规划问道引言：今年以来全国整体房价出现回调，楼市消费与投资理念趋向理性。房屋库存压顶，房价上涨预期从分化到逆转，所谓的刚性需求、改善性需求、限购政策和房贷放松的影响均不宜高估，我国楼市或进入长周期调整新常态。但上帝给中国的房地产业掩上一扇门的同时，也正打开另一扇窗。
一、农业地产的前世今生
早期的“农业地产”是我国社会发展进程中一种违规操作的产物：开发商在农村违规租地，建房售楼，却以农业项目向政府申报。随着我国经济快速发展，人们收入水平大幅提高，越来越追求健康生活和丰富多样的生活体验，休闲农业作为休闲放松、度假旅游的理想模式逐渐成为一种消费习惯，农业地产依托休闲农业的发展，涉及农业、旅游业、房地产业，日益风生水起。
2011年8月，农业部、国家旅游局颁布《全国休闲农业发展“十二五”规划》，《旅游规划》指出要大力发展集农业生产、农业观光、休闲度假、参与体验于一体的休闲农业，到2015年，休闲农业要成为横跨村乡镇县一、二、三产业的新兴产业，成为发展新型消费业态和扩大内需的支柱产业。截至2013年底，我国各类休闲农业园、农家乐等已发展至200多万家，具有一定规模的休闲农业园区发展至1.8万多家，直接从业人口近600万人，年接待游客10亿人次，年经营收入达1600亿元左右，成为中国农业和农村经济发展的重要产业。
但是农村土地不能依法流转，抑制了产业资本的进入，严重限制了农业地产的发展，国内休闲农业及旅游项目存在规模与集约化程度不高、同质化竞争等局面。
二、中央1号文件带来新生
党的十八大提出以“生态文明”建设“美丽中国”的愿景，2014年中央1号文件明确规定“引导和规范农村集体经营性建设用地入市”等政策，提出了“农村集体产权股份合作制改革”的号召，“赋予农民对落实到户的集体资产股份占有、收益、有偿退出及抵押、担保、继承权，建立农村产权流转交易市场，加强农村集体资金、资产、资源管理”。
土地改革政策使得农村土地可释放出相当规模的建设用地，吸引企业积极探索农业与房地产开发相结合的全新盈利模式。产权结构清晰化则保护了农民和投资者双方权益，令企业有了与农民和集体长期深入合作的可能，有利于农业地产项目的长期规划和经营发展。
农业地产植根于农业用地或农村土地、提供各种农业资源及活动来满足休闲度假需求，具有“旅游地产”的特征。近些年政府加大公路交通、供电、供水等农村基础设施投入，为农业地产的开发打下了良好基础。需要把握的是，农业地产应以农业为主，以房地产开发为辅。
三、农业地产成功发展的前提
中央一号文件提出“缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。”“抓紧修订有关法律法规，保障农民公平分享土地增值收益，改变对被征地农民的补偿办法，除补偿农民被征收的集体土地外，还必须对农民的住房、社保、就业培训给予合理保障。”对失地农民的发展保障、养老保障要求投资者以产业经营的思路来投资农业地产，在区域统筹发展的背景下做好产业规划，追求可持续发展。
《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》再次强调流转收益应归承包农户所有；12月2日召开的中央深改小组第七次会议提出农村土地改革的三条底线：土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损。资本下乡有利于促进土地经营的规模化，推动农业生产产业化，提高土地资源优化配置。但资本具有趋利性和流动性，政府应警惕资本炒作土地，加强监管，合理控制资本进入农村承包土地的规模，根据投资者农业经营背景和能力限制资本可进入的农业领域，并建立资本进入农村流转土地的退出机制，对经营不良的资本强制退出，扼制“圈地”现象的发生。
