崇雍茶话

ChongYong‘s Talk

党中央、国务院高度重视城市更新工作。《中共中央办公厅国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》已于5月15日向社会公开发布。面向城市转型和高质量发展，“实施城市更新行动”上升为国家战略为城市高质量发展高水平治理作出了高位指引，历史街区整体更新模式创新与实施统筹有待破题，城市更新需兼顾社会效益与市场逻辑，通过跨领域协作破解实施难题，为人民创造更高品质的生活空间。2025年5月21日下午，崇雍茶话第四期“城市更新运营ABC”主题沙龙在崇雍客厅举办。本次沙龙邀请城市管理者、规划设计单位、实施主体等多方代表，围绕运营模式、规划协同及实施保障等方面展开深入研讨，着力探索新时代城市更新行动的实施路径，为提升城市功能品质、推动高质量发展贡献专业力量。

主办单位：

中国城市规划设计研究院

中规院(北京)规划设计有限公司

与会嘉宾合影

致开篇语

刘继华

中国城市规划设计研究院副总规划师

中规院(北京)规划设计有限公司总经理

城市更新作为近年来社会各界广泛关注的热点话题，已形成多层次、多主体、全方位的研究与探索格局。该项工作不仅涉及中央政府与地方政府的政策协调，也包涵了设计机构的技术力量、金融机构的资本运作以及各类企业和社会主体资源投入的协同整合。在实践中，大家发现城市更新项目实施面临着诸多挑战，其复杂性不仅体现在规划设计层面，更关键在于资金平衡和运营机制的构建。因此，探索并建立可持续的运营模式已成为推进城市更新行动的关键所在。

近日，中办、国办印发了《关于持续推进城市更新行动的意见》，昨天，国新办又举行新闻发布会深入解读了文件的精神内涵。值此重要时刻，大家能相聚在崇雍客厅，共同探讨城市更新运营领域的关键议题，实属难得。本人谨代表本次沙龙的主办单位，对各位来宾的莅临表示衷心感谢，期待今天各位尽情交流，碰撞出思想火花，为城市更新事业贡献微薄力量。谢谢大家！

嘉宾主讲

《可持续的城市更新模式和政策法规

——新时期城市更新政策趋势》

范嗣斌

中国城市规划设计研究院城市更新分院院长

报告开篇指出：实施城市更新行动战略，经历了长期的、充足的准备，从酝酿准备、到实施行动、到可持续模式探索，城市更新进入可持续发展的新阶段。

报告具体阐述到，党的二十届三中全会提出“建立可持续的城市更新模式和政策法规”，结合过去4年的探索实践与分析总结当前持续推进城市更新亟待破解的四大难题；住建部把握政策趋势、明确重点任务，探索方向&模式，深入、有序推进城市更新工作；国务院研究部署城市更新工作，强调技术支撑部门协同，持续推进城市更新。5月15日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，明确了城市更新“路线图”。

报告进一步针对《意见》精神进行了解读，需要深刻认识新时期城市更新的重要意义，以新发展理念为引领推动城市高质量发展的综合性、系统性战略举措，实现社会、经济、文化的繁荣发展；需要高度关注新时期城市更新的主要任务，建立健全城市更新的推进机制与技术支撑；下一步紧密衔接城市体检工作，研究建立实施性、操作性的城市更新规划，提出城市更新规划的编制内容和实施管理要求。

报告最后从政策导向、更新模式、技术赋能、产业融合、资金模式等维度预测了未来中国实施城市更新行动趋势，判断潜在的挑战与风险，指出未来几年中国城市更新将呈现“民生优先、技术赋能、文脉延续、多元共治”的特征，从“开发思维”转向“运营思维”，更注重长期可持续性。更新行动不仅是物理空间改造，更是城市治理模式、产业生态和社会关系的系统性重构。能否平衡公共利益与市场动力、保护与发展的关系，将成为城市更新成败的关键。

《北京城市更新示范项目的研究体会》

高超

北京市城市规划设计研究院城市更新规划所主任工程师

报告指出，北京市于2021年出台《北京市城市更新行动计划(2021—2025年)》，提出“编制城市更新行动示范项目清单”。工作中坚持规划引领，以符合规划为前提，以区为主体开展城市更新的实践探索。历经四年的实践，示范项目工作构建起一套稳定、高效的“市-区-项目主体”对接工作机制，以及涵盖“遴选-跟踪-评估”的全生命周期技术路线。

报告强调，2021-2024年间，北京市累计有306个项目入选城市更新示范项目，项目数量呈逐年上升趋势。各类项目呈现出不同的发展趋势：居住类项目更加注重片区统筹、产业类项目强调功能兼容与运营前置、公共设施类改造注重全龄友好设计、公共空间更新助力活力提升、区域综合性更新重视政府统筹下的多方联动。其中，示范项目发挥了重要的引领作用，在发展过程中呈现出项目类型多元化、政策工具丰富化、运营模式市场化的显著特征。

报告最后指出，随着北京市“1+N+X”城市更新政策体系的不断完善，城市更新相关工作从构建“宏观顶层框架”到解决“中观核心问题”再到破解“微观点状瓶颈”。项目实施过程中的共性焦点主要集中在部门统筹协作、利益关系协调、资金平衡保障、规土政策适配以及项目实施细节等方面，针对这些痛点问题，北京市建立了反馈协调机制，通过示范项目这一信息枢纽，将问题动态转化为政策任务清单，不断完善相关政策，推动城市更新行动的落地实施。

《设计与运营》

赖军

北京勘察设计协会设计与运营分会会长

墨臣公司总裁、设计总监

报告结合北京石灯胡同9号办公楼改造、角门西儿童文化教育创新园区改造、观音寺片区咖啡厅项目等多项城市更新全案设计和全过程服务（EPC+O）案例进行深入的剖析，分享了墨臣设计团队多年来不断精耕创作，多领域持续开拓与运营的心得。

报告传递了项目价值倍增密码：在设计运营方面，可持续模式是关键，相较于增量时期标准化产品开发模式，当前更需建立精细化、多样化的设计思维，需关注用户价值、技术价值和商业价值三大要素。保障设计得以高质量完成同时确保商业利益实现的方法就是推行设计施工和运营的一体化，在建造过程中，策划定位至关重要，要落地且与招商运营绑定，以运营为先，以终为始推动项目。设计师在专业能力、整合能力、管理能力基础上叠加施工资源和运营资源可以完成一站式全过程托管服务，减少中间环节，降低沟通成本，提高推进效率，保证工程品质，降低成本提高效率的同时产生更大价值。

报告通过案例阐释进一步强调，设计价值的最大化实现应该将生活方式与建筑空间紧密融合，需要充分了解真正的需求，转化为商业模式，进行合理的商业规划，继而进行相对应的空间设计，从关注单独的项目到参与品牌的塑造，把握年轻化潮流，实现商业价值突破的同时完成自我价值的突破，让设计为人服务。

《社会资本推动的沈阳西塔地区更新：逻辑、实践、思考》

易晓峰

中规院(北京)规划设计有限公司城市更新运营研究中心主任

报告指出，社会资本（商业银行贷款较为常见）是当前城市更新和建设领域的重要资金来源，往往以盈利为目的，希望项目能实现一定时间内的收支平衡。沈阳市大东区西塔片区是享有盛誉的民族特色美食地区，但是近年业态老化、设施陈旧、环境脏乱。为此，大东区2023年谋划利用哈尔滨银行的商业贷款对这一地区进行更新，并成立西塔北市地区城市更新有限公司，作为业主进行推动，形成了西塔地区城市更新EPC总承包项目。更新过程中，贷款方（哈尔滨银行）和业主方（城市更新公司）对更新的理解有差异也有共识。社区改造、亮化提升是政府迫切需求的，但是由于无法产出明显收益，贷款方拒绝贷款。而街路更新由于有明确的收益（尽管收益微小，主要为停车位收费、广告位收费），贷款方给予了支持。街路更新的内容跟市里的标准略有不同，但仍重点解决了该地区街路的痛点问题，收到了较好的实施效果（步行环境大幅提升，形成了市集的新空间，鼓励了周边商户进行自我更新）。

报告提出，类似的项目未来会很多，建议一是最好能形成资金拼盘，政府和社区资本一起推动，政府也应学会从市场的角度考虑更新的可行性；二是微收益好过没收益，需要规划策划单位努力发掘。

交流环节

刁力

中国银行北京东城支行副行长

刁行长指出，银行信贷审批流程严格是出于对储户资金安全的负责，并非外界误解的“惜贷”。以千万级贷款为例，需经过数十轮风险审核、材料补充等复杂流程，这种严谨性是保障金融系统稳定的必要措施。

刁行长以自身从业经历出发，强调金融机构需兼顾盈利与社会责任，金融服务已从“高大上”向”小而美”转型。从亚投行、汇金的大额业务，到如今为几元信用卡欠款追讨、普惠金融贷款等基层业务，银行既要承担扶持民生的社会责任，又要确保盈利和风险可控；目前，中行东城支行普惠贷款规模已达三四十亿元，年增速近10亿元，有力支持了小微企业生存发展。在政策执行方面，虽然有时政策缺乏实施细则，但通过主动对接、创新实践，仍能推动项目落地，如隆福寺改造等成功案例。中国银行凭借对政策的敏锐度、政策执行的灵活性，通过跨区域协作等方式积极落实国家政策。

最后，刁行长呼吁消除对银行的偏见，指出金融机构本质是”资金守护者”而非财政机构，希望能够加强银政企合作，通过持续沟通、触达，挖掘贷款、REITs等创新业务机会，愿与各方持续保持联系，共同推动深化务实合作。

王纯

中规院(北京)规划设计有限公司新技术中心/全咨中心主任

王纯首先提出由于城市更新“多要素、多主体、全过程”的特点，信息化数字化对城市更新行动有明显的支撑作用。西安作为国家城市更新试点示范，正在全面开展探索。

他介绍到，西安非常重视城市更新信息化数字化工作，开展了涵盖九类三十九项要素的数据耦合工作，包含“地面一张图”、“地下一张网”共300多个图层，同时在此基础上探索数据驱动的功能模块。城市更新耦合平台通过数据叠合、数据联动、数据共享、数据驱动，基于城市更新工作流程的功能逻辑梳理来耦合业务流，推动跨部门、跨层级的更新业务协同，并构建“1+3+1”框架，即1套顶层设计、3个应用功能模块、1个数据融合底座，打造智能共享的城市治理应用。同时他提出，要面向更新工作全流程，探索城市更新全生命周期数字化管理机制。

最后提出三点思考。一是如何实现人机交互、人工参与。基于权威数据耦合底座，采用人机交互的方式，在政策匹配、问题识别与潜力评估基础上，形成更新片区和项目储备。二是规划院如何应对“工程+服务”的新工作局面。三是如何将数字化与城市规-建-运-治实质结合。数字化应用包括CSPON、CIM、BIM、一张图系统，运管服平台等。中规院北京公司新技术中心也开展大量相关探索，寻找“能用管用好用”的信息化数字化服务方式。

李利

中规院(北京)规划设计有限公司副总经理

李利在交流中提到，当前城市发展已进入存量时代，新建项目数量减少，改造更新“见缝插针”的维护、立面改善、功能织补等项目的难度远超新建项目。建筑师们要回归设计的长期主义和设计本源，发挥自身生存优势，通过精细化设计挖掘价值，提升生活品质。

国家近期出台的城市更新政策文件为行业带来转型机遇，建议规划与设计行业加强协作，借鉴不同视角，在技术层面寻求支撑，推动项目实施落地。她提出，未来将致力于搭建交流平台，促进经验共享，并对优秀实践案例表示赞赏，期待进一步交流合作。

李凌岚

中规院(北京)规划设计有限公司城市更新运营研究中心

李凌岚在交流环节中作了《从“打玻尿酸”到“激活细胞”——有机更新思考与实践》的分享。报告指出，当前城市更新存在“馒化”危机，即更新项目存活率低，全国综合存活率仅不足50%，三四线城市仅30%出头。她认为，问题在于与实际需求脱钩，过度设计而忽略了城市作为有机体的自更新能力，导致更新后的城市像整容过度的网红脸，精致但没人气。

接下来，她以安徽的河沥老街和孔城老街为例，对比分析了两种不同的更新模式。河沥老街保留原生态，留住原住民，采用针灸式更新，关注居民日常，其实施采用本地参与、多方协作的模式。而孔城老街迁出原住民，采用地产逻辑成片开发。她强调，更新应尊重原生需求，关注当地人的生活，一是要对原生需求解码，找到原生需求，关注本真生活，才能聚人，才有经济活动，地区才有价值；二是进行不完美场景营造。

李凌岚提出，要解码城市原生需求，首当其冲就要绘制需求图谱，挖掘本地人群和吸引人群未被满足的需求；其次还需从时空演变和老百姓的记忆中捕获城市DNA。在更新实践中制造不完美场景，利用20%的“触媒空间”快速启动，激活的同时试错，留出80%的“丑空间”给老城细胞自更新。此外，更新项目要有效实施起来，需要明确政府干什么、市场干什么、花多少钱来启动。最后，她大胆提出用“破坏性”指标评估更新项目，如居民自发改造率、空间功能突变次数、原住民提案采纳量等，以激发居民自发改造，实现城市有机更新。

闫建恒

东城区北新桥街道办副主任

闫建恒重点交流了东城区北新桥街道近期在街区更新、老旧小区改造层面的工作。

雍和宫大街整治提升后维护管理研究项目，是东城区基层治理联合工作营重点推进工作的试点之一。按照东城区规自分局、东城区城管委的总体要求，北新桥街道着眼日常了解和接诉即办中反映较为集中的民生诉求，积极走访调研，征求群众意见，充分发挥中规院、北建大的智库作用，在中规院团队递交的专报基础上，将当下的业态发展、居民生活、环境营造等方面一并纳入考量，逐步推进雍和宫大街整治提升后维护管理工作，目前已拆除完成街边不易养护的花坛，还路于民。

北新桥街道注重依法履职，优化服务，通过营造良好的人文环境、政务环境、法治环境、市场环境，实现营商环境整体优化。考虑雍和宫大街平房院落较多，居民、商户混住，街道在规范商户日常经营活动时，既能坚守原则，严格监管，又能兼顾人情味，加强力度治理无证游商问题，对个别带有封建迷信色彩的门店招牌及广告依法拆除、罚没，取得了一定成效。针对商户牌匾、标语不规范的问题，街道专门制作公众号及操作视频，依托责任规划师力量指导商户调整优化。目前，北建大团队结合“7+1”联合毕业设计工作营的形式开始探索，共同助力商户完成牌匾规范整改。

在北新桥街道老旧小区改造层面，目前在中规院团队做的老旧小区综合评估的基础上，共有 19 个新开工任务，项目进展平稳有序，下一步重点配合评审单位及时修改预算存在的问题，积极发动楼门院长参与到老旧小区改造中，争取群众支持，同时加快公共区域改造进度。

主持

于伟

中规院(北京)规划设计有限公司副总规划师

本次会议聚焦了城市更新项目多主体参与、全流程运行的探讨，汇聚城市更新全产业链条相关领域人士，在研讨交流中产生了实质性成果。

感谢范院长的系统性阐述，使我们清晰认知国家重大政策制定的背景与演进过程。过去三年间，国家通过遴选15个试点城市，在更新模式探索与示范项目建设等层面开展了多维度实践探索。杨保军理事长明确指出，新出台的文件是基于前期试点经验总结与现存问题破解的双重考量形成的制度安排。范院长特别提到一个规律：全球范围内城市化率突破60%后普遍进入 “城市病”高发阶段，我国亦处于此发展周期。相较而言，中国在此过程中展现出较高的前瞻性与主动性，城市更新由部门探索上升为国家战略行动，成为系统性、全局性的工作。

感谢高超系统呈现北京市在城市更新领域的丰富实践与理论认知。从全国层面来看，北京市率先构建了完整的政策制度框架体系。当前国内实施成效显著的地区主要集中于北京、上海、广州、深圳及重庆等城市。北京市基于城市减量发展的客观发展约束，较早进入存量更新阶段，其创新实施的审批流程优化机制具有重要价值。在与地方政府工作交流中，各地普遍关注北京市专业人才储备优势，特别在构建多维治理体系方面，如规划统筹机制、区级主体责任落实及街道层级项目发起模式等环节，均体现出显著治理效能。需要注意的是，城市更新本质上也属于城市规划，是立足当下、面向未来的行动，其推进实施需要兼顾经济、社会和环境多重效益，经济收益并非单一评价标准。

赖总给我们呈现了他亲自参与的城市更新设计和运营案例，具有重要启示。我们往往认为建筑师以作品创作为目标，实际上还有很多建筑师和机构是以提供设计服务、解决问题为目标，比如日本的日建公司，似乎很少听说他们的作品，但作为一个具有120多年历史的大型综合设计机构，完成了日本大量的大型城市更新项目，在站城综合体开发上走在全球前列。赖总介绍的社区商业微更新等案例，揭示出存量时代设计行业转型的方向：相较于增量时期标准化产品开发模式，当前更需建立精细化、多样化的设计思维。尤其值得借鉴的是项目实践展现的常规建材创新应用策略，在确保成本可控前提下实现空间品质提升，这并非一个小问题，值得学习和参考。

沈阳西塔地区更新是典型的片区策划层面的城市更新规划。在地方项目推进过程中，频繁遭遇现实挑战：虽然强调片区统筹机制下的城市更新整体实施，但具体到项目推进与资金核算环节，仍存在按单个项目进行经济评估的操作惯性，这将导致 “挑肥拣瘦”的必然结构，进一步加剧后续整体统筹的难度。值得关注的是，近期金融监管总局在新闻发布会中明确提及将研究出台城市更新项目贷款管理办法。期待相关政策能构建覆盖多项目的整体性金融支持框架，此类政策创新对破解当前项目碎片化实施困境具有关键性作用。

总结

刘继华

中国城市规划设计研究院副总规划师

中规院(北京)规划设计有限公司总经理

城市更新是具有高度复杂性的系统工程，其推进过程呈现多元多方探索的阶段性特征。刚刚有专家提到，城市更新运营路径探索具有类似于越野或攀岩运动的特性，需在非常复杂的环境中持续探索，寻找可以完成任务的路径。全国各地的实践案例，都面临着较为复杂的阻碍和风险挑战。作为从业者，需要具有坚强的韧劲，需要秉持高度的责任感和使命感，需要更广泛的交流与合作，致力于推进城市可持续运营高质量发展这一核心目标。在此，谨向与会嘉宾致以敬意，感谢各位的精彩分享，期待我们后续有更多的交流与合作，大家共同为城市更新可持续模式的探索贡献力量。