规划问道目前，土地资源基本上是由行政部门配置的，或其资源配置间接地受到行政部门行为的影响。包括两种方式，一是直接配置，如制定规划和审批项目，行政部门直接投资进行土地开发等；二是通过各种管制，如限制农村居民交易权，限定土地用途，垄断土地一级市场，对用地指标实行计划配额管制；限制征地价格，管制工业地价、经济适用房地价等。
其中，尤其对于市场需求最为活跃、市场价值最高的建设用地，对其配置最为关键的环节即所谓的一级市场，完全由政府进行垄断性配置，市场机制只是在促进农业发展、土地权利变现的有限意义上发挥作用。
基于此，地方政府一方面依靠征收权实现了买方垄断，一方面握有对建设用地出让使用的卖方垄断权。
从这种双重垄断中，行政部门获得巨大的土地征售差价和利益。
不过，在财政税收和就业双重政府考核机制下，地方政府同样具有对产业发展的内在需求，在这种背景下，依靠高比例、低价工业用地供给换取对产业发展支持，以高价商服土地换取财政收入的土地财政形式出现了。
工业用地供给过多 且空间错配
工业用地出让市场，包括土地征收的制度、工业用地供应的方式、价格的管制及地方政府间竞争需求等因素作用，在供给层面极大地压低了土地成本。香港1979年非工业/工业价格之比为5.1，住宅/工业比值为1;2014年内地东部住宅地价是工业地价的10.1倍，中部是4.7倍，西部是6.6倍。
在地价非常便宜的情况下，对于工业企业自身而言，“最优决策”往往是过多地占用土地。从全国来看，工矿仓储用地供应量在2008年为9.3万公顷，而到2013年则为21万公顷，平均每年增长17.7%。
国外大城市中心区的用地比例，工业用地一般不超过城市面积的10%，从趋势上看，几乎所有国际化大都市工业用地面积占建设用地比例都在不断降低。我国工矿用地占城市建设用地比重在2013年均值为28.75%(2006年约为50%)。
国土部2012年《国家级开发区土地集约利用评价情况》，参与评价的国家级开发区有341个，批复土地面积却多达3546.47平方公里，约占全国建设用地面积的百分之一。
不过，在巨量土地供应下却是低效率的工业用地使用率。其中东部地区开发区工业用地率为51.26%，西部地区仅37.96%;中部地区和东北地区分别为50.35%、46.77%。
商服用地供给价格失衡
在大量低廉土地财政背后，政府依然拥有对土地出让带来的出让金收入的巨大需求。因此便出现工业用地供给(供给面积)普遍高于商服和住宅用地，而商服用地价格高企的情形。
数据显示，近年来国内商服用地在城市建设用地占比普遍偏低，2013年商服用地在城市建设用地中的占比约为28%。
城市建设用地结构中，近一半公共建设用地通过贴本的行政性划拨方式供应，近30%的工业用地通过协议方式以等于或者低于土地成本价供应，在住宅用地中还有25%(2013年数据)以保障房用地的形式出让，经营性用地仅占20%左右。供给较少和经营性用地价格弹性较低，因而价格必然高企。
以杭州为例，2010年，杭州市居住用地价格已高达22827元/平方米，商业服务业用地价格更是高达25066元/平方米，但工业用地价格仅为483元/平方米，其居民用地价格和商业用地价格分别为工业用地价格的47倍和52倍(2014年分别为25倍和24倍)。
2014年，全国商服用地、住宅用地和工业用地价格之比为8.8和7.1。
国外居住用地一般占城市面积的45%左右，动态地看，国外很多国际大都市住宅用地占建设用地比重往往都是不断提高的。
东西部工业用地错配
从效率角度而言，土地产权作为收取土地租金的权利，其价格(地租率)本应由市场决定，这样不同地区地租率(通常所言的“地价”)的相对价格体系就应由不同地区土地的相对稀缺性决定。但是，当地方政府作为唯一合法的卖方将地租率作为一个吸引企业的政策变量时，就必然使其偏离市场均衡价格，给出错误的价格信号，导致土地资源错配。
压低的土地价格无法将效率较高的企业从效率较低的企业中挑选出来，从而使许多低效率的企业落户。而这些企业一旦落户，就会长期限制土地配置的改进，这在许多沿海地区碰到了所谓“升级换代”的问题上体现了出来。
东部工业用地的相对价格是最低的，这意味着东部地区以其扭曲的低地价“抢走”了中西部的经济发展机会，也因土地配置的低效率而给东部带来效率损失。
取消低价管制 实行弹性供给
国有土地有偿使用通常要缴纳较高出让金，土地财政即是借助这一机制得以落实。但需要注意的是：其实高额土地出让金通常只适用于住宅和商业用地，而对于工业用地，地方政府却往往低价甚至是零地价出让土地。
其根本原因在于：工业或制造业与服务业、商业不同，产品的消费对象不受地域局限，本地生产外地消费可以最大限度地增加地方竞争力和财政收入。而服务业和房地产业等领域是地方政府垄断、限制产品供应，由此地方政府自然热衷于即使赔本也要开发工业用地。本地工业的发展又会对服务业和房地产业提出需求，较低的工业地价又会在较高的商业和住宅地价上得到补偿。
房价上涨(最终往往导致房租的上涨)又进一步倒逼服务业劳动力成本的超高速上涨，全面提高了城市化的成本，导致大城市的城市化进程受到阻碍，成为导致中国经济效率损失的根源之一。
基于上述问题，天则经济研究所认为应该有针对性地取消有关土地的各种价格管制，包括对征地的低价管制等等。
在土地规划中，要对不同部分区别对待。对涉及基础设施和公用事业方面的土地规划要在用地面积和区位上有较为严格的规定，而对功能区分布和产业布局等方面也要保持弹性。
（来源：搜狐焦点产业新区）
国地资讯致力于为用户提供国土城建环境行业资讯、跟踪学习国土城建环境热点问题。为此，国地资讯不定期发布原创研究类文章，坚持分享，坚持提供优质服务。相关原创精选文章可通过国地资讯公众号菜单“微工具”查阅。
耕地保护
01 | 基于低碳经济的土地整治初探
02 | 透过划定永久基本农田看生态危机
03 | 多少耕地才能保证中国“舌尖上的安全”
04 | 占用了高标准基本农田，怎么办
多规合一
05 | 大数据视角下的“多规合一”
06 | 基于“三层四线”的“多规合一”管理平台建设
07 | 上海、重庆、广州等地“多规合一”的实践综述
08 | 域外借鉴——美国佬的“多规”如何“合一”
… …
