导读

2025年2月17日，海淀区城市更新专家研讨会在海淀区政府举办。北京市规划和自然资源委员会党组成员、总规划师，北京市城市规划设计研究院党委副书记、院长石晓冬以《北京市城市更新示范项目实践探索》为题作主旨演讲。

国家战略引领下的北京更新实践

城市更新，是国家推动城市高质量发展的重要战略部署。不仅是提升居民生活品质、改善城市面貌的民生工程，更是优化城市空间布局、增强城市综合竞争力、实现经济社会可持续发展的重要举措。

2021年，北京市出台《北京市城市更新行动计划(2021—2025年)》，提出“编制城市更新行动示范项目清单”。工作中坚持规划引领，以符合规划为前提，以区为主体开展城市更新的实践探索。历经四年的实践，示范项目工作构建起一套稳定、高效的“市-区-项目主体”对接工作机制，以及涵盖“遴选-跟踪-评估”的全生命周期技术路线。

北京市城市更新示范项目“市-区”对接工作机制和“遴选-跟踪-评估”技术路线

依托项目评估，洞察更新动态

2021-2024年间，北京市累计有306个项目入选城市更新示范项目，项目数量呈逐年上升趋势。这些项目涵盖五大类十二项更新类型，产业类项目在其中占比超过半数，居住类项目中老旧小区占据主导地位。

北京市城市更新示范项目类型占比情况

在空间分布上，不同圈层的主导更新类型各有特色：核心区以老旧小区改造为主，楼宇和平房改造为辅；中心城区楼宇改造项目占比突出；城市副中心各类更新项目分布相对均衡；多点地区侧重于产业园区更新；生态涵养区则主要围绕老旧厂房改造展开。

进一步细分项目类型，各类项目呈现出不同的发展趋势：

（1）居住类项目更加注重片区统筹

居住类城市更新从共生院探索到共生街区的实践，探索破解非整院更新难题，由重工程建设的单个项目改造转向注重片区整体提升的成片方式推进，并通过提高建造技术、创新实施模式大幅缩短改造周期。

桦皮厂8号楼项目模块化施工及改造后实景图

（2）产业类项目强调功能兼容与运营前置

随着新质生产力的发展，产业类项目更加关注高品质空间改造、注重运营服务体系创新、关注社会资本引入，并积极通过运营前置、场景营造、联动更新的方式放大更新效果。此外，从国内外优秀产业更新项目看，愈发强调用地功能兼容与产业楼宇功能复合、低成本的创业和居住空间供应、服务保障创新生态系统以及多元金融资金政策的支撑。

海淀区卫星制造厂科技园项目改造后实景图

（3）公共设施类改造注重全龄友好设计

公共设施类改造从简单满足配置指标，转向全龄友好、全民友好，关注老老人、小小孩，改造方向也从管理封闭转向开放兼容，实施模式则是从政府主导低收益转向社会资本参与微利可经营，实现老旧设施的蝶变新生。

昌平区北科婴幼学苑项目（上）丰台区芳华里家庭养老社区项目（下）

（4）公共空间更新助力活力提升

近年来在北京推进花园城市建设的背景下，公共空间类项目逐渐从工程性空间改造转向精细化设计高品质生活空间，同时从公共空间自身更新转向带动片区的整体复兴，如线性公园、绿廊、绿道、河道等线性公共空间项目，以公共空间更新助力片区提质发展，带动区域整体活力提升。

海淀区京张铁路遗址公共空间更新项目

（5）区域综合性更新重视政府统筹下的多方联动

区域综合性更新则是从片区内单点项目各自谋划，转向空间资源捆绑搭配与统筹利用，通过建立部门间联动协调机制，有效提升协调效率。同时积极采取“政府搭台、市场参与、多方共治”模式推动区域更新，取得了积极成效。

方庄街道大型居住区区域综合性更新项目

挖掘演变趋势，凸显价值示范

示范项目在发展过程中呈现出项目类型多元化、政策工具丰富化、运营模式市场化的显著特征。在价值导向上，始终紧扣落实“四个中心”战略定位，坚持“以人为本”的更新理念、“社会参与”的组织模式以及“统筹更新”的实施策略。

北京城市更新示范项目价值导向

示范项目发挥了重要的引领作用，众多项目在三届“北京城市更新最佳实践”评选中获奖。同时，北京市首钢老工业区（北区）更新、北京市朝阳区亮马河文化经济带、北京市西城区大栅栏观音寺片区“共生街区”起步区保护更新等8个项目入选住房城乡建设部编制的《城市更新典型案例集》（第一批、第二批），为全国的城市更新贡献可复制、可推广的北京模式与北京经验。

北京市城市更新示范项目（部分）

强化问题反馈，驱动政策创新

随着北京市“1+N+X”城市更新政策体系的不断完善，城市更新相关工作从构建“宏观顶层框架”到解决“中观核心问题”再到破解“微观点状瓶颈”。项目实施过程中的共性焦点主要集中在部门统筹协作、利益关系协调、资金平衡保障、规土政策适配以及项目实施细节等方面，这反映出城市更新工作正不断向纵深推进，面临的挑战也日益复杂。

针对这些痛点问题，北京市建立了反馈协调机制，通过示范项目这一信息枢纽，将问题动态转化为政策任务清单，不断完善相关政策，推动城市更新行动的落地实施。