品，其中4人间为主力户型

《深圳市人民政府关于印发深圳市“工业上楼”项目审批实施方案的通知》（深府函〔2023〕20 号）明确指出：“计入‘工业上楼’厂房空间任务的，应结合园区生产、生活实际需求落实配建≥5%规划厂房容积的宿舍型保障性租赁住房，定向面向园区企业员工出租”。同时，根据企业调研，上楼企业明确要求园区必须配备宿舍，以利于企业招工。部分“工业上楼”园区的宿舍建筑面积占比超过20%，如深圳研祥智谷宿舍建筑面积约5.3万平方米，占园区总建筑面积的比例约为21.4%。东莞京东智谷一期宿舍建筑面积约8.7万平方米，占园区一期总建筑面积的比例约为29%。此外，虽然部分园区周边的配套相对齐全，但“工业上楼”园区依然配建了宿舍，如位于东莞长安镇的联冠先进制造中心的宿舍建筑面积约为2万平方米，占园区总建筑面积的比例约为7%。这主要是因为：宿舍大多是企业向园区开发商租赁后免费提供给员工使用，而相比于园区外，园区内的宿舍租金较低，企业成本也相对较低。同时，园区内宿舍的功能齐全、居住体验感较好。

根据现场调研，宿舍的客群绝大多数为一线生产工人。所以，宿舍的户型大多为四人间，建筑面积大多为40平方米左右，人均建筑面积约10平方米。为了最大程度提高利用率，卫生间大多被设置在阳台区域。

图：深汕特别合作区某“工业上楼”园区员工宿舍

图源：作者拍摄

• 一处食堂：宜按照单次同步就餐人数人均1.5平方米设置

食堂也是“工业上楼”园区必备的配套产品。但，“工业上楼”园区本身建筑面积相对宝贵，土地集约使用要求较高，因此食堂的面积需要精准计算。通过现场企业访谈和对园区内就业人员就餐特征的分析，食堂的功能主要有三个：集中就餐区域、后厨和包厢。其中包厢的个数可以相对较少，一个包厢的面积为20平方米左右为宜。集中就餐区域和后厨区域的面积宜按照单次同步就餐人数人均1.5平方米设置，这样既可以保证就餐的舒适度又可以提高食堂的利用效率。单次同步就餐人数需根据园区内就业人员的工作时间而确定。

图：深圳某工业上楼企业的员工食堂集中就餐区域

图源：作者拍摄

• “N”个小型商业配套：以餐饮店、便利店、广告图文工作室和休闲娱乐场所等为主

通过现场调研，目前中国国内“工业上楼”园区内的商业大多以小型商业为主，无论园区位于城市的核心区还是边缘区。如，深圳全至科技创新园商业配套（包括公共配套）建筑面积的占比约为2.8%。部分园区除去宿舍和食堂甚至没有设置商业配套，私人企业开发的“工业上楼”园区这种现象更为明显。

商业配套产品主要以餐饮店、便利店、广告图文工作室和休闲娱乐场所等为主。这主要是由商业配套的客群和设置目的决定。通过现场调研，园区内的就业人员是商业配套的主要客群，园区外的消费者基本很少到园区内消费。同时，园区内商业配套设置的主要目的是为了满足园区内就业人群的基本消费需求，其高层次的消费需求需到区外更高等级的商业中心去满足。此外，根据《深圳市工业区块线管理办法》（深府规〔2018〕14 号）等相关规定：“配套设施的计容建筑面积不应超过项目总计容建筑面积的 30%”。在30%的配套中还包括大量的宿舍，这也限制了商业配套的规模。而商业配套的等级和其面积密切相关，因此，用地属性为M1或M0的“工业上楼”园区内商业配套一般为小型商业业态。当然，如果上位规划在园区内规划有大量的商业用地，那么园区内部应当建设大型商业，这说明该园区内商业配套设施的定位和所服务的客群已经超越园区本身而面向区域。如位于深汕特别合作区的深汕工业互联网制造业创新基地，其商业建筑面积约6万平方米，酒店建筑面积约1万平方米，合计占园区总建筑面积的比例约8%。

表：深圳和东莞部分“工业上楼”园区商业配套面积和占比

“工业上楼”园区内的食堂和小型商业设施一般设置在宿舍的首层和二层。同时，越来越多的园区在建筑间建设连廊，并在连廊上布置篮球场、健身器材等休闲娱乐设施，在连廊下方布置地面停车场，以满足就业人员对休闲娱乐的需求，同时实现空间的有效利用。

图：深汕特别合作区时尚品牌产业园内部的连廊

图源：作者拍摄

“工业上楼”园区的主导产业一般相对明确，且由于园区功能是以分层垂直布局为主，各个楼层的荷载、层高等都可以根据不同的企业需求进行设计，因此，“工业上楼”园区厂房的定制化特征比较明显。但同时为了满足更广泛行业的生产需求，厂房的设计又需要具有普适化的特征。因此，“工业上楼”园区的厂房设计一般需要经过三个步骤：第一，主导产业生产工艺的调研；第二，厂房的定制化设计；第三，微调部分指标，进行厂房的普世化调整，以满足更多企业的上楼需求。

总体来说，层高、荷载、柱距和垂直交通等是“工业上楼”园区在厂房设计时必须要考虑的主要因素。

• 层高：首层以8米为宜，标准层宜大于4.5米

东莞某网红工业上楼项目，一期工业大厦是按照传统标准建造，1到3层层高为6米，4层以上层高为4.5米。但后期企业反馈，由于管道设施铺设和生产工序问题，传统的楼层高度设置无法满足企业的需求。因此后期的工业大厦1层层高增加到8米，2到6层层高增加至6米，7楼以上层高改为4.5米，并对楼层的柱子进行加固，提高其承重。

在实际的厂房设计中，为满足绝大多数企业的生产需求，1层层高一般设置为8米，2到6层设置为6米，7层以上设置为4.5米。之所以将6层作为标准层层高的一个分界点，主要是因为通过调研发现，6层为目前制造型企业愿意布置生产线的最高楼层。7层以上一般布置办公、仓储或部分轻生产功能。如果企业有洁净生产的需求，可以适当加大层高。

• 荷载：首层2吨/平方米，标准层最低750公斤/平方米

荷载是“工业上楼”厂房的重要指标。1层荷载一般为2吨/平方米，2-3层一般为1.5吨/平方米，4层以上一般为750公斤/平方米。企业入驻后，如需对楼层荷载进行增加，一般采取铺设钢板的方法，但钢板的厚度一般需要达到22毫米，否则钢板会发生变形，进而影响生产设备的精度。此外，为了保证1层的荷载，“工业上楼”园区的厂房一般不宜设置地下停车库。如确需设置地下停车库，应首先考虑在宿舍下方设置。

• 柱距：9米*9米兼容性较高

根据《深圳市光明区“工业上楼”建筑设计指南》（深光工信〔2022〕155 号），“工业上楼”园区厂房柱距的限制值为8.4米，推荐值为大于8.7米。根据园区考察和企业调研，9米*9米的柱距兼容性较高。因为该尺寸的柱距不仅符合厂房布局要求，还可以满足企业连续生产（制造+堆放+仓储）的需要。在企业调研中，曾有企业表示，因为柱距的过小而不得不把一条完整的生产线拆分成若干条，增加了生产成本，降低了生产效率。

• 垂直交通：垂直货运+平台吊装+首层装卸

目前，垂直货运和平台吊装是中国“工业上楼”园区货物运输的主要方式。其中，垂直货运主要通过货运电梯来完成，平台吊装主要通过起重机和吊装平台完成。中国大多数“工业上楼”园区货运电梯的载重为3吨，部分为5吨，部分园区通过1吨、3吨和5吨不同吨位货运电梯的组合来提高货物运输效率和经济性。同时，在1层建设装卸平台，配合货运电梯，进一步提高货物运输的便利性。

与中国不同，新加坡的“工业上楼”园区大量建设旋转坡道，使得货车能够直接开到1层以上的更高楼层，这极大提高了货物运输的便利程度。但在中国，旋转坡道一般会被计入容积率，进而造成企业公摊面积增大。所以，旋转坡道在中国并不完全适用。但部分占地面积较大且建造成本敏感度较低的园区也会通过建设旋转坡道的方式实现工业大厦的“多首层”，以增强园区的竞争力。

此外，除了层高、荷载、柱距和垂直交通等基本建筑指标外，隔震减震、设备夹层、生产辅助设施空间等需要根据各行业的特定需求而进行设计。如园区主导产业为电子信息等对液氮需求量比较大的行业时，则需要考虑液氮存储罐体和危险品仓库的设置。如主导产业为光学等对隔震减震要求比较高的行业时，则厂房的主体结构不宜采取装配式的建造方式。

通过上述分析，我们建议在“工业上楼”园区的规划设计工作中，应首先对目标企业的生产工艺、“上楼”需求进行充分调研和深入分析，在此基础上，总结厂房的基本建筑指标并落实到厂房设计当中。只要这样，才可以实现企业和厂房的双向匹配。同时，在建设宿舍和食堂等必备配套设施之外，不宜建设大规模商业设施。

本文作者：袁贺，新加坡邦城规划顾问有限公司高级战略规划师

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