规划问道导读：为了促进土地节约集约利用，出让合同中须对单位用地投资、产出强度、容积率等硬指标做出明确规定，然而节地指标却难以落地，难以遏制土地粗放利用。为什么工业地价水平和增长率远低于住宅用地、商业用地，全国工矿仓储用地占建设用地供应的比重连年高企？本文说说工业用地背后的故事。
根据《中国国土资源年鉴》和中国土地市场网发布的全国土地供应数据，以及城市地价动态监测数据，2006~2013年，我国工矿仓储用地供应面积占全年建设用地供应总面积的比重从45.5%下降至27.7%，这应该是好的趋势，但仍然远高于西方各国工业用地平均占比10%～15%，地方工矿仓储用地的主要用途就是建设各级工业园区。
一、大规模供地之过
开发区能承载的产业集聚规模和类型有限，为了给企业增加投资信心，为园区不断提档升级做土地储备，超规模、超标准用地现象严重。由于缺乏合理的前置规划，园区层级较低时，为招商引资难以真正顾及节约土地和“三高”的问题，一级市场的工业用地价格十分低廉；而退出机制不完善，导致一旦企业获得土地使用权，“三高”企业便成为园区提档升级难以逾越的障碍。
受当前经济下行压力加大和工业园区间激烈竞争影响，部分工业园区土地利用效率低下，部分企业没有按照国家规定的投资强度要求使用土地。工业用地供后监管不到位，给一些企业借机“囤地”提供了便利，加剧了土地低效利用、闲置。
二、土地供后监管之难
工业项目立项情况由发改委、经信委负责；用地容积率由规划局负责；单位面积投入产出强度由工业园区、统计局掌握，而作为土地节约集约利用重要监管单位的国土部门，却难以实时掌握这些供后土地关键利用指标，部门间协调不易，国土局变成了单纯的“供地局”。面对“领导工程”，即使用地不节约、不集约也要奉为上宾。
针对闲置土地，国土资源部修订出台了《闲置土地处置办法》，明确规定工业用地“未动工开发满两年的，可无偿收回建设用地使用权。”但用地企业打政策“擦边球”，使政府部门对土地闲置认定难；也有政府规划频繁变动、群众信访、地方财政问题等原因，多种因素综合影响，使政府收回闲置土地的工作难以实施。
二、地方行为背后之需
工业是城市发展的主要推动力，地方政府大量低价推出工业用地的背后是强烈的地区发展诉求。为了集聚人气、提供就业、获得未来税收并带动其他产业，需要保持对工业用地的供应。
1工业企业可带来长期收益
政府出让工业用地不仅一次性获得出让金和税费收益，还可获得工业增值税收入、企业支付劳动者报酬、解决新增人口就业、带动其他产业创收等长期、可持续收益，其中增值税收入和劳动者报酬直接对政府的财政运行产生影响，其余则可视为很难量化的社会经济效益。
2工业用地替代性强引低价竞争
对于大多数工业企业来说，区位差异对土地利用的影响不太大，资本必然寻找成本最低的区域，地方政府因此竞相降低土地价格吸引工业企业投资落户。
3工业用地使用存在寻租空间
地方政府(尤其是二三线城市)存在以促进经济增长为名在土地出让中违反供地政策、用地标准和国家产业政策搭车用地、借机圈地的行为。如以工业企业科技研发、新建总部及物流仓储等名义供应工业、仓储用地，实则在项目分期建设中兴建写字楼用于出租经营、建设企业职工住房、人才公寓等，这些改变土地用途的“擦边球”行为获利空间巨大；另一些大型企业则以寻租动机获取工业土地，等待城市发展后土地被重新征用并变更用途为商业或住宅用地，或凭借工业厂房的拆迁获得丰厚赔偿。
三、工业用地利用转型的方向
对于地方政府而言，保持一定规模的工业用地有助于提高城镇化的产业支撑能力，而对工业用地的粗放利用正反应了我国工业制造业尚处于产业链的低端。地方政府呼喊着加快产业转型升级的同时，必须意识到工业用地的利用也须转型升级——对粗放、低效利用的工业园区土地进行有效整合和盘活，淘汰同质化严重的工业园区，将节约集约利用土地的思想落到实处，必将挖掘出巨大的土地利用潜力。
