【文章精选】吴凯晴| “过渡态”下的“自上而下”城市修补——以广州恩宁路永庆坊为例| 2017年第4期

【提要】

我国的城市建设已从增量时代进入了存量时代，这是否就意味着城市更新已经进入了“新常态”？从我国经济社会结构来看，现阶段正处于“旧常态已难维持，新常态有待确立”的过渡状态，城市更新更是如此。实践中旧态的“自上而下”因角色失衡屡遭诟病而新态的“自下而上”因制度缺位却无法推动，城市更新举步维艰。传统“自上而下”所致的角色失衡的根源在于“收益与容积率挂钩”引起的政府、开发商与居民的利益矛盾，而目前政企合作运营新趋势意味着从土地扩张到土地价值深耕、从“制造”到“服务”的转变，这将瓦解政企以容积率为基础的强势的利益共享联盟，促进社区发育，优化“自上而下”角色关系。广州恩宁路永庆坊更新实践中，正是这样的一种以城市服务设施运营为核心、“自上而下”的城市修补模式，使得角色关系趋向平衡并取得多方共赢。“自上而下”的城市修补所呈现出的政企角色弱化、居民角色成长的动态平衡，它契合了目前过渡阶段的特点，在“新常态”制度尚未建立的阶段，这将是旧城新生的一次有益探索。

【关键词】

过渡态”；城市修补；自上而下；角色关系

（全文刊于《城市规划学刊》2017年第4期，限于篇幅，略有删减）

1 城市更新正从“旧常态”走向“新常态”

2014年底召开的中央经济工作会议上对中国经济“新常态”的揭示，是对本阶段中国国情的全新判断。与以往追求经济高速增长、产业结构工业为主导以及制造业建筑业繁荣的“旧常态”相比，“新常态”不仅意味着经济增长将基本告别传统增长模式，更意味着经济结构出现趋势性新变化、增长动力加快转换、改革开放进入追求发展质量的新阶段。然而，目前中国经济并非已处于“新常态”，而是处于向“新常态”过渡的过程中，或者说，目前中国经济正处于“过渡态”时期。“过渡态”并不是一个稳定的状态，它具体叠合了经济增速换挡、经济结构调整以及前期刺激政策消化这三个阶段（李佐军，2015）。城市作为一个生命体，它对于自然、社会、政治、经济环境等外界因素具有新陈代谢与自适应的生命特征（姜仁荣，刘成明，2015）。而城市更新作为调适城市内部组织系统与外界因素关系的手段，在不同经济社会阶段中，对应着具有不同的阶段性特征。基于城市更新自身的复杂性，从经济“旧常态”下旧的更新模式到经济“新常态”下新的更新模式，中间必然也存在一个过渡阶段。

1.1 “旧常态”下的粗放式开发

经济“旧常态”下的城市更新所体现的是对复杂旧城问题简单化的处理策略，在“以投资为主导”快速建设与对房地产的高度依赖之下，对与经济增长不匹配的旧城生活空间与环境进行粗放式推倒重建的再开发。这一阶段中被更新的旧区，最后都被按照现代化的居住理念进行规划和建设，以多层、中高层乃至高层建筑取代原低层高密的旧区肌理，使得旧区结构完全被市场化重组（陈智波，2007）。

1.2 “新常态”下的渐进式“城市修补”

创造了“中国式奇迹”的中国，如今却面临着为改革开放三十年辉煌所累积的生态环境破坏、土地供需矛盾、城市社会利益矛盾“买单”的残酷现实。为了应对这些“中国式难题”，经济“新常态”下的城市更新为“城市修补”，其核心在于以“微小、社区、渐进式方式”来“修补城市表面问题以及内在问题”，最终实现品质的全面提升。对于旧城来说，这意味以往改造所带来的所有复杂的物质空间问题、社会利益问题、程序问题等都需要被重新审视。同时整个更新过程需要“通过立法、制度体系建立来保障以及市民意识的提高来达成”，这意味着居民主体性的构建是城市修补的关键。

1.3 目前我国城市更新正处于“新旧参杂”的过渡阶段中

从更新模式来看（表1），“旧常态”粗放式开发的开发主体往往是政府或者是开发商，以大规模开发方式“自上而下”地更新旧区（如太古里、上海新天地），而“新常态”渐进式“城市修补”则是强调居民的自组织能力与多元力量，“自下而上”地对物业进行针灸式改造（如田子坊）。在国内城市更新实践中，以政府或开发商主导的实践不胜枚举（政府主导的项目往往是以大事件推动，具有特殊性），但以民间力量促成的城市更新实例仍寥寥无几。除此之外，近几年出现了由不同利益主体主导的旧城渐进式微改造（如上海愚园路、厦门鹭江），意味着目前我国城市更新正处于“从旧向新”的摸索时期。

可见在我国城市更新实践中，正经历着从单一决策到多元参与、大规模开发到微改造的过渡阶段。其核心是涉及不同利益主体的经济、文化、社会、环境各个方面的综合协调。虽然“旧常态”的新天地模式已难维持，但是“新常态”的田子坊模式也仍有待确立。而由于城市拥有具有生命特征的巨型系统的稳定性，这往往导致了它应对经济社会发展变化的滞后性，我国城市更新的过渡阶段甚至将持续一段比经济“过渡态”更漫长的时期。

2 过渡阶段中越来越难以推动的城市更新

2.1 过渡阶段中城市更新实施的主要矛盾：角色关系博弈

城市更新作为一种行为，其突出特征在于它是一种包括公共、私人和社区部门的活动（刘昕，2011）。对此，政府、开发商和业主之间的利益矛盾是如今我国城市更新过渡阶段首要处理的问题。角色关系博弈来源于20世纪上半叶流行于西方的“多元主义”政治思想。“多元主义”反对主权学说，认为整个社会并不只有一种单一的价值观，也并不只有一个单一的文化或群体。因此，社会中各阶层的人民可以自由组成各种的利益团体，追求自己利益的最大化，形成一种多方竞争的局面。现阶段，国内旧城就处于这样的角色博弈制衡之下。随着我国社会自主空间日益扩大，社会主体自我意识逐渐觉醒，城市更新的角色博弈远比以往激烈得多。

2.2 城市更新在“自上而下”与“自下而上”的角色制衡之下举步维艰：以广州恩宁路（北片）旧城更新为例

广州恩宁路（北片）旧城更新项目历程，可以说是折射出了目前国内大多数旧城社区的现实困境。恩宁路地处广州粤剧发源地西关（图1），拥有着传统骑楼街与连片的二、三层高的岭南传统民居（图2）。2006年到2013年内，恩宁路经历了从全部拆平建高楼到保留有价值的建筑、从容积率2.6-2.8降到1.2的规划变更（图3、4）。规划最终取消了穿膛而过的、破坏街区肌理的城市主干道规划路，并将恩宁路地段全部纳入历史文化街区范围。而这一切都是源于角色关系的制衡。居民、媒体与专家代表的业主利益与城市利益在这过程中不断抗争、介入、干预以政府为主导的缺乏公众参与的单一决策，最终打破了政府“自上而下”垄断实施进程。

纵观恩宁路辗转10 年（2006 年-2015年），民间力量的觉醒确实为更好的城市更新提供了不少启发。然而恩宁路在2009年到2012年间成为广州热门话题之后，除了政府斥资上亿的荔枝湾揭盖复涌以及粤剧博物馆，恩宁路却没有推动任何具有变革意义的规划实施：没有吸引、引入任何外界社会资本（容积率低，开发商也不愿进驻），居民自身也没有动力进行改造更新同时也无法与政府分享权力与职责。这最终使得优质社会资源始终无法进入，在这个角度上，恩宁路项目可以说是被耽搁了有10年之久。

2.3 角色关系博弈下，过渡阶段城市更新的特征

2.3.1 政府、开发商角色趋向弱化，其“自上而下”决策需引入更多协调

“旧常态”城市更新的角色关系无一例外都是政府或开发商占据利益高点，这导致：一方面，政府决策倾向于自身诉求，将相关主体排斥在外，以经济发展为导向，获得城市发展用地、体现城市形象为目标，趋向采用简单技术标准进行建设（刘垚，等，2015）；另一方面，在政府简单的规划限制下，开发商能够以相对少的成本来实施大规模房地产开发，为自身获取最大利益。显然，这样的决策模式已不再适用。在初期恩宁路项目中，政府与开发商以利益导向的单一决策与规划，加上缺乏公众参与的合理执行或者没有可操作的公众参与程序设计，在这整个过程中，反而真正的使用者——业主，却缺乏利益发声的渠道，使得角色关系极为失衡。而只有当后期政府从封闭决策转为逐步协调多方利益、整体角色关系趋向平衡的时候，才使得决策有效推行。

2.3.2 民间力量在壮大，但其“自下而上”行动仍面临制度阻碍、赋权不足

居民“自下而上”自组织的城市更新是建立在社区赋权的基础上的。社区赋权包括社区培力（即业主有能力向政府部门提出自己的诉求）与社区权力（即业主具备影响公共政策部门决策的权力）（邓智团，2015）。在西方社会，社区培力与公民的民主意识息息相关，但我国社会制度背景迥异，基层社会尚处于发育阶段。而社区权力则有赖于有效的沟通平台设立、制度设计与法律支撑，但目前我国这方面的制度极度不完善。此外，旧城社区由于经历数十年社会变迁，社会结构变得极其复杂，社区赋权道长且艰。对此，恩宁路就在这样的大背景之下，由于缺乏“自下而上”的土壤，停滞于“象征性参与阶段”，始终无法达成理想的结果。

2.3.3 政府与开发商仍需作为主导力量，来促进活化、催化自主更新

旧城衰退的实质为城市发展过程中的功能性和结构性衰退（阳建强，2000），且我国旧城衰退大多数呈现的是一种稳态的衰退，具体体现在物质空间、社会结构与资源的稳定地老化：目前大多数旧城容纳了大量流动人口与弱势群体，社区内原有资源难以自我转化为积极资源，若无外界资源介入则仍将持续衰老下去。以恩宁路为例，拆迁前公房有297 幢（占总数22%）、私房有831幢（占总数61%），居民年龄结构偏老龄化、收入水平不高。在2006年2012年到长达近6年的拆迁拉锯战中，尽管居民抗争使得拆迁一度停滞，但绝大多数居民最终还是选择了迁走。值得一提的是，上海田子坊地区更新当年也曾经历与恩宁路类似的事件，但由于当时周边创意工厂规模效应外溢，艺术家们主动介入、居民积极回应，最后才促成最终的自主更新（孙施文，周宇，2015）。毫无疑问，缺少市场力量进入、使用者自发调整的这一阶段，仍需要拥有雄厚的资金与丰富的建造经验的开发商以及具有强大的资源统领能力的政府，为旧城社区复苏植入“城市触媒”、创造最初的经济刺激，来推动社区未来的社会、环境、经济效益的成长。

3 反思：“旧常态”城市更新模式的缺陷与转型

3.1 “旧常态”城市更新中“自上而下”的角色失衡的本质：收益与容积率挂钩

“旧常态”城市更新经历了两个阶段：第一阶段是1978年至1980年代末，在经济快速发展需求下“全面规划、分批改造”，破败住区被纷纷拆除并重建多层与高层住宅；第二阶段是1990 年至2000年前后，在市场经济体制下，该时期城市更新的特征是地产开发商主导的旧区重建改造（翟斌庆， 伍美琴，2009），并渐渐确立起了开发商大规模开发获取丰厚利益、政府通过卖地获取财政税收的利益共享式的“自上而下”模式。“自上而下”最成功的实践便是以瑞安为主导“新天地”系列的旧城更新。

瑞安在“新天地”采取的策略是“从环境改造入手，商业提升区域价值；高档住宅获取溢价，区域成熟后再实现写字楼价值最大化”，使区域增值反哺开发项目。物质层面上，“新天地”一方面通过对最有价值的石库门建筑区进行微改造，另一方面在周边进行高强度大规模的开发。“新天地”前期的改造所耗的14亿元，短短几年内，周边高容积率的住宅销售就把这笔帐填补好了。在像“新天地”这样市场化的“自上而下”中，政府兼具管理者与参与者的角色，开发商则为出资者与开发者。房产在我国有着投资与居住双重属性，而开发商看重的是它的交换价值，因此容积率是政府与开发商是否能够达成合作的关键。开发商的旧城更新动力是获得旧城区域使用权后，对其进行重建让旧城原本并未完全体现的土地价值呈现出来，并通过容积率使之最大化，最后利用建筑面积交易来获得超额利润。对于政府而言，土地出让金是城市基础设施建设的最重要的资金来源，容积率越高意味着土地财政收入越可观。据了解，每平方公里旧区的拆除重建，其地价收入和营业税与企业所得税地方分享部分收入将可能对地方财政收入产生50-60亿元的整体贡献（刘昕，2011）。

正是容积率引发了角色的失衡。首先，政府作为代表公共利益的理性经济人，在这里并没有充分发挥出“代表公共利益”的“管理者”角色属性，而是立足“参与者”角色基于经济利益与开发商达到某种程度上的利益联盟，其不作为体现在容积率上即为数值制定过高而缺乏严谨性。其次，旧城容积率的变更必然涉及到原有不动产物权的变更，这就触碰了业主的自身利益，这方面的程序正义缺失、政府缺乏监督，正是导致角色失衡的最大原因。而向“新常态”的过渡中，面对旧城存量已从“重建”转为“修补”，这必然指向城市更新背后政府与开发商之间经济行为的调整，更新机制中对居民角色的接纳。

3.2 “过渡态”下“从开发到运营”的政企合作转型趋势：“自上而下”角色关系的优化

3.2.1 从一手包办到调控者：政府成为城市更新的“管家”

“从政府主导经济体制转向现代市场体制”的经济体制转型，是经济“过渡态”的核心内容之一，这意味着政府与市场关系的进一步调整，使市场在资源配置中起决定性作用并且更好地发挥政府作用。在以往政府主导的经济体制中，政府拥有着巨大的可供自己直接配置的资源，其中财政收入与土地出让金收入是其主要来源。城市更新中涉及到大量危房改造、公共服务设施以及基础设施这样的城市公共产品的建造，而城市公共产品是典型的“市场失灵”领域，因此在政府主导经济体制中，这些基本上是以政府一手包办为主。然而在旧城社区中，这些危房与公共服务设施、基础设施更多属准公共产品，具有一定的私人产品属性，这个情况下，政府包揽反而是“吃力不讨好”的行为。因为这需要早期大量的集中融资，对政府的财政支出造成巨大压力，但却往往由于忽略市场力量而使得服务水平普遍不高。对此，近几年国内开始在基础设施领域探索公私合营模式，在城市公共产品中引入私人投资，让市场力量充分参与融资，减轻政府反哺城市公共产品的压力。政府开始转型为“管家”，在多元的市场力量参与之下，政府与开发商因容积率而结合的利益共享联盟将逐渐趋向瓦解。

3.2.2 地产开发到城市配套服务运营：开发商与在地社区有更多联系

目前，已有相当一部分开发商开始进行转型，逐渐摆脱“旧常态”的土地扩张模式，从而转向土地价值深耕，把单位产值加大、利润做高，简单来说，就是实现从“制造”到“服务”的转变。以万科为例，2004年万科的十年目标是住宅产业化，而2014年新十年的定位是城市配套服务商，在养老、医疗、商业配套、物流仓储和文体教育展开未来蓝图。在“城市运营”这方面，香港提供了很好的经验。拥有香港最大份额（9.5%）的领汇房地产投资信托基金，便是从对政府公屋中普遍经营不佳的社区商业设施进行“资产收购、资产管理、资产提升”的方式中获得巨大盈利。而居民仍可以参与到更新过程中，领汇的这些城市配套服务与当地社区是密切相关，甚至还会不定期在这些社区商业设施中举行社区活动，促进社区培力。角色关系的平衡，一定是一个此消彼长的过程（图6、图7）。对于旧城来说，企业与开发商以合作“运营商”的身份进驻，意味着原本强势角色的弱化，这将促进居民角色的成长。

4 过渡阶段“自上而下”的城市修补：政企合作运营、居民参与的微改造

4.1 恩宁路重生：永庆坊“社区运营”微改造

恩宁路辗转十年的更新困境，正是在政企合作运营介入之下迎来了新生。荔湾区把永庆片区作为恩宁路微更新的试点（图8、图9），以“政府主导、企业承办、居民参与”的形式对共7800平方米的危（旧） 房实施修缮维护，采用BOT模式，通过公开招商引入万科集团建设及运营此项目，并给予其15年经营权，期满后交回给政府。万科按照政府文件规定，在永庆坊植入创客空间、文化创意、教育等城市服务配套产业，并以保留原有街坊肌理、修旧如旧的方式对街区进行“修补”，对房屋结构进行重新加固、把房屋倒塌的地方改成绿地广场或文化活动中心、为适应新的功能需要仅对部分屋顶进行了平改坡的微量开发，保证改造后的容积率几乎与原貌无差。

4.2 恩宁路永庆坊“社区运营”微改造多方共赢的模式与价值

恩宁路永庆坊更新项目的实践，为“过渡态”中的旧城更新提供了一个以尊重既有物权、城市服务设施运营为核心，政府、开发商以及居民多方共赢的模式。通过各主体之间“运营、服务、制约”三方面的相互作用，形成相互制约、趋向平衡的角色关系（图10）。

图10 “社区运营”微改造运行机制

政府立足城市公共利益，作为幕后监管协调方，比以往更有效地制衡了彼此利益关系。针对永庆坊，荔湾区政府专门出台了《永庆片区微改造建设导则》和《永庆片区产业导入管理控制导则》，明确“尊重历史、保护旧城风貌”的建设要求，对万科永庆坊微改造工程和活化后产业管理进行规范化控制。依照协议书，政府履行监管的权利与义务，仅收取相关经营性税费。同时，此次微改造赋予了居民参与的权利，将居民角色纳入更新机制中，居民可自行改造房屋，出租给万科运营或者自行出租获益，这意味着在政府决策、开发商实施运营中融入了更多的利益协调。此外，开发商以服务获得盈利，也以服务反哺当地社区。依照协议书，万科在期限内享有永庆坊经营管理与收益的权利，具体为万科云（创客办公）、泊寓（长租公寓）、梅沙教育（孩子教育）以及特色商业等运营收益（图11）。自2016年9月底开业运营以来，万科以李小龙故居、万科云入口大厅、社区中心、24-28号民居为载体，联合当地街道、社团、小学以及热爱西关的民间组织、机构、高校等举办了多场与创意、文化、生活、社区密切相关的活动（表3）。

图11 永庆坊的业态分布

4.2.1 政府：以小成本盘活低效国有资产、修复破败环境，换来高水平公共服务

本世纪初，恩宁路周边是广州市危旧房最集中的区辖之一。据调查，这次恩宁路永庆坊更新所涉及到的43栋征而未拆的房屋，其中30栋为严重损坏房。城市更新中前期的拆迁安置以及后期的危房改造均涉及大量资金。此前，政府在恩宁路北片2007年-2012年的大规模拆迁安置中，已耗费18亿元的公共财政。而在永庆坊植入城市配套服务功能、引入BOT模式后，政府就不必再大费周章为恩宁路“买单”，而仅仅以经营权的转移便得到了开发商一条龙服务——危房修缮投资、改造、运营、维护以及整体环境优化。一方面，政府与社会资本合作模式中，开发商相当于承担了政府在危破公房修缮上财政支出（据悉，永庆坊修缮共耗费8000万元，全部由万科承担）；另一方面，在城市配套服务这样的准公共物品领域引入市场竞争，能够实现比以往政府主导型更好的资源配置，所以这反过来对于政府来说，是提升了当地的服务水平，创造了更多就业机会，改善了城市品质，通俗来说，这是政府借开发商的手来做成了自己的分内事。

4.2.2 居民：享受环境改善与增值、催化社区自组织

永庆片区内目前尚有12户居民，此次更新不强制拆迁而是尊重居民意愿。居民可自行改造、参与更新，只要改造遵循政府对基地内建筑的总体规划控制和产业经营要求，此外，居民也可以选择将自己的物业出租给企业运营，或自行出租获得收益。由于环境的改善、服务配套设施增加，居民能够享有更新所带来的房屋增值（改造前出租房屋只有30-40元/m2的价格，而改造后出租价格预计能达到60-70元/m2）、生活质量的提升。更重要的是，永庆坊作为恩宁路微更新的试点，对整个恩宁路片区来说，将是一个推动居民自组织、社区发育的触媒事件。理论上自组织包括从非组织到组织、从组织程度低到程度高以及在相同层级上由简单到复杂的三种过程演化（关斌，2014）。永庆坊开业以来，新闻媒体主动介入（其中新快报至今发布了16篇相关报道）。2017年2月，恩宁路60户居民自主联合起来，向政府提交了建议书，对永庆坊的管理及未来恩宁路的改造提出了一系列建议，表达了参与决策的强烈意愿。同年5月，恩宁路历史文化街区保护规划小组探索了第一场公众参与工作坊。在这过程中，恩宁路居民与媒体逐渐形成基于地方认同感的共同体、第三方力量开始出现，日益催化社区团体形成地方共识、构成多元网络、促进集体行动。

4.2.3 开发商：以运营收益逐年收回投资，旧改大趋势下稳住阵脚

国内城市更新需求量巨大已是不争的事实。以广州为例，到2020年广州计划实施完成城市更新42-50平方公里。万科在“城市修补”大政策下，利用城市配套设施不动产的出租和管理来获得持续的、可增长的租金收入来逐年收回投资，而不仅仅依赖建筑面积的一次性买卖来盈利，这在当今房地产“白银时代”与“旧改时代”中更可持续。

4.3 恩宁路永庆坊“社区运营”微改造模式的修正

次恩宁路永庆坊微改造作为广州在城市更新过渡阶段中对新常态“城市修补”模式的首次探索，虽然秉承“政府主导、企业承办、居民参与”多方协调的改造原则，但在具体的项目实施与管理操作中仍暴露出“自上而下”的弊端，居民角色仍处于相对弱势，在社会上引发了不少负面舆论。总体来讲，在制度与程序上仍有较大的修正空间。

4.3.1 搭建利益相关者之间的对话合作平台

“自上而下”的城市更新最大的弊病在于，利益相关者之间缺乏有效的沟通渠道，仅有少数的利益代表能参与决策，结果往往带来民众抗议从而导致项目推进受阻。而有效的公众参与依靠对等的合作平台才能实现，比如说西方社区的公众会议，就需要将所有利益相关方的代表集中一起，作为平等的媒介来传达各方意愿、谈判、协商，公众会议贯穿整个社区项目的始终，通过协调来降低各个阶段的不确定性与风险。但恩宁路永庆坊微改造项目却始终都没有搭建起一个助于沟通协调的平台，虽赋予了居民对微改造的参与权，却没有对应的具有实质性的制度支撑。协调部门与协调机制的缺失，导致60户居民的想法最后只能通过媒体、信访的方式表达，“居民参与”很大程序上仍流于形式。

4.3.2 遵循程序正义、修订精细化规章制度，保障居民参与的各项权利

“微小、社区、渐进式”的城市修补实际上所涉及的利益矛盾，与以往的推倒重建所涉及的拆迁利益矛盾相比，是涉及到邻里物质空间的微观协调，任何一个细小的改动，其所产生的负外部性都将对原居民的日常生活产生巨大的影响，但却往往容易被忽略。恩宁路永庆坊微改造中所产生的最为尖锐的矛盾正是源于整个项目开展到施工过程中，由于政府作为监管方的失职，没有严格遵循公正的程序流程，方案没有经过公示就在居民不知情的状态下动工。这是由于：一方面，恩宁路复杂的历史问题使得房屋产权灭失，导致程序上不合法；另一方面，居民知情权、监督权没有得到程序上的切实保障。对此，完善细化与旧城相关的法律规章制度是第一步，旧城中的实际问题与当前已有规划法规的矛盾，亟需更为细致的可操作规章制度来衔接。此外，公众参与的制度规定仍需要进一步明确化，以免在具体执行中流于“形式”而无法发挥对角色关系的制约作用。政府会依据公众讨价还价能力和政府讨价还价成本而调整其策略选择，公众强大的讨价还价能力能够促进政府的真实公众参与（郭小聪，代凯，2014）。在当前的制度背景下，仍需要政府的积极接纳与引导。

5 结语

经济“过渡态”中所出现的城市更新实践中举步维艰困境，意味着我们无法脱离已有制度模式去构建一个新事物，而是需要对现有相对成熟的制度模式进行优化。从“旧常态”的城市更新到“新常态”的城市更新，是一个动态的、此消彼长的过程，适于这个过渡阶段的城市更新模式，应是一个引导市民权力成长的城市修补的过渡模式，同样也具有动态的特性。在以恩宁路永庆坊为代表的“自上而下”城市修补中，体现了政府与开发商角色弱化、居民角色成长的动态趋势，实质上是政府对原本垄断决策权力的下放、对开发商权力的约束以及对基层民间力量的培育。“自上而下”城市修补模式实际上是对制度转型的探索，具有一定的试验性质。它不是一个最终状态，而将随着程序制度的完善、社会治理模式的转变、民间力量的崛起而最终促成“自下而上”城市更新。

（本文根据作者在第三届“金经昌中国城乡规划研究生论文竞赛”中的获奖论文修改而成）

 作者简介

吴凯晴，华南理工大学，硕士研究生

本文为《城市规划学刊》原创文章 

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