土地使用权及续期相应的法律问题，是在一定的立法背景下产生的。由此，明确土地使用权届满后以何种方式续期，是无法回避的问题。制定系统的政策和法律刻不容缓。

续期应当有偿

 

1.无偿续期有悖于中国的土地政策。土地使用权无偿续期，意味着一旦购买某栋住宅即永久获得该住宅所在土地的使用权、出租权、转让权、抵押权等，从本质上是土地所有权的买断，无偿续期则意味着投资者没有支付对价而实际上拥有了该块土地的所有权，与我国目前的宪法和土地政策相悖。

2.无偿续期损害国家利益。如果通过续期延长了土地使用年限，却没有缴纳一定数量的土地出让金，则意味着土地作为稀缺资源，一方面因城市扩张而价值不断增大，另一方面国家作为土地所有者，在续期中失去了应得利益。

 

 

3.完全的无偿续期将助长炒房风。无偿续期相当于给囤积房产的人提供了一个法律漏洞，无偿续期、永久使用带来的低成本和高收益的反差，极有可能成为新一波“炒房”的助推器。

城市土地使用权期满后如何处置？

完善续期年限

        不同用途的建筑用地在确定续期的年限时应当区别对待。笔者建议非住宅类建设用地的土地使用权续期年限为50年，能够满足《民法建筑设计通则》对于建筑物耐久年限的规定。

完善续期费用的制定

        1.明确续期费用承担者。在土地使用权到期之后，续期费用只能由最终接手的房地产所有者来缴纳。对于非住宅建筑，若在土地使用权期内没有更换土地使用人，则土地使用人毫无疑问成为续期费用的承担者。

        2.明确续期费用的金额。从经济角度及社会稳定的角度考虑，非住宅建筑用地续期的费用应低于再次取得该土地时的支出。

       而对于住宅用地，建议国家能够对住宅用地的续期进行补助。但是补助的发放对象不应是建筑物，而应该是人，国家应当给予各人与当地人均住宅面积续期费用相同的补助，并建议给予地级市一定的自由裁量权，补助面积参考各市的经济适用房申请条件中对于人均住宅面积的限制上限而定。

完善土地使用权到期后

其上附着物的处置方式

        建议借鉴日本的做法，对于申请续期被驳回的土地使用人，鼓励附着物的所有人将能带走的带走，再次创造价值，对于不能带走的，应当予以经济上的补偿；而对于不提出续期要求的土地使用者，则无偿收回其上的建筑物和构筑物。考虑到可能会出现的土地使用者在土地使用期满之后对土地上的附着物肆意破坏，导致土地开发再利用须要再次投入大量资金，国家应当立法明确其恢复原状的责任。

原文敬请阅读2016年《中国土地》第7期

编辑:李孟然  刘静文 ;  审定:叶红玲