小编：传统CBD发展到一定阶段，如何进行有机更新、推动CBD二次生长？今天为大家推荐来自“城市中国杂志”的解读：《以CBD东叁国际住区为例看首都CBD的二次生长》。
中央商务区(Central Business District，简称CBD)是指一个国家或大城市里主要商务活动进行的地区。其概念最早产生于1923年的美国，当时定义为“商业会聚之处”。随后，CBD的内容不断发展丰富，成为一个城市、一个区域乃至一个国家的经济发展中枢。从单一功能的CBD（Central Business District）向复合功能的CBD住区化变迁——可能是CAZ（Central Activities Zone），也可能是其他形式，其发展理念变迁体现了人们对城市认知的升级，从单一功能分区向多功能混合使用，从重视物质建成环境转向强调生活品质，从强调总量增长转向提升生活质量。
在传统CBD发展到一定阶段，面临二次生长和更新的时候，我们发现在围绕原有CBD核心区域的三公里至六公里范围内，都不断地进行着功能和形态的迭代和补充。正如北京最重要的东三环国贸CBD在经历了三十年的发展历程后，也在寻求其新的增长可能性。分钟寺片区正好处于六公里核心辐射圈，以“东叁国际住区”的定位为未来城市创意阶层、夜间经济、城市文化软实力和CBD从三产集群向多维度成熟城市住区的发展提供了一个新方向。
一般而言，CBD位于城市中心，高度集中了城市的经济、科技和文化力量，具备金融、贸易、服务、展览、咨询等多种功能，并配以完善的市政交通与通讯条件。而以面对面地交流和专业化为特征的现代服务业正在经历一个“集中式的分散”的复杂过程，高端生产性服务业在一个广阔的城市区域尺度上扩散，但是同时又在区域内的特殊节点上重新积聚。根据2018年中国社科院和中国商务区联盟联合发布的蓝皮书显示，香港中环CBD为世界级CBD，我国三大国家级CBD为北京商务中心区、上海陆家嘴金融贸易区、广州天河中央商务区。
编者：龙永图、李国红、郭亮单、菁菁、邢劲、武占云/ 出版社：社会科学文献出版社/ 出版时间：2018年9月
“从商务区的意义来说，这里不只是一个服务世界500强的办公场所，同时也是消费者、游客以及居民活动的场所。”
——安永合伙人赫米特（Marc Lhermitte）
2020年，安永与城市土地研究所（ULI）共同发布的第二版《全球商务区吸引力报告》。报告对全球最大的21个商务区从五个维度进行了吸引力的评估，即吸引和留住人才的能力、城市环境、市场便利程度、区位影响力和高质量的办公空间。吸引和留住人才的能力是CBD保持吸引力的基本因素。在疫情前后，由于全球经济的变化，商务区是否有能力吸引年轻人变得更加重要，尤其是那些受过教育的劳动者、管理人员、服务提供者，把他们留在商务区里是非常关键的。此外，大型商业区的利益相关者越来越重视办公地点距离市场、客户和合作伙伴的远近。城市环境和CBD的区位影响力在吸引人才和客户方面扮演重要的角色。排名前五的商务区分别为伦敦金融城、纽约中城、东京丸之内、巴黎拉德芳斯、伦敦金丝雀码头。北京CBD排名第七，是中国排名最高的商务区。与伦敦金融城和巴黎的拉德芳斯相比，北京CBD在市场便利度方面表现非常靠前，这主要体现为全球500强企业中有228个都在北京CBD中设置了办公室，但北京CBD仍需在增强国际影响力、提升区内多样化的体验方面努力。
“数字科技的迅速发展使得数字企业成为经济下一轮增长的核心。北京的CBD需要支持企业的数字转型提升其竞争力。在市场活力方面，北京CBD需要引领创新，这就需要吸引大的企业，同时需要吸引有活力的小企业。此外，我们还要有吸引和留住全球精英的能力。”
工业革命带来了城市人口及规模的急剧扩张，也带来了传统的庙前广场和商业街形态的“中心商业区”向着现代意义上的CBD的演化。从伦敦金融城到北京CBD，7座CBD代表的是自大航海时代以来三代CBD的发展和自我更新的路径。第一代CBD是市场导向的国际资本流动性中心，自城市发展一来开始自然形成的金融经济集聚区和商业集聚区，关注于总部经济吸引了多少世界500强企业、金融业比重占整个GDP的比例。第二代CBD是兼顾内外双循环的金融中心，通过政府政策扶持强势引导，契合金融机构及大型企业发展的诉求，关注于服务本地或区域产业的金融服务需求，拉动本地和本区域就业，提升区域发展质量。第三代CBD则以创新和特色成为主基调，经济创新聚焦战略前沿产业，跨学科合作激发新动能，创新功能提升城市能级。以高科技带动传统升级，科技与文化跨界创新，科技与生活质量密切融合，形成区域特有的，上下游贯通的城市生态网络。
由于CBD（Central Business District）的本质依然为产业集聚，无论位于城市中心还是规划的新城中，现代CBD都因其趋同的发展脉络而面临着相似的痛点，如：
世界城市的CBD并非静止，而是一直在不断地自我更新和调整，从功能、业态、范围、空间形态、人群组成都在进行着自我完善，不断调整以适应当下的城市发展需求。城市中央商务区从原来简单的产业集聚逐渐变成成熟的城市内核，功能和空间的扩充和完善让中央商务区更包容、更注重生活品质。空间的界线不断的在城市发展的过程中被修订，CBD成为了一个泛空间概念，效率与生活并行不悖。CBD在自我完善中，叠加的功能类型和侧重点各不相同，需要寻找自身特点和痛点。
1970年代后，纽约CBD的中心转移至中城。华尔街依然担负着全球资本流动的重任，而大型公司总部、酒店服务、文化设施等进一步向中城汇聚。但中城同样是1920年代“镀金时期”的子女，早期已经大量建起了高密度、ArtDeco风格的历史遗产，可更新的地区有限。2010年代后城市更新逐渐向着曼哈顿岛西部的工业区倾斜。最开始是高线公园，现在最著名的项目则是哈德逊广场（Hudson Yards）、高端商业，高级住宅，网红建筑……在中城半径6公里之内，形成了一个新的时尚Icon。在这个区域中间，高端住宅及消费业态已然逐渐成为曼哈顿新的中心增长极。
哈德逊城市广场项目位于曼哈顿的心脏地带，是仅剩的一块可开发用地，占地10.5公顷，集结了商业领域几乎所有行业巨头。纽约的目标是将拥有42个街区的哈德逊广场从一个闲置的、欠发达地区变成一个充满活力的多功能社区。作为21世纪城市体验中心的典范，哈德逊公园是由建筑、公园、公共设施和公共空间组合而成的一个相互联系、互相呼应、生态上可持续、安全和高效的社区。新的公园空间与高线公园、哈德逊公园大道和贝拉艾布扎格公园无缝连接，在城市西部创造了从甘瑟沃特街到时代广场的连续开放空间链，使其成为曼哈顿自中央公园以来最大的公共空间网络。
从1980年代开始开发金丝雀码头，到2004年泰晤士河口计划（Thames Gateway），到2012年以奥运会带动斯特拉福德（Stratford）老工业区更新为新城区，再到2018年河口湾计划（Thames Estuary ），伦敦的发展重心一直向东延伸。目前发展的重点——港区，已经将伦敦城市机场与金融城联系在了一起。随之而来的是大规模的工人传统住宅区被改造、升级为高档住宅、会展、酒店等服务功能。由于拥有大规模开阔的人工湖，借此修建的防洪缓冲湿地空间也成为了港区“生态城区”的底色。
2009年伦敦开通了城际地上铁。激增的连通性金丝雀码头更东部的西银镇一带成为繁忙枢纽，加入2011版伦敦规划的“机会区”，与北部“奥运村”的斯特拉福德也串联起来。2015年后，再开发计划又逐渐浮出水面。以Excel、The Crystal展览中心和伦敦城市机场为中心，高层公寓和新住宅区向泰晤士河边延伸，伴着步行路、广场上的市集、滑板少年……在未来将生发出丰富的人间烟火。原有的人工湖则承担了泰晤士河洪水缓冲和为周边住宅区提供生态湿地的功能，二水之间，创造了一个绿色宜居且没有内涝的城市居住组团。
拉德芳斯新城建设的最初目的即为拓展巴黎的城市空间和商业功能，它相当于一个外置在小巴黎这个历史街区之外的CBD“飞地”。因此在最初建设时仅有不多的居住建筑，在新自由主义时期更是只建设办公楼，完全放弃居住功能。21世纪初法国政府意识到了这个问题，开始引导更多的高端居住形态加以“填补”，为之前规划但闲置的绿地、体育场馆等赋予更多的人气，同时缓解公共交通的潮汐通勤压力。功能不断优化与填补让拉德芳斯在工作日下午变得更为亲子化，也增添了很多设施，实际居住感觉也更加舒适。
近几年拉德芳斯慢慢扩张，改造、新建了不少住宅，吸引了很多学生和年轻工作者。在新的规划中，更方便的慢行交通方式，更明显的商住混合气质，想让人们在工作时间外也愿意留在这个区域中。巴黎城中心的安全问题人尽皆知。但在这样的新建区域晚上反而给人一种安全感。大平台越发有生活气息，路边的水果摊、限时的夏日集市、临时搭起的简单舞台，下午四点后还有遛孩子的父母和祖父母。
面积：396平方公里（城区）16410平方公里（直辖市）
北京自古以来就有着“东富西贵”的说法。对于国贸CBD而言，三十年的发展奠定了其在北京经济发展中的中心地位。然而与其他第一代CBD的通病一样，国贸CBD也面临二次生长的需求。2016年北京曾举办过国贸CBD东扩规划国际竞赛，但至今未见明显进展。北边的朝阳公园片区如今人口密度高，用地稀缺，已经无法承担再次拓展生长的要求。朝阳区南部以朝外大街为中心向东延伸的区域，从交通便利程度，已有的产业基础，以及与国贸CBD通达性与通勤距离，都为原有CBD的扩张提供了契机。它位于国贸半径6公里的位置上，将弥补CBD高端住区缺失，打造消费、文化、生态、艺术时尚新的icon，以高能级的国际住区配套为标准，形成国贸CBD六公里范围内新的增长极。
作为国贸CBD六公里范围内的分钟寺片区，十年前就开始了更新计划。而在今年，这片区域真正迎来了全新发展。作为“东三环”这条囊括了北京最漂亮的经济数字的环线的重要节点，分钟寺片区所定位的“CBD东叁国际住区”不仅是对CBD功能填补也会为其带来新的增长空间。它将是一个新的磁极。
作为内城更新项目，分钟寺区域规划总占地面积约21.04万平方米，在“先规划，后开发”政策指导下，以1.7平方公里超级规模，规划绿地、商业、教育、医疗、道路等配套，在东三环CBD黄金区位，成为北京内城高端居住的价值高地，代表城市建设的高水准，跳脱周边环境的基础设施配置水准，引领CBD向南拓展的高定位生活品质。
2010年，第一座金茂府广渠金茂府开创了“科技住宅”新类别，也开篇了中国高端住宅的传奇。10年时间，中国金茂在全国先后布局26城51府，每座府的传奇背后都是对人居标准的升级和对区域生活的更新。2020年，全国第51座、北京第7座金茂府，择址东三环，重回CBD。
利用分钟寺地铁站与公交、客运枢纽的组合，通过交通方式的联动，实现CBD东叁国际社区与国贸CBD核心区的紧密连接，交通便捷，综合发挥土地价值。
更有活力的街道，加强室内外互动，充分的停留的公共空间，绿树成荫，适宜步行的小区微环境；比肩SKP的商业综合体规划，成为CBD功能扩充过程中文化消费的引擎和标杆。
面向年青一代国际精英的时尚社区。择邻而居，把家的概念拓展到整个住区圈层，面对面打造金邻社交圈，塑造国际化的社区认同感。
45万平米的城市林海，是运动、休闲、亲子娱乐爱好者的生态活力欢乐谷。通过营造不同类型的开放空间，包括教育、疗愈的场所，使得生态休闲成为生活必不可少的一部分。
优质教育让每个孩子都能自由生长；管家式服务，让每一个居者得到更好的居住体验。
高科技智慧家居，十二大科技系统呵护健康的室内环境。
原文始发于微信公众号（国匠城）：CBD的二次生长，以首都CBD东叁国际住区为例
规划问道
