编者按：本文为城市数据团的汤舸在2021年5月20日公开演讲内容，以下根据演讲实录整理，有部分删节和修改。

大家好，我是汤舸，很高兴有这个机会来到这里跟大家分享。

今天，我一直坐在后面听各位分享，稍微有点感触：为什么大家讲的都是最近的事儿，都是眼前发生的事儿，而我们的城市，或者房地产行业，不应该是一个特别长期的事吗？为什么大家都没有去讨论长期的问题，是这个行业里面已经没有长期主义者了吗？

举个例子，我们最近正在做十四五期间的上海市房地产政策研究。有些合作伙伴就给我们发来了各种各样的研究，看上去非常高级，有什么k线图、量价图、量价齐飞、阴线阳线等等，反正我也不太懂。然后他们问我说，你看这些数据分析能力怎么样呢？

看完之后我就一个感受：这些人的操作能力都这么强，应该炒股都亏了不少钱吧。

的确，我们太习惯于在短期市场内进行交易和套利了，恨不得每天都有一个热点。但是，在城镇化背景下的房地产市场，其实是一个很特别的市场，并不能套用传统股票或金融市场去思考和观察。

▍空间分形

怎么特别呢？举个简单的例子吧，房价。

如果我们把房价按照画地理等高线的办法画出来，就能得到房价等高线图。下面这张是江浙沪包邮区尺度上的房价等高线图。

仔细看的话会有好几个不同的点：有上海，有南京，有杭州，有宁波等等。

那么苏州呢？因为上海太强大了，所以把它周边都包起来了。看起来上海附近（红圈内）就是一个单中心结构的点。

我们就放大这个点再来看一下。 见下图：

可以看到，整张图不再是一个单中心的结构，而变成了多中心。有上海有苏州，中间还有条沟壑，这条沟壑连接着嘉兴跟南通，因为嘉兴跟南通的房价比不上苏州。

我们把上海的部分单独拿出来，可以看到，上海还是一个单中心的结构。见下图：

那假如我把上面这张图再放大看看，又变成什么样呢？请看下图：

上海也不再是个单中心的结构了，高房价的地区，有传统的市中心，陆家嘴，还有滨江两岸，浦东花木等等，形成了一系列不连续的山丘。

在不同尺度下看到的是相似的结构。这种数学现象，被叫做分形。

它描述的是，放大一个事务的局部时，该事物的局部跟整体会呈现出相似的结构。相反，其带来的结果就是：在不同尺度上观察同一个事物，得到的结果会截然不同。

所以，什么叫做“70个大中城市的房价涨幅”，“70个大中城市的房价”真的存在吗？我们认为是不存在这种概念的。

以金融市场来对比看下吧，比如股票。我们知道股票的价格是存在的。茅台股原来是900块，之后涨到2000块，然后再跌回900块。这个900是存在的，2000也是存在的。但是大中型城市的房价是真实存在的吗？并不是，因为这一价格是我们取平均数或取中位数才能得到。它已经失去了它原有的基本结构。

所以，我们所面临的城市的复杂问题和房地产分析的复杂问题，就在于它具有空间分形的特征。空间分形是我们现在城市科学相关学科里面最大的一个麻烦。

当然这其实只是其中一个麻烦了。

▍城市规律VS对规律的挑战

所谓的城市科学，其实还是一个比较前沿的学科。现在有经济学、城市规划学、地理学等不同领域的研究者在其中，通过各类科学的方法和技术，用以揭示和发现城市的问题。但是，中国的城市问题太大了，而城市科学在国内还没有被广泛地接受。因此，我们会发现一些关键政策的制定者们，还在不断的挑战城市科学的规律，然后做出了很多令人哭笑不得的政策操作。

我们先看一个上世纪50年代的操作吧。稍微年纪大一点，像我这样的80后，会知道，中国曾经经历过一次大规模的高校调整。这就是1952年的全国高校调整。

当时，某些公共政策制定者忽然觉得：我国的高校分布是不是不太合理？不行，要调一调。于是，一个个大学就开始面临下面这张图的命运了：

我们可以看到，南京大学被拆开，分到了不同的学校里：比如工学部分到南大去，然后医学部分到别的地方去，然后文学分到另一个地方去，然后又把一些学校拉进来……这一个大学的操作就涉及到了9个省十几个城市的重新分布。

当然也有些得益的学校，比如复旦大学。好多大学的学院都被搬进来了，包括交大、同济、浙大等等，让复旦变得很强。这一轮操作，涉及大概4个省，8个城市左右。

总之，在1952年，全国大部分高校调了一遍，有些老师上午接到通知，下午去另外一个城市上班了。

大家知道，大学是城市里面特别重要的一个资源，政策制定者想通过重构中国的教育体系，来重构中国的城市体系，让那些原来不是很发达的城市能够吸引更多大学生，带来更好的发展。

这个听起来是不是特别熟悉？

对的，近年来，很多城市还在做类似的事情，通过行政手段来强行吸引人才，被媒体称为“城市抢人大战”。

那么，我们先来看1952年那次调整的效果怎么样？

50年代的调整，在80年代时有了数据可以做分析统计。这是交大的陆铭教授团队做的一个工作，从1982年到2010年一条线，横轴是时间，纵轴是被迁移过学校的城市，它的大学生的数量和净迁入院系数量的相关性。

我们可以看到，相关性指数其实是一路下跌的，也就是说，最开始做出的政策调整，调整完之后影响力在不断下降。

同时，我们找到了另外一组数据，这一条不断上升的曲线，同样是大学生的数量和某个指标的相关性，这个指标是什么呢？

是清朝的进士数量。

来看看这张图，这就是中国清朝的进士数量的分布。这张图其实就是中国几百年来的文化历史所形成的人才集聚和文化集聚。那么多代人花了那么多的精力、时间和努力，才使这个地方变成了文化之地，并不是那么容易被政策所消除的。城市科学的力量穿透时间。

当然，也许我们某些公共政策制定者也许并不甘心，他们不希望被这个规律打败。的确，我们总是希望去挑战规律的。

再举个例子，城镇化进程中曾经有这样的一个口号，叫做“重点发展中小城市和小城镇，合理控制大城市发展规模”。为什么呢？因为某些公共政策制定者觉得大城市太大了，他们不希望它发展那么大，于是开始了各种政策的控制。好的，那么结果怎么样？再给大家看一张图。

左边是要控制的大城市，右边是要重点发展的中小城市。虽然我们努力地发展小城市，极力地控制大城市，但是人口不断流入地区（红色）还是大城市，包括最近公布的七普也反映了类似的现象，而中小城市人口不断流出（蓝色），不管我们用怎么样的政策去控制，短期可能会发生效果，但是长期还是回到普遍的规律当中，这就是城市规律。

当然我们还做过一些更大尺度的操作，比如西部大开发，比如中部崛起。我们来看结果怎么样？

看这张图，横轴是时间，纵轴是土地出让。为了支持西部大开发，为了支持中部崛起，国家把每年宝贵的土地开发指标，很大比例地倾斜给了中西部的省份，它的比例一直维持在60%以上。但是我们得到的结果是什么？人口指标，远低于土地份额，长期在60%以下，并且一路下滑。

城市科学就是这样的一个东西。你去挑战它，就会遭到到它的反击。

问题来了，怎么去理解城市科学这件事情的呢？其实它是由每个生活在城市中的个体通过无集体意识的行为结合起来所形成的。

我们来看这张图，这张图是什么？我们看这张图上面很多线在滚动，这是什么？这就是普通人在春节的时候的流动轨迹。春节是大家回家乡的日子，我们就可以看到人们是怎么去流动的了。人们的出发地点永远都是大城市，这是每个人做的投票，这是每个人用自己脚做的投票，没有什么特别复杂的，把这些投票全部都画在一起之后，就会形成刚才我展示的与公共政策对抗的那张图。

规律就是每个人用脚投出来的。资本也一样，资本比人更夸张，人有时候还有家乡情结，有时候不愿意离开家，钱是没有感情的，钱就是哪赚钱去哪，所以我们可以看到这张钱的图，它是一张更集聚的图。

如上图所示，我们的经济版图其实核心就是所谓的“钻石型”。大家可以看到中间这个明显的钻石型，就是资本投票出来的结果。

这些图表的背后，其实是另外一个城市规律。这个规律叫做Zipf’s law，齐夫法则。

这是一个非常简单的法则，是从语言学里面演变出来的，后来被证实在城市人口、地震和其他领域里面都有广泛的应用。

我们来看下齐夫法则关于城市人口的可视化解释：横轴是人口数的对数，纵轴是城市排名的对数，它永远都会呈现一条直线，如果某个点不在一条直线上，那么在长周期里面它必然将向这条直线靠拢。

在一个确定经济体体系里面，城镇建成区的人口和城市规模的排名情况都会按照这条曲线分布。

这是中国、美国和欧盟，如果我们把日本或者印度拿过来画出来也都是一样的结果。

我们上述的所谓控制大城市人口等公共政策，其实挑战的正是这个法则。有些政策制定者并不希望大城市的人那么多，他们想把把齐夫法则图上最底下的那几个点（代表大城市）给偏离出去。但是无论怎么调整，过几年，偏离出去的点就会回到法则上。这是我们每个人用脚投出来的票，并不是那么容易去改造的。

那么，为什么我们的公共政策制定者一定要和这个规律抗争呢？除了对城市科学的不了解之外，很重要的一个原因是我们的传统文化。

我们是一个讲求中庸之道的国家，我们有一个讲求中庸之道的文化。我们最喜欢的是平均，但是城市的发展规律就不是平均。城市的发展规律就是极化，就是要资源向更好的地方流动，就是马太效应。所以这两种文化的不断的冲突，造成了中国现在各种各样的城市问题，交通问题、教育资源问题、甚至是学区房问题，回到原点，这些问题的本质都是这个冲突所造成的。

▍城市开发者的抉择

当然，我们也许不用考虑那么多的国家大事。先回到一个比较现实的问题上吧：

城市的顶层设计者会倾斜那些他们认为需要扶持的区域，但是城市的日常使用者喜欢去的地方是极化的，于是，我们的城市开发者（也就是开发商）就很困难了：“我到底应该听谁的？我是听上面的，还是听下面的？”

夹在中间是很难受，所以我们的城市投资和城市开发群体，一直面临着这样一个非常大的挑战，大家一直非常难受，难受的点就在于这两个力量是冲突的。

举个例子，6年前，我们团队和上海万科合作，做一个研究，叫做“上海未来人口与房地产价格变迁”。

2015年，上海又一次提出了严控人口；与此同时，上海万科又提出了进市中心的战略。而这两个战略之间是存在矛盾的，然后请我们过去研究，问这个问题要怎么去理解和解决？当时，我们告诉万科的同学说：

上海短期内受到人口政策的影响，迁入人口肯定会降低的。但因为这是短期政策的影响，但是规律就是规律，它迟早发挥出来作用。然后这个规律肯定会让上海的人口再次上升，并且挑战现在这个政策，再对现有政策进行改造。

于是，万科同学问说：那你们觉得这个时间要多久？

我们说：三五年。

他们说：三五年对我们房地产公司来说似乎太久了一点，我们的周期好像都是十几个月。

现在，六年过去了，如果大家感兴趣的话，可以看下2020年上海发布的十四五规划，这是一个非常重要的规划。在近10年的中国大城市的规划里面，这个都是有里程碑作用的。因为如果你仔细读的话，你会发现：

这是全中国第一个没有提及人口目标的大城市十四五规划。

不提人口目标，这意味着上海的决策者花了非常大的力量去说服很多传统的观点和理念，才能推出这个规划。

偏离的政策，最终还是让位给真正的规律。但是花了多久的时间呢？花了5年。5年，在城市的发展中，也许并不是太久的时间，对我们的城市开发者来说真的太久了。

但是不管怎么样，我们看到万科还是在坚定地执行一些跟长期主义和城市研究有关的一些内容。比如，大家看下万科重点投资的城市在哪里：

但是，也有持不同投资理念的开发商。

有一家开发商，选择进入的城市完美避开所有的人口流入地区。请看下图：

这是谁呢？碧桂园。碧桂园采取的是另外一种拿地策略，我没有任何批评的意思。因为我们知道，为了鼓励中小城市的发展，大量的棚改资金是进到中小城市里面的，那里的居民自然就有钱去买房子，哪怕整个城市的人口是减少的。这是短期货币政策效应导致的结果。

大家总会问我们：你们怎么去看这些事情呢？你们觉得是万科对还是碧桂园的对呢？

我的回答是：讨论这些问题的时候，不要在两三年内讨论这个问题，不妨把时间周期拉长一点。给大家看这张图：

横轴是时间，拉长到了8年，一个房地产人也许不能接受的时间长度（我朋友圈里面三年没有跳槽的房地产行业朋友凤毛麟角）。

纵轴是增幅指数。我们为了把不同的数据在一个维度上比较，所以做了指数化的处理。

我们先看第一条曲线。销售额指数（蓝线），全国住宅销售额不断上升，8年过去，我们从10万、11万、15万、17万亿不停地上升。这是我们房地产行业最看重的销售规模。

我们再看第二条曲线。这条线是什么？是住宅土地出让金指数（黄线）。我们政府卖地的钱，这两条线谁跑得快呢？不一定。以前可能政府跑得快，而中间有一段时间我们的房地产跑得快，然后最近政府又跑得快了。

因此，这两条曲线出现了两个交点。

然后我们再看第三条线。这条线是什么？是我们所有的房地产公司的市值指数（绿线）。你可以看到，这条波动的市值指数线，非常完美的卡在刚才的两个交点上。

当我们的政府卖地利润高的时候，房地产行业市值就低；当政府卖地利润低的时候，房地产行业市值就高，然后到了现在呢？市值一路下跌。

我有个专门做房地产板块的券商朋友，他很佛系，我问他为啥。他跟我说，现在哪有什么像样的投资人会去买房地产公司的股票呢？只有人买房子，没有人买房地产股票啊。

很简单，其实就是上面这三条线指出的道理。

当我们从更长周期观察房地产行业时，就会发现房地产行业销售规模狂飙背后的另一个故事。这几年我们的房地产销售额非常的好，但是由于政府的土地出让金涨得更快，所以利润其实大规模地消解了，导致现在整个房地产市场在长期上并不被资本市场所认可。

一个公司的市值是什么？是对该公司未来所有价值折算到今天的净现值。那么，如果是这样的曲线特征的话，那么房地产公司未来的价值又是什么呢？一个不看长期的公司，怎么去谈未来价值呢？

当然，在这三条曲线中，其实还隐藏着一个事实。我把它画出来。这条线是什么？那就是房产的均价指数（粉线），全国房价均价也是上升的，但因为是全国指数，所以它上升没有我们想象中那么快。但是值得注意的，房子是存量资源，所以虽然价格上涨的并不太快，但是存量的整个的市值指数（红线）是快速上升的。

这就是另一个很重要的群体：个人买房者。也许他并不是投资，就是自己住而已，但是他住的房子就是涨了，他的资产其实在快速升值。

回过头来，这张图里其实就是三组势力：个人买房者，地方政府、开发商以及开发商背后代表的银行与投资方。三组势力各有一条属于自己的曲线。政府的曲线一直是高涨的，个人买房者的市值曲线也在一直高涨，但是第三条曲线呢？房地产行业虽然在不断地赚钱，销售额也在不断地扩大，但是市值曲线其实是非常惨烈的状态。

用长期主义的视角去看，中国城镇化这么一个改变世界历史级别的事件，创造了一个巨大无比的蛋糕。但是，我们的房地产行业，30年来，想了各种各样的办法，发明了各种各样的名词，然后做了各种激烈的操作，最后却切到了最小的一块蛋糕。

这就是整个中国城镇化的故事。看起来开发商很赚钱，但是如果你去看那些更早买了房子的人呢？为什么有些人可以上午10:00在悠闲地喝早茶？不是因为他在房地产公司工作，而是因为他更早买了房子，仅此而已。

那么，造成这种结果的原因是什么呢？原因太多了，今天时间也不够展开，我只说一个最简单的吧。那就是：

在这三组势力（个人买房者、地方政府、开发商）里面，开发商是唯一在炒短线的。

我觉得大多数人都很喜欢炒短线，所以我们买股票总是亏。城镇化的故事也是一样。

先看地方政府，中国地方政府长期以来的KPI，就是增长。所以地方政府永远都在投资，投地铁、修路，造广场，造公园。这些行为本质上都是长线行为，因为都是在对自身资产进行提升。哪怕只是种了一棵树，也都是带动了该地区的自然土地价值的增值。所以地方政府是永远在做投资的，它是一个主动性的投资者，中国的地方政府永远都是巴菲特，他永远都在做价值的投资，这是他的体制结构所导致的。只要我们体制结构不变化，那么地方政府永远都是主动的长期投资者的一个庄家。

再来看购房者。购房者天然是韭菜。他们像我们一样，像所有的韭菜一样，都不是长期投资者，韭菜都是喜欢操作的，拿着钱不动就不舒服，一定要干点什么，才能有获得感。但是，非常幸运的又是非常不幸地，中国的购房者越来越没有操作的空间，为什么？第一点，我们买的房子是一个居住属性物品，很多时候你是没办法卖的（只有一套房）。第二点，政府为了控制流动性就不让你卖，给你加税，加各种东西就是不让你卖。所以，中国的购房投资者，非常幸运地被迫成为了巴菲特，他们被迫成为了长期投资者。

最后回头看开发商。开发商在城镇化中到底承担了什么样的作用呢？我们需要简单解释下房地产市场的金融本质。简单来说，两税制改革后，由于我国地方政府丧失了大部分税收来源，它获得现金流的唯一方式，是把土地作为一种载体来向购房者进行融资，从而进行城市发展与建设。这是一个类似于IPO的过程。但这个IPO是没有直接市场的，因为土地法的限制，老百姓不能直接去购买政府的土地，于是，地方政府就需要开发商来承担中介的作用。开发商先把地买了，然后把房子造出来，再卖给购房者，完成整个地方政府融资的链条。所以，开发商在城镇化里面承担的什么作用呢？

承担的是帮助地方政府融资的投行作用。但是，我们知道，投行是做交易的，一买一卖，没花头，就是这样的。所以开发商唯一要做的，就是所有投行要做的事，不断地接活，接更多的活，扩大规模，加快交易速度，提升效率，提高周转率。简言之，不断地炒短线。

所以，从更长期的观点来看的话，购房者和地方政府都是长期投资者，他没有那么多复杂的操作可以做，就是老老实实的投资。但是我们的开发商呢？的确赚了很多钱，但这些都是短期收益，所以资本市场无法给出长期的估值，资本市场无法评估出房地产公司的长期收益在哪里。只看到短期的收益，所以市值才会那么低。

赚快钱就像毒品一样，一旦你赚了就很难戒掉。一旦赚了这样的快钱，你就很难静下心来去赚那些更少的钱，这也就是为什么房地产行业积重难返，很多改革没有办法进行的原因。

▍城镇化的下半场

那么，未来会怎么样呢？

我们再把这条曲线拉长一点，过几年会怎么样呢？我们没法预测未来，因为谁也不知道会做出什么样的改革，但是我们知道的是：

一，在现有体制下，政府土地出让金曲线是和政府投资正相关的。因为我们的城市的投资在增加，城市修了一条地铁，城市的土地不涨价，那是违背市场规律的，所以从宏观上看，政府的主动投资大概率会继续推动土地出让金的上涨。

二，因此，个人投资者这条曲线也是很难向下走的。很简单，地价涨了，房价也要涨。

但是，这两点都建立在一个前提上，那就是“这座城市会继续发展”。这是城镇化上半场中最关键的假设。

所以，关键问题就是：城市开发者和投资者到底应该怎么去看待现在所从事的本质性的投行行为，采取一个什么样的策略？或者说还有没有转型的机会？

转型的机会应该就在在城镇化的下半场中。

很多人说城镇化基本上结束了，人口红利也结束了，对不对呢？

七普数据已经出来了，城镇化率到了63.89%，西方大城市差不多是70%，也没有多少空间了，房地产行业完了。是这样的吗？

当然不是。回到我们一开始介绍的概念，城镇化是属于城市问题的，而城市问题永远是分形的，所以63.89%不是一个真正的数字，它是要分形去理解这个数字的。

我们来看这张图，图中区域是之前我们观察到人口和资本活动密集的“钻石型区域”。图上我们结合了七普数据和人口大数据，描绘的2010年到2020年人口变化。绿色的地区是人口减少的地区，红色的地区是人口增加的地区，我们的城镇化率十年来增长了10个百分点，但是有80%以上国土的人口密度是降低的。

可以看到城镇化不是一个数字的增长，城镇化是一个空间结构的增长，所以找到更好的空间结构是更重要的一个问题。

以上海为例，我们把上海打开，上海看上去是全红的，但我们用最新的人口大数据去看，也并不全是红的，上海有些地区人口是减少的。

我们再放大一点来看，我们看到内环地区有人口减少的，也有增加的，外环也有人口减少，也有人口增加的。

城市空间变得越来越复杂，在城镇化的下半场里面，不是那么简单的数字增长，而是这些数字在空间上重新分布，而城市的价值则需要被不断地评估再评估。这个过程可能会变得更频繁与重要。

这座城市会永远发展下去。这个城镇化上半场故事中钢铁一般的定律正在逐渐消融。

新的定律是什么？这是留给城市科学要去回答的命题。同时，这也许也是留给城镇化中的投机者们转向长期主义的最后的窗口期。

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