政策︱无证、单地证、单房证的宅基地及地上房屋如何确权？佛山南海有新规

佛山市南海区房地一体的农村宅基地和集体建设用地确权登记实施细则

第一条  为推进全区农村宅基地和集体建设用地不动产确权登记工作，明晰农村集体资产产权，维护农民合法权益，实践乡村振兴计划，打造具有南海特色的美丽村居,根据《广东省自然资源厅关于开展房地一体的农村宅基地和集体建设用地确权登记试点工作的通知》和《佛山市南海区人民政府关于印发佛山市南海区开展房地一体的农村宅基地和集体建设用地确权登记试点工作实施方案的通知》的有关精神，结合我区实际，制定本细则。

第二条  本细则所称“房地一体的农村宅基地和集体建设用地确权登记”，是指由区人民政府主导，对本行政区域内未完成房地一体登记的农村宅基地和集体建设用地及地上房屋在一定期限内组织开展农村宅基地使用权和集体建设用地使用权及地上房屋所有权的首次登记。

第三条  本细则适用于本行政区域集体土地范围内未完成房地一体登记的农村宅基地和集体建设用地及地上房屋。

本细则所称“未完成房地一体登记”包含三种情形：未登记任何不动产权利的（以下简称“无证”）、仅登记土地使用权的（以下简称“单地证”）、仅登记房屋所有权的（以下简称“单房证”）。

本细则所称“地上房屋”，是指地上永久性存续的、结构完整的农村主要房屋，不包括简易房、棚房、农具房、圈舍、厕所等临时性建筑物和构筑物。

第四条  对符合确权登记条件的农村宅基地使用权和集体建设用地使用权及地上房屋所有权以“总登记”方式进行统一确权登记并颁发不动产权证书。

对不符合确权登记条件的农村宅基地使用权和集体建设用地使用权及地上房屋所有权进行造册。

第五条  农村宅基地及地上房屋确权登记与造册的范围为全区集体土地范围内未完成房地一体登记的、已实际建成并作为居住使用的农村宅基地及地上房屋。

2018年2月26日前（含26日）已建成房屋的农村宅基地和已纳入2018年各镇人民政府、街道办事处在建宅基地清查造册成果的农村宅基地并符合确权登记条件的纳入确权登记范围，不属于以上范围的农村宅基地及地上房屋纳入造册范围。

第六条  农村宅基地及地上房屋确权登记的发证条件：

（一）主体资格

1、农村宅基地及地上房屋确权登记的主体为宅基地所在地的农村集体经济组织成员，可以是户主或年满18周岁的、经户内全体成员同意的户内成员。

农村宅基地及地上房屋确权登记坚持“一户一宅”的原则，在农村集体经济组织范围内拥有已确权登记的一处农村宅基地视为“一宅”。

2、“无证”的宅基地及地上房屋根据《佛山市南海区农村宅基地管理规定》（南府〔2018〕13号）被认定为“历史建成”的不受前款主体资格限制，但须经宅基地所在地的农村集体经济组织同意。

“单地证”、“单房证”的宅基地及地上房屋尊重历史确权登记事实，不受前款主体资格限制（权属登记人过世的，合法继承人作为权利人），但须经宅基地所在地的农村集体经济组织同意。

（二）面积和高度标准

1、宅基地使用权面积根据地上房屋基底面积确定，登记面积上限为150平方米（含150平方米）。面积在80平方米（含80平方米）以内的，进行合规登记。超过80平方米（不含80平方米）到150平方米（含150平方米），登记面积为80平方米（合规面积），在附记中将面积超出80平方米的部分以超规面积的形式予以记载。

2、“无证”的宅基地及地上房屋根据《佛山市南海区农村宅基地管理规定》（南府〔2018〕13号）被认定为“历史建成”的宅基地使用权面积不受前款面积限制，按照房屋实际基底面积确定宅基地使用权面积，但须经宅基地所在地的农村集体经济组织同意。

“单地证”的宅基地及地上房屋的宅基地使用权面积不受前款面积限制，原则上在不超原土地使用权证证载土地面积的前提下，结合实际可利用面积确定发证面积，但须经宅基地所在地的农村集体经济组织同意。

“单房证”的宅基地及地上房屋的宅基地使用权面积不受前款面积限制，原则上不超原房屋所有权证证载房屋首层面积，结合实际基底面积确定发证面积，但须经宅基地所在地的农村集体经济组织同意。

3、农村宅基地的地上建筑物高度不得超过所在镇人民政府、街道办事处规定的建设高度控制指标。

（三）规划与建设要求

农村宅基地及地上房屋确权登记时，未能提供规划施工验收手续、房屋安全鉴定报告等材料的，权利人应出具《安全责任承诺书》并同意登记的不动产受权能限制，即登记时附记中记载“未经批准，不得进行转让、出租、抵押等”。

（四）处罚与缴费规则

1、暂停执行《佛山市南海区农村宅基地管理规定》（南府〔2018〕13号）要求的“违建处罚金”。

2、暂停执行《佛山市南海区农村宅基地管理规定》（南府〔2018〕13号）“超标使用费”缴纳标准，调整为由各镇（街道）制定并指导村居收缴，且不再作为确权登记时审核要素。

3、已执行《佛山市南海区农村宅基地管理规定》（南府〔2018〕13号）申请宅基地登记时已收取的“违建处罚金”和按镇街新标准核算存在多缴的“超标使用费”退回缴费人。

第七条  有下列情形之一的，农村宅基地及地上房屋不予房地一体确权登记只进行造册：

（一）不符合现行土地利用总体规划的、存在压占基本农田保护区的、存在压占林地的、存在压占水利控制蓝线的；

（二）不符合本细则第六条关于确权登记的主体资格规定的；

（三）地上房屋基底占地面积大于150平方米的，但单地证”、“单房证”、被认定为历史建成情形的“无证”宅基地除外；

（四）建筑物建设高度超过所在镇人民政府、街道办事处规定的建设高度控制指标的；

（五）农村宅基地所在农村集体经济组织认定存在危害公共安全、有损公共利益的用地行为的；

（六）农村宅基地及地上房屋权属不清、存在权属争议的；

（七）非农村宅基地所在地的农村集体经济组织成员购买农村宅基地的；

（八）2018年2月26日之后房屋存在非法抢建、加建行为的；

（九）不予登记的其他情形的。

镇人民政府、街道办事处可根据实际情况制定“不予确权登记”负面清单，在各自辖区内执行。

第八条  本次农村宅基地及地上房屋房地一体确权登记工作要求对本行政区域内农村宅基地及地上房屋进行全覆盖权籍调查，镇人民政府、街道办事处须对辖区内不予确权登记的农村宅基地及地上房屋进行造册。

第九条  集体建设用地确权登记与造册的范围为全区已核发集体土地所有权证范围内、符合条件的集体建设用地，不包含本细则印发前已申请办理三旧集体建设用地确权手续、已申请办理存量农村集体经营性建设用地确权手续和已取得用地批准文件的集体建设用地。

第十条  集体建设用地及地上房屋确权登记的发证条件：

（一）发证范围及面积条件

1、一般情形：在集体土地所有权证范围内，符合土地利用总体规划，没有压占基本农田保护区、林地、水利控制蓝线，2014年12月31日前已建成使用（即2014年土地利用现状数据库中标注为建设用地且2014年影像图显示有建筑物的），且地块上盖物基底面积占拟登记单元地块面积比例达30%以上的集体建设用地。

2、特殊情形：在集体土地所有权证范围内，没有压占基本农田保护区、林地、水利控制蓝线，2014年12月31日前已建成使用的集体建设用地符合下列情形之一的，也可办理集体建设用地及地上房屋确权登记。

（1）不符合土地利用总体规划但属于产保区范围，地块上盖物基底面积占拟登记单元地块面积比例达80%以上的集体建设用地。

（2）符合土地利用总体规划，属于三旧标图建库范围内用地或有效三旧改造项目用地，上盖建筑物为已拆除或正在拆除的，地块上盖物基底面积（参照2014年影像图确认）占拟登记单元地块面积比例达30%以上的集体建设用地。

（3）符合土地利用总体规划，经镇人民政府、街道办事处认定属于清理政府留用地台账的，符合镇人民政府、街道办事处制定的地块上盖物基底面积占拟登记宗地面积相关要求的集体建设用地。

（4）符合土地利用总体规划，属于集体公益性公共设施用地的，权属人同意按现状实际使用面积作为登记面积的集体建设用地。

（二）土地用途的确认

1、集体建设用地及地上房屋确权登记时，以土地利用现状的实际用途按照国家标准的《土地利用现状分类》划分的二级地类认定登记用途。其中，涉及已拆除的或正在拆除的应结合历史影像图确认原建筑物实际用途。

2、本细则所称“集体公益性公共设施用地”，是指已建成文体楼、祠堂、篮球场、停车场、垃圾回收点等民生类工程和社会生活基础设施（幼儿园、小学除外）的集体建设用地。

（三）规划与建设要求

1、符合确权登记范围及面积条件的集体建设用地及地上房屋能提供规划施工报建验收、房屋安全验收等材料的进行房地一体登记。未能提供规划施工报建验收等材料的，权利人出具《安全责任承诺书》，只登记集体建设用地使用权。

属于集体公益性公共设施用地的，权利人出具《安全责任承诺书》可进行房地一体登记。

2、镇人民政府、街道办事处可根据实际情况结合规划功能确定确权登记范围。存在不符合规划功能要求的须进行权能限制，即登记时附记备注：“本宗地按现状使用，新建、改扩建时按照规划要求实施”。

（四）处罚规则

1、纳入本次登记发证范围存在违法用地行为的，原则上均需完成行政处罚。对于同一违法主体名下多宗地需要处罚的，可在一套处罚文书中完成行政处罚程序。

2、用地行为发生在1987年1月1日之前的，不予处罚。用地行为发生在1987年1月1日以后的，依照《土地管理法》第七十六条之规定进行处罚。其中，按照2014年土地利用现状为建设用地进行处罚，按5元/平方米的标准予以罚款。若违法用地行为此前已被行政机关作出行政处罚的，在提供行政处罚决定书及收费凭证等材料后，不再进行处罚。

对违法建筑的处罚，按照城管部门处罚标准执行。若只登记集体土地使用权的，确权登记时对违法建筑的处罚不作为审核要素。

对属于集体公益性公共设施用地的，免予以上处罚。

3、对于建筑物整体占地存在压占基本农田保护区、林地、水利控制蓝线的，可对建筑物整体占地进行切割后对合规部分土地进行确权登记，但处罚时需对地上建筑物整体占地面积进行处罚。

（五）土地有偿使用费 

1、拟确权登记的集体建设用地，用地行为发生在1999年1月1日之前的不收取土地有偿使用费，用地行为发生在1999年1月1日之后（含1999年1月1日）的按照56元/平方米标准收取土地有偿使用费。

2、拟确权登记的集体建设用地所涉的土地有偿使用费金额及处置方案应在村（居）委会予以公示，土地有偿使用费的处置方案由镇人民政府、街道办事处在镇级审查环节进行审核确认。登记时，附记中注明“本宗地属于首次登记(未缴纳土地有偿使用费)，自登记之日起，未经批准的不得转让、出让、抵押、出租”。

3、对属于集体公益性公共设施用地的，确权登记时不要求缴纳土地有偿使用费，但登记时附记须备注：“本宗地变更为非公益性用途时，须按相关规定缴纳土地有偿使用费。”

第十一条  集体建设用地及地上房屋不符合确权登记条件的，一律进行造册。

第十二条  办理“房地一体的农村宅基地和集体建设用地确权登记”依照下列程序进行：

（一）权籍调查。区、镇（街道）总登记工作组指导村（居）委会做好权籍调查信息的更新与分类工作。

（二）村级公示。拟确权登记的，以村（居）委会的名义在不动产所在地公示7个自然日。

（三）测绘及村级初核。公示无异议的，权利人提交测绘成果。实测信息仍符合确权登记条件的纳入登记范围，不符合确权登记条件的纳入造册范围。

（四）镇级审查与镇级公示。镇（街道）总登记工作组对拟确权登记信息进行审查,以镇人民政府、街道办事处的名义在不动产所在地公示15个自然日。公示期满无异议的，提交审批。

已按《佛山市南海区农村宅基地管理规定》（南府〔2018〕13号）要求通过宅改联审并完成镇级人民政府、街道办事处公示的，直按提交区级审批。

（五）区级审批。农村宅基地及地上房屋确权登记由区人民政府委托镇人民政府、街道办事处审批；集体建设用地及地上房屋确权登记由镇人民政府、街道办事处提交市自然资源局南海分局复核后报区人民政府审批。

（六）公告及发证。镇（街道）不动产登记部门将审批结果在区人民政府网站及拟登记的不动产所在地公告15个工作日。公告期满无异议的，由镇（街道）不动产登记部门予以登簿并颁发不动产证书。

“未能提供规划施工验收、房屋安全鉴定材料的宅基地及地上房屋”、“未缴纳有偿使用费的集体建设用地及地上房屋”发证时需限制权能，对其不动产权证进行实时冻结。

第十三条  区农业农村局在房地一体确权登记试点工作时期牵头相关职能部门修订完善“合法批准新增宅基地”的管理与分配办法，负责指导农村宅基地管理（包含宅基地分配、使用、流转、纠纷仲裁管理；宅基地合理布局、用地标准；违法用地查处；闲置宅基地、农房利用）。

区查治办在房地一体确权登记试点工作时期指导镇（街道）查治办对“非合法批准新增宅基地”予以管控。

区自然资源部门在房地一体确权登记试点工作时期负责指导全区确权登记与造册的具体工作，按工作要求、组织程序、时间节点完成试点工作任务。 

区住建部门在房地一体确权登记试点工作时期统一全区农房规划建设的程序、标准，落实乡村建设规划许可审批工作。

镇人民政府、街道办事处根据上级政策文件出台包含但不限于农村宅基地地上建筑物建设高度控制指标、登记类农村宅基地“超标使用费”的缴费标准，不予登记只造册的负面清单、集体建设用地有偿使用费处置方案、造册类集体建设用地分类管控等配套性政策文件，按工作要求、组织程序、时间节点完成试点工作任务。

第十四条  村（居）委会和农村集体经济组织须认真完成审核工作，不得无故推诿、拖延。对于审核不及时、不到位的，镇人民政府、街道办事处应及时责令其改正。特别严重或改正不到位的，须对主要负责人实施问责。

第十五条  本细则由南海区开展房地一体的农村宅基地和集体建设用地确权登记试点工作领导小组办公室负责解释。

第十六条  本行政区域内已完成房地一体登记的农村宅基地及地上房屋，在2018年2月26日前因拆改建导致不动产发生变化的，可参照本细则第六条之规定办理登记。

第十七条  本细则自印发之日起施行，此前我区所颁布的其他有关文件与本细则不一致的，以本细则为准。在与上级政策方针不冲突情况下，有效期以广东省自然资源厅开展房地一体的农村宅基地和集体建设用地确权登记工作的实施截止日期为限。