2016-10-01
分类：社会 / 规划管理
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城市居民们可能觉得他们很了解当地房产价格是否合理，但近期公布的一项大型调查报告反映了一个更复杂的现实。
图1 合理价格范围内能够较容易找到宜居住房的欧洲民众比例 （2015年）
如果你想居住在一个遍布物美价廉房屋的欧洲城市，那千万别去伦敦，去卢布尔雅那（斯洛文尼亚共和国首都）吧。这是从欧盟近期发布的关于欧洲城市的大型调查报告中得出的可能性结论之一。
根据欧盟统计局本周发布的2015欧洲城市报告，大多数欧洲大城市的居民都认为他们能够负担得起的好房子越来越难找了。正如上面那幅地图所显示的，只有在雅典和大曼彻斯特才有过半居民觉得体面的好房子随处可见。在稍小一些的城市，事情就容易一些。居民数量介于60万—120万的城市中，卢布尔雅那、那不勒斯、巴勒莫（西西里首府）和土耳其的迪亚巴克尔都有超过半数的调查对象认为能够负担得起的房子很容易找到。
可以预见，生活在富裕的欧洲北部城市的人们认为找到好房子是最难的。在伦敦、巴黎、柏林、汉堡、维也纳、慕尼黑、斯德哥尔摩和奥斯陆，认为可负担得起的房子易于寻找的调查对象不足19%。
当谈及房产负担能力的现实情况时，我们能在多大程度上信任只基于大众看法的这一种估量方式呢？例如在说到看法时，对维也纳和伦敦民众的调查结果几乎一样，虽然同平均收入相比，后者居民在房产上的支出肯定要比前者高出许多。确实，如果我们从另一个角度来看，看看有多少人对他们的家庭财务情况满意，一个很不一样的结论便出现了。
图2 对家庭财务状况满意的欧洲民众比例 （2015年）
尽管维也纳和慕尼黑的居民认为他们不大可能轻松找到负担的起的好房子，但他们也是全欧洲最满意自己收入的人群之一。这两座城市里有超过83%的居民表达了他们对于家庭财务状况的满意。但在雅典的调查显示，认为当地房价相对来说还可以负担的民众同时对家庭财务状况的满意度较低。
欧洲各地住房的平均寿命和面积差异很大。下面这幅地图显示了欧洲各地住房普遍的建造时间。
从这幅图我们可以看到，威尔士，法国农村，比利时法语区，德国东部地区和波兰西里西亚地区的住宅比其他地方的住宅都要老旧得多，许多都建于1919年以前。这些区域有一些共同点：他们是工业中心地带，在一个世纪以前经历了剧烈了城镇化进程。他们也是近期经济发展态势疲弱的区域。这个规则的一个例外当然是法国农村，那里的农村人口减少现象让大规模再开发的压力转移了。
上图同样也展示了一些关于欧洲近代史的有趣的沉思。例如，两次世界大战及全球经济萧条还是深深影响着欧洲房产格局。在地图上只有两个很小的区域的住宅主要建于1919年到1945之间。相比之下，英国和瑞典占领土面积大部分的绿色地区表示房子建于1946—1970年间，这彰显了二战后这些国家公共住房建设项目的巨大规模。
再看看爱尔兰的情况。爱尔兰的大多数住宅建于1991年之后，这表明近20年来爱尔兰进行了大规模的房地产建设，增量的巨大也导致了著名的房地产泡沫破裂事件。再次强调，不能仅靠一套数据就得出结论，这一点很重要。比如西班牙，你可能认为这个国家的大多数房子是近些年建造的。西班牙确实在2008年经济危机之前经历了一个建筑快速增长的时期，但是图中这些开发的区域多不在农村，西班牙农村地区的人口还在继续减少。马德里、巴塞罗那和巴伦西亚这三大城市周边属于高密度人口聚集区，住宅平均建造年代更加久远。
下图展示了欧洲城市的平均居住面积。这进一步揭露了一个城市的相对财富和居民居住面积之间并没有明显关系。
图4 欧洲人均居住面积最大和最小的城市（2011年）
希腊的城市居民实际上享有的居住空间最大。去年，该国主要城市的居民人均居住面积没有低于42平方米的。作为欧洲富裕国家城市经济增长的负面影响，你可能认为他们的民众住房最为拥挤，但事实上，斯德哥尔摩和赫尔辛基都给居民提供了非常充足的居住空间，居民的人均住房面积都大于30平米。与此相反，罗马尼亚的城市居民的住房则最为拥挤，即使在人均居住面积最大的城市阿拉德也只有19平方米。为何会出现这种情况？住宅建造时间图显示，大多数罗马尼亚的房子建于1946—1971年之间。
综合来看，针对欧洲城市生活的各项调查展现了不同城市之间的细微差别，但有时也让人对欧洲城市生活产生困惑，因为调查中预期的一些东西和现实中的态度截然相反。欧盟统计局的调查包含了一些更具体的细节，比如欧洲大陆民众每日生活花费的具体数字。他们采用了欧盟制定的被称为校正系数的标记方式进行计算。这种标记方式采用布鲁塞尔人的平均工资作为基准线，然后计算另一个欧洲国家的人需要赚到这个人工资的百分之多少才能够有跟他一样的生活方式。调查结果对伦敦人来说尤其有警示作用。
图5 欧洲国家首都城市生活成本校正系数（2005年vs2015年）
正如上面的表格所展示的，一个伦敦人如果想获得和布鲁塞尔人同样的生活水准，他需要支付布鲁塞尔人工资的163%，自2005年之后费用差别更是直线上升。此外，在斯德哥尔摩生活的支出和在布鲁塞尔生活的支出差距也有所增加，但还没有上升到令人担忧的地步，哥本哈根和都柏林之间的差距则缩小很多。
与欧洲发达国家的城市相反，一位索非亚（保加利亚首都）居民只需花费布鲁塞尔人均工资的47%就可以获得同布鲁塞尔居民相似的生活水平。同布鲁塞尔相比，在2005年的城市观察名单里生活成本显著下降的有雅典、里斯本、布达佩斯和布拉格。该结果可能使这幅图表在整个报告中最为显著。在财富拥有和宜居程度上，欧洲城市在较长时期内都有巨大差异。如果上面的条形图反映的信息准确，那么这些差距在大多数地方正在变得更大。
规划问道
