央视《新闻调查》聚焦南京微更新

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王卉在小西湖出生长大，箍桶巷33号是父亲留给她的老宅，由于年久失修，早已没法居住。

上溯600多年前的明朝初年，箍桶巷以及附近的几条街巷是手工业者们聚集地，世代相传，逐渐发展成人口稠密的聚居区，大油坊巷、箍桶巷、朱雀里、堆草巷、马道街……这里的街巷宽窄不定、蜿蜒曲折，承载着厚重的“南京记忆”。

经历复杂的历史变迁，小西湖逐渐淹没于人口密集的衰败环境，成为城南地区有名的棚户区。王卉家的房子在这里算得上大户豪宅，这方不到5公顷的地块容纳了3000多居民，人均居住面积不到12平方米。

坐在小天井里喝茶看风景，是老许每天最惬意的时光。许家祖上在光绪年间从安徽来到南京，以卖菜为生，置地建房，这里先后住了7代人。退回到4年前，这个棚屋破败不堪，房梁被白蚁蛀断，被鉴定为D级危房，可老许却视若珍宝。

自从有了更新改造的消息，小西湖的居民们被多次征求意见，询问想搬走还是留下来，结果是一半对一半，王卉家属于希望留下的那一半。

一边是过半的居民不愿意走，另一边南京市也在反思过往的旧城改造模式。与小西湖片区仅仅一街之隔的老门东历史文化街区，曾经是明朝重要的商贸和手工业集散地，商业经济文化繁荣，见证了南京城的兴衰变迁。

21世纪初更新整治时，老门东将3900户原居民全部搬迁，虽然保留下文保、历史建筑和古树古井，也留下了街巷，但没了住在这里的人，整齐划一的新建仿古建筑让老门东在更新后变成了一处纯粹的民俗旅游商业街，破坏了地区的历史文化原真性。

如何让小西湖既保有历史风貌，又能有活力可持续？东南大学建筑学院教授韩冬青团队获邀担任项目的规划设计，他们摒弃过去“集中一段时间、一次性完成改造”的传统做法，提出“小尺度、渐进式、留住居民”的微更新模式。

南京市非常支持小西湖的探索，放手由居民自主决定走与留，从最初的入户调研到确定更新方案，再到搬迁安置，这中间花了5年时间。到了2020年，小西湖810户人家，自愿搬离了410户，改造这才正式开始。

自明代就有的七条古街巷，是小西湖明清风貌最重要的结构，原有的肌理在更新中被完整保留下来。

古代城市结构中，庙、路、河三者之间有着相对固定的关联。依据堆草巷与秦淮河的位置，韩冬青团队考证推断出明代翔鸾庙的原址，做了部分复建。

更新并不是仅仅针对物质空间的保护，它的核心是居住在其中的人。留下来的四百来户居民，他们的生活条件如何改善呢？

箍桶巷33号是王卉家，有关她家的更新方案已经讨论好几次，关于翻建的新房，还有几个细节没有落实。

马道街39号的老许如愿地留在了原地，自主更新后，曾经的危房变成了宽敞明亮的两层小楼。根据相关更新政策，被鉴定为C级和D级的危房，改造时都能享受政府补贴。老许家是D级危房，政府承担了60%的改造费用，老许自己只出了40%。

为保留老城南的建筑风貌，原先方案中一楼屋顶设计成小瓦坡顶。听闻老许的想法，设计团队将坡顶改作了平顶，做成了二楼平台。

小西湖的房屋产权复杂，各种产权关系像马赛克般镶嵌交错，项目组将整个片区分成127个实施单元，每个单元只有在所有产权人意见一致时才能够开始实施改造。到目前为止，留下来的居民还有三分之二没有申请更新。

老城南的生活方式和原生态居民，让小西湖也吸引了与之匹配的企业入驻。灯彩工作室、茶馆、民宿、清新文艺的餐饮店，它们被融合在蜿蜒街巷内、传统城南民居旁。

从“自上而下征收”改为“自下而上更新”，小西湖改造“见物、见人、见生活”，在堆草巷居住了50多年的老刘，在历保集团的帮助下，将自家的后院打造成共享院，吸引过往游客进来赏花观景。

从小西湖向西北行进七八公里，就来到了颐和路历史文化街区，黄墙灰瓦，梧桐摇曳，呈现出与老城南截然不同的风貌。

1929年，这里被规划为第一住宅区，此后200多个中西融合、参酌古今的院落公馆，见证了历史的跌宕起伏、兴衰变化。如今，一幢幢历史建筑逐渐告别深宅大院，以展馆、餐饮、咖啡店等新面貌走向市民。

邱枫介绍，这种更新模式是一次尝试，重在探讨街区复兴与历史资源活化，具体操作上，他们在还原历史建筑本来样貌的同时，还通过结构修缮、加固、管线插入来满足未来商业的需求。

但是，更新团队很快发现，大量使用木质结构的老楼房，无法执行现有的建筑设计防火规范，更遑论将来的住宅转商业。

南京市城乡建设委员会委托专业研究机构对改造过程中的消防设计进行专项研究，在11街区的院落里划分了防火分区、配备适应院落之间通行的小型消防车。为了提升老楼房内部疏散条件，项目组在木楼梯下方设置复合防火隔层，提升局部的耐火极限和阻燃性能。

经过三年多织补式更新，11片区最终形成了一个开放的公共院落，从“保下来”到“活起来”，百年老建筑把生活美学、人文底蕴、历史资源升华为街区氛围并转化为商业机遇。

颐和路街区的焕新并非一朝一夕之功，早在20世纪80年代，南京就编制了“颐和路民国公馆区环境整治规划”，也就是从那个时候起，南京城市建设开始了二三十年的“大拆大建”。进入21世纪以后，南京告别大规模建设，外延扩张转向内涵提升，更新成为城市建设的主要模式。

位于南京市市中心的石榴新村，就曾经是这样一个棚户区，如何让片区内近400户居民安全、舒适居住，一直是当地政府的一块心病。

石榴新村的更新之路并不顺利，小区是20世纪50年代的居民自建房，48%的房屋面积不到35平方米，最小的仅有7平方米，自2000年以来曾有过3轮拆迁征收计划，但都宣告失败，按照传统拆迁模式很难运作。

2020年6月，南京市将石榴新村列入城市更新的首个试点，经过几个月的深入调研，项目组提出“以原地重建、回迁安置为主，异地置换、货币回购相结合”的设想。

几轮征询意见下来，石榴新村388户居民里有288户选择了原地回迁。可是，能否在原地造出至少288套住房，所有人心里都没底。

这种更新模式没有现成的经验可以学习参考，大家只能摸着石头过河。最初，设计单位按照常规保障房的户型和面积进行设计，拿出来的方案让越城集团无法操作。

石榴新村占地面积不大，但居民户数多、人居面积小、建设条件受限，为能最大限度满足居民居住需求，项目工作组要求设计单位走进小区，倾听居民的实际需求。

设计单位根据不同家庭情况进行了数据分析、模拟安置，按照拆除与回迁面积一致原则，尽可能精准对应旧房屋面积。

为了在有限空间安排尽可能多的住户，石榴新村的绿化率、车位配比都没有达到新建商品房小区标准。

邓爱莲兄妹四人共同继承了父母80平方米的老房，她能挑选的只有20平方米的最小户型。石榴新村全都是D级险房，按照政策，建设成本由政府和居民共担，交房时邓爱莲还需要缴纳每平方米2800元的改造费用。

在越城集团工作人员的带领下，邓爱莲第一次走进完全属于她自己的房子。