规划问道8月15日，佛山市出台《佛山市利用集体建设用地新建租赁住房土地供应管理实施办法》等四份文件，对集体租赁住房土地供应行为、集体租赁住房项目建设运营审批、村级工业园改造配建租赁住房的行为以及城中村存量房源规模化租赁行为进行有效规范。同日，佛山市自然资源局对这四份文件进行了详细解读。
一、文件起草的目的
2017年8月，佛山市被确定为全国13个利用集体建设用地建设租赁住房（下称“集体租赁住房”）试点城市之一。为稳慎有序开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作，市政府于2018年底印发《佛山市利用集体建设用地建设租赁住房管理办法（试行）》（佛府办〔2018〕51号）。为了保证上述文件各项规定能够顺利落地，便于各区操作执行，市自然资源局会同市住建局制定四份配套指导文件，分别是《佛山市利用集体建设用地新建租赁住房土地供应管理实施办法》（下称《土地供应办法》）、《佛山市利用集体建设用地新建租赁住房建设运营审批与产权登记管理实施办法》（下称《审批办法》）、《佛山市关于推进村级工业园连片改造提升配建租赁住房的实施意见》（下称《村级工业园实施意见》）、《佛山市城中村存量房源规模化租赁管理试行办法》（下称《城中村办法》）。
二、文件起草的必要性和可行性
早在上世纪90年代，佛山市开始探索集体建设用地自发流转，经过多年的实践，已基本建立了集体建设用地流转市场，但存在不符合规划、私下交易等问题影响集体土地市场健康发展，在允许利用集体建设用地建设租赁住房的政策背景下，集体土地供应市场亟待规范。《土地供应办法》对集体租赁住房土地供应的相关程序进行明确与细化，有利于规范土地供应行为，为我市顺利开展集体租赁住房的试点工作提供有力支撑。
配合《管理办法（试行）》进一步完善集体租赁住房规则，充分考虑佛山市已探索集体经营性建设用地流转的实际，保证试点政策的衔接性，《审批办法》的制定有利于规范集体租赁住房项目建设运营审批环节的有关程序、明确已入市流转的集体建设用地新建租赁住房的准入条件与审批程序，严格把关项目整体转让行为以及完善土地和房屋权属等不动产登记管理工作。
我市提出以村级工业园改造为重要抓手探索乡村振兴之路，并研究制定了佛山市村级工业园整治提升实施方案。《村级工业园实施意见》配合我市村级工业园整治提升工作，有利于规范村级工业园改造配建租赁住房的行为，推动我市职住平衡发展，满足村级工业园区内大量企业职工的居住需求。
城中村出租屋占我市登记在册出租屋的80%，在提供低成本租赁住房的同时，也普遍存在“两违”现象和消防安全等问题。《城中村办法》规范具有一定规模的存量房屋实施统一改造达到消防、安全等验收条件后用于住房租赁的行为，有利于规范城中村存量房屋规模化租赁管理和改善城中村居住环境。
三、文件主要制度和措施
1、明确前期准备，规范市场准入。
《土地供应办法》对新建集体租赁住房的供应条件进行了规定，并对项目预审认定及用地交易的申请材料进行了明确。
2、建立审核机制，明晰审批程序。
《土地供应办法》对符合规划的项目和涉及调规的项目制定了不同的审核程序。对于符合规划的项目，对项目预审认定、交易申请实行并联审核，以简化审批程序。对涉及规划调整的项目，按照“预审认定-调规-申请交易”的审核程序，保证项目合法合规地开展。
3、规范交易程序，强化政府引导。
根据佛山市农村集体资产交易管理办法有关规定，集体建设用地使用权流转交易事项，由各区公共资源交易中心组织实施，原则上实行招拍挂等公开交易程序。按照《佛山市利用集体建设用地建设租赁住房实施方案》等文件要求，规定市、区、镇公有资产公司参与的项目，可采取协议交易方式进行供地交易。参照《协议出让国有土地使用权规范（试行）》，拟定了利用集体建设用地新建租赁住房土地协议交易的操作性流程。
1、规范已入市流转的集体建设用地新建租赁住房管理。
《审批办法》明确了在《办法》正式实施前（不含实施当日），已入市流转的集体建设用地新建集体租赁住房须具备的条件，明确要求该土地使用者须按有关规定申请新建集体租赁住房项目预审认定，并补充针对这一类集体建设用地申请预审认定时需要提交的特殊性材料，完善了有关申请审批管理工作。
2、进一步明确公共、商业设施配套要求和建设标准。
《审批办法》明确集体租赁住房优先在医疗、教育、交通等公共服务设施齐全的区域布局。在符合控规的前提下，依据宗地规划条件约定，允许配建适量的商业用房用于出租，比例不得超过项目总建筑面积的15%。集体租赁住房须按国家标准住宅设计规范及《建筑内部装修设计防火规范》（GB50222-2017）等规范建设。
3、明确集体租赁住房项目从报建到验收的审批机制以及项目整体转让的审批流程。
《审批办法》规定新建集体租赁住房项目的工程报建审批与施工管理、竣工验收与备案等，须按照市、区现行有关规定执行。明确新建集体租赁住房确需转让时应经区人民政府严格审批通过后方可转让。
4、完善集体租赁住房不动产统一登记管理工作。
《审批办法》对集体建设用地使用权首次登记、房屋所有权首次登记等登记申请需要提交的材料作出指导性规定；同时，明确规定集体建设用地使用权登记的不动产权属证书须按项目整体核发，房屋所有权登记的不动产权属证书按幢核发，明晰证书上需要载明的内容。
1、明确配建集体租赁住房的两种类型。
《村级工业园实施意见》提出两类配建集体租赁住房：一是依据产业用地配建规范，以园区为单位允许集中建设兼容不超过20%的计容建筑面积和7%的用地面积；二是允许临近园区的集体建设用地，在符合土地利用总体规划、城乡规划为居住用地的条件下，通过协议方式供应给改造实施主体用于租赁住房建设。
2、确定项目申请条件、开发时序、预审认定流程。
《村级工业园实施意见》明确配建集体租赁住房的村级工业园，需已申请纳入2018-2020年佛山市村级工业园整治提升项目，且连片改造面积不低于100亩，并要求在现状建筑物拆除完毕后，方能办理土地供应手续、立项报建手续；并结合各区实际梳理了配建项目预审认定的有关流程。
3、明确租赁申请和监管有关要求。
《村级工业园实施意见》要求配建集体租赁住房项目竣工验收后，按要求进行租赁申请，纳入佛山房屋租赁交易监管服务平台管理。要求运营主体制定租赁入住条件和租金优惠制度，优先面向园区内企业或职工出租。最后明确配建集体租赁住房也可享受村级工业园改造提升相关政策优惠。
1、明确城中村存量房屋统一改造的建设要求。
《城中村办法》规定城中村房屋改造应参考《住宅设计规范》（GB50096-2011）、《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）（2018年版)等有关规范和出租屋消防安全管理有关规定，以确保房屋改造符合安全质量、消防等标准。
2、明晰项目申报流程与审批要点。
《城中村办法》对符合条件的城中村租赁住房项目申报流程和审查要点做出规定，要求项目申报批准后应上报市专业化住房租赁平台指导委员会备案。
3、规范城中村存量房源规模化租赁管理。
《城中村办法》规定，城中村租赁住房项目改造应按有关规定报建或申报；工程完工后，运营主体应向有关部门申请验收与备案；房屋出租前，向区住房和城乡建设行政主管部门提交租赁申请，并在佛山房屋租赁交易监管服务平台备案；房屋租赁企业与承租人签订住房租赁合同后应办理合同登记备案手续；租赁住房运营应有规范的管理等。
四、法律法规和政策依据
佛山市利用集体建设用地新建租赁住房土地供应管理实施办法（试行）
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佛山市利用集体建设用地新建租赁住房建设运营审批与产权登记管理实施办法（试行）
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佛山市关于推进村级工业园连片改造提升配建集体租赁住房的实施意见（试行）
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佛山市城中村存量房源规模化租赁管理试行办法（试行）
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注：在本公众号消息框回复“佛山集体租赁住房”关键字，可下载政策全文。
责任编辑：林冬娜、邓小云
文章来源：佛山市自然资源局
图片来源：网络，版权归原作者所有
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原文始发于微信公众号（国地资讯）：政策︱佛山市出台《佛山市利用集体建设用地新建租赁住房土地供应管理实施办法》等四份文件
