直播2+直播3讲解内容将会给你解答：

1、常规经济测算

2、成本测算

3、收益测算

4、利润率测算

5、财务分析

6、投资评估

7、方案调整

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城更项目前期综合测算决定70%的成本？

做好项目综合测算需要具备的基础内容

直播4-6讲解内容将会给你解答：

1、单一工业地产项目测算：常规工业用地的利用，地价，产品，综合测算，适用客户。

2、老厂房更新项目开发模式和设计要点：

● 老厂房改造项目政策扶持分析，市场吸引力分析

● 产品系统（高大车间部分/办公区部分/后勤生活部分/公共广场绿地部分/文创产品之对应产品，面积，经营成本和收入）

● 产品综合测算（各个单项的静态利润率，回报周期，现金流，利润分配，财务分析等以及综合项目的总体测算和投资评估）

● 反复调整综合测算和产品体系（（长短线结合，政策与市场结合）

● 与老厂房单位合同要点（合作模式，优惠幅度）

● 招商要点

● 活动组织要点

厂房更新改造案例图

案例介绍：辽宁某项目

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1、东北某百年老厂的城市更新项目，目前已成网红打卡地。

2、项目充分利用该厂房的地段优势，将游客和市民需要的餐饮，旅游，学习，运动，办公等功能巧妙结合在高大厂房，厂区办公楼，厂区运动场等特点不一的场地上。

3、由于是现有建筑，不存在地价成本，基础设施完好，装修改造成本也较低，企业与开发运营单位的合作条件也比较合理，因为，开业之后人气颇汪。

4、这类厂房改造项目比一般城市类项目利润高，好运营。

案例中：厂区改造运动类场地图

直播7–8讲解内容将会给你解答：

1、产业类型及政策：国家重点扶持、地方重点欢迎的科技产业类型及鼓励政策

2、科技园区的产品组合模式：共享服务核心区，龙头企业自用区，产业链企业区，对外招商区，生活区/各自面积，土地性质，成本，经营价格

4、科技园区的政府合作模式：工业地产模式/EOD模式/政府代建模式/代理招商/代理运营/产业基金模式

5、产品综合测算：各个单项的静态利润率，回报周期，现金流，利润分配，财务分析等以及综合项目的总体测算和投资评估

6、活动配置的基本逻辑

7、活动和设计的关系：如何留出足够的户外空间

8、案例1：某项目中丰富的活动带来的人气和经营效果

9、案例2：某项目没有精彩活动导致项目变成新“鬼城”

科技产业园案例图

案例介绍：贵州某综合科技应急产业园

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开发商与城投公司共同组建项目公司完成的大型应急产业基地。应急产业最近几年需求旺盛，企业对生产场地需要强劲。城投公司负责土地导入和各类政策争取，开发商投入建设资金和项目实施。项目核心是抓住应急产业的龙头企业，通过他们将整个产业链拉进来。同时还通过设立“共享车间”“共享销售平台”等方式，对入驻企业的服务更全面，但是入驻企业的负担更低。

案例中：共享车间图

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直播9-12讲解内容将会给你解答：

1、搬迁类村庄建设综合测算基础：

●整村搬迁异地安置的村庄改造的综合测算、成本、动迁成本

●村民补偿和就业安置、基础设施

●回迁房设计要点

2、入门级案例：瓜瓜乐园综合测算和产品设计

●成本：土地成本，建设成本，生产成本，营销成本，管理成本

●销售收益：门票收益，农产品收益，文创收益

●投资回报率，回报周期

3、食材基地案例：御厨基地综合测算和产品设计

●项目背景，产品分类，设计要点、成本、收益、投资回报率及回报周期

4、SOHO类项目案例：乡村SOHO项目综合测算和产品设计

●产品特点、目标客户、土地性质、成本、出租收益，产品收益、回报周期，投资回报率、设计要点

瓜瓜乐园项目简介及图片：

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瓜瓜乐园项目利用农业用地开发特色农业，不涉及到建设用地和房地产，因此投资小。同时是本村农民的用地，不存在流转，因此手续简洁。是乡村振兴中入门级的产品，但是由于策划得当，运营得法，原则了“瓜”这样一个种植成本低，维护成本低，但是造型能力强，话题丰富，参与性强的农作物（如果是水稻，如果是小麦，就没有这样喜感十足）。同时运营上与中小学签订学农基地，保证了基本收入。收益还是比较高。

御厨基地项目简介及图片 ：

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1、御厨基地是为“海底捞”“俏江南”等品牌餐饮建立食材基地的项目。

2、项目选址在城市周边郊区，交通便捷，有大量农业用地。充分利用了品牌参与因为品牌扩张建连锁店，从而对稳定并且专属的食材有强烈需求的现象，成本不高，收益稳定。同时将食材需求从蔬菜到其他门类，包括小型冷库，辅料等。配有少量集体建设用地。

乡村SOHO项目简介及图片 ：

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“田园SOHO”/“水中SOHO”/“林中SOHO”

乡村田园SOHO是面对喜欢在乡村生活和办公的人群越来越多的现象，加上地方政府一系列鼓励企业落户的政策，而开发的一种居住新模式，新农人创业园，每个产品包括住宅和农田果园部分，开发商负责建设，也帮助业主进行特色农产品销售。

直播13-16讲解内容将会给你解答：

1、花卉类旅游项目案例：美丽乡村“千花里”

● 项目背景、产品特点、分类产品成本和收益分析、产品组合分析、综合测算、适用项目

2、特色小镇类项目案例：“乡韵”小镇

●案例背景及资源分析：政策资源+自然资源+市场资源

●产品系统初定：村庄改造，村民回迁，新农人创业园，高标准农田花卉产业，高新农业，滨水餐饮，婚礼牧场，乡村祠堂┄┄之开发范围，土地性质，面积，产品类型，售价或出租价格，农产品经营价格

●开发模式：农业项目类/工程类/投资开发类/代建类/代运营类/农产品代理销售类

●综合测算：各个单项的静态利润率，回报周期，现金流，利润分配，财务分析等以及整体项目的综合投资评估

●反复调整综合测算和产品体系：长短线结合，政策与市场结合:

●与政府合同要点：土地性质，价格，优惠幅度，规划条件，EOD项目预设条件，保障措施

●与下游产业方合同要点

美丽乡村“千花里”项目简介及图片 ：

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1、以花卉为主要品种的大型农业项目，既有农业种植部分，也有农村集体建设用地上的农产品加工部分，旅游餐饮民宿部分。

2、通过该项目介绍学习，帮助学员对这类复杂型村庄改造项目有了解和认识。

特色小镇“乡韵”项目简介及图片 ：

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项目位于浙江，城市周边3-4个村子联动开发，充分利用各村的资源优势，产品形态既有科技农业这样政策示范类项目，又有花卉农业市场化项目。既有农业项目，也有乡村居住项目（桃花岛）。还有短线收益——农业旅游，如餐饮，牧场等。

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贺凤娟：中城特色小镇（北京）有限公司副董事长，中国城市发展研究院副总规划师，中国城镇化促进会城乡统筹委副秘书长。

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1989年毕业于同济大学建筑学，2002年获得东北财经大学经济学硕士，历任万达万佳商业地产公司总规划师/副总经理/住宅产业化事业部总经理，中国城市发展研究院规划师，绿城管理集团拓展部经理。从一名设计师成长为房地产企业高管，设计院高管，并最终成为综合开发企业股东和董事。

对建设行业内各类企业，包括设计院、开发公司，第三方服务如咨询公司，贺凤娟作为企业掌舵人有着丰富的经历和经验，既有丰富的实践，又有政策理论支撑，为这类企业的顺利转型升级、员工的学习进步可以提供全面帮助。

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