广钢新城土地成交分析

2015年11月30日，广州广钢新城地块迎来新一批土地拍卖。经过23轮争夺，葛洲坝以26.7亿元总价拿下AF040233地块，楼面价19410元/平方米。随后出让的AF040408、AF040409地块则被保利以34.3亿元收入囊中，楼面价19315元/平方米。

最初源于广州三旧改造计划，加之需透过卖地筹集广钢集团转型发展资金等诸多因素而“诞生”的广钢新城，从2014年2月至今，已经陆续推出3批土地共13宗土地，累计成交金额达338亿元。

2014年2月21日，广州国土房管局集中出让广州荔湾区芳村大道南5宗地块，总出让地价高达155.09亿元。为避免地王出现，广州市政府已采用“定地价、竞配建”方式进行拍卖，地块出让价格即为挂牌价格，现场竞价方式为竞争配建拆迁安置房建筑面积。

最终，中海分别以17.11亿元、39.49亿元、39.38亿元拿下广钢新城3宗商住综合用地，加上安置房面积，成交楼面均价分别为17950元/平方米、18472元/平方米、18314元/平方米。这不仅刷新了荔湾区宅地单价地王，价格也直指2013年万科以19638元/平方米拿下的荔湾区地王。而华发斩获地块折合楼面地价21568元/平方米，金融街斩获地块折合楼面均价20337元/平方米，再度刷新地王价格。（楼面单价按扣减配建面积进行计算）

然而，随后广州市土地市场随着大环境迅速转冷，2014年9月29日，广钢新城第二批土地出让遇冷，6宗地块中2宗底价成交，另有4宗地块溢价都低于45%（竞配建溢价红线）。广钢新城该次楼面地价最高的一块地仅为18254元/平方米，比当年2月华发地王要便宜约3000元/平方米，若3000元/平方米考虑配建成本，则要便宜近5000元/平方米。

随着国家和地方一系列利好房地产市场的政策出台，一线城市房地产市场持续升温，开发商重点布局一线城市，2015年11月30日，广钢新城第三批3宗地块出让，总成交61亿元，1.9万元/平方米。

高地价=高房价？

根据调查，广钢新城第一批出让的地块开始预售的楼盘有中海花湾壹号和金融街融穗华府，截止2015年12月底，中海花湾壹号网签成交431套住宅，网签面积44739平方米，网签均价30559元/平方米，待售住宅2468套；金融街融穗华府网签成交67套住宅，网签面积5911平方米，网签均价30157元/平方米，待售住宅632套，销售状况一般。（数据来源于阳光家缘网）

3万左右的网签均价相较于2万左右的土地成本，无疑是“便宜”的，但真的便宜吗？通过梳理荔湾区住宅成交数据，2015年，荔湾区住宅网签均价为28000元/平方米，其中旧芳村区域的楼盘大部分价格在2.5万元/平方米以内，其中芳村高尔夫板块部分楼盘均价更是在两万以内，因此即使可能是微利或者保本，当前广钢新城的开发商也只能硬着头皮以3万左右的“成本价”进行销售。高地价成本并未拉动区域内的房价大幅上升。

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