湖州市国土空间详细规划管理新规（征求意见稿）要点导读：划定三级管控体系，明确刚弹结合管控规则

《规定》适用于湖州市行政辖区范围内详细规划的编制、审批、实施、修改及监督管理，涵盖城镇开发边界内详细规划和城镇开发边界外村庄规划两大类型。经法定程序批准的详细规划，任何单位和个人必须严格执行，未经法定程序不得修改。

市、县（区）人民政府负责本行政区域内详细规划的审批与统筹管理；市、县（区、管委会）自然资源和规划主管部门及其派出机构、乡镇人民政府（街道办事处）按法定职责组织详细规划编制及日常管理；其他相关行政主管部门配合做好编制和审查工作。

市、县（区）人民政府及其自然资源和规划主管部门需加强详细规划数字化建设，依托国土空间基础信息平台和 “一张图” 实施监督信息系统，实现编制、审批、实施、监督、动态维护全流程数字化管理，统一技术标准和数据标准。

详细规划编制以国土空间总体规划确定的编制单元为基础，可单单元编制或多单元联合编制。规划单元分为三类：城镇单元（含城镇发展单元、城乡融合单元）、乡村单元（含乡村共富单元、自然生态单元）、特殊单元（其他特定功能单元）。

市、县（区）人民政府需制定详细规划年度编制计划，经费纳入财政预算；编制单位需具备相应资质，且建立黑名单制度，对违法违规或成果质量严重不合格的单位酌情纳入。

• 湖州市区内城镇单元详细规划：市自然资源和规划主管部门会同各区（管委会）组织编制；

• 各县城镇单元详细规划：县自然资源和规划主管部门组织编制；

• 乡村单元详细规划：所在乡镇人民政府（街道办事处）组织编制；

• 单独划定的特殊单元详细规划：市、县（区、管委会）自然资源和规划主管部门会同相关职能部门共同组织编制（国家、省有特殊要求的从其规定）。

编制需遵守 “分级管控、分层编制、分类施策” 原则，落实上位规划目标指标，充分听取公众意见，保障公众知情权、参与权和监督权。

建立 “单元 – 街区（片区 / 村庄）- 地块” 三级管控体系：

• 单元层面：重点落实上位规划目标指标、空间控制线、功能布局等要求，侧重统筹性与底线管控，明确单元功能定位、规模及控制线分解；

• 街区（片区 / 村庄）层面：传导落实生活圈、村社治理等指标，深化用地功能与设施布局，侧重实施性；

• 地块层面：明确具体控制指标、配建设施及管控指引。

详细规划分为规划单元详细规划和实施单元详细规划（村庄规划）两个层次：

• 规划单元详细规划：全域覆盖，是实施单元详细规划（村庄规划）的编制依据；已批准的通则式村庄规划（管理规定）可代替乡村单元详细规划；

• 实施单元详细规划（村庄规划）：城镇单元内称 “实施单元详细规划”，乡村单元内称 “村庄规划”，需在规划单元详细规划划定的范围编制，可一并或单独编制（未编制规划单元详细规划的区域不得编制）；

• 地块控制：纳入实施单元详细规划（村庄规划）一并编制，现状保留用地可不编地块图则，改造更新时增补。

详细规划采用 “刚弹结合” 理念，明确四种管控类型：

• 实线控制：控制要素的位置、边界、规模等原则上不得调整；

• 虚线控制：功能、规模及设施要求不变，边界形状可调整；

• 指标控制：以指标形式确定建设要求，位置、边界不落地，下位规划需按指标落实；

• 规则控制：以条文形式明确用地混合使用、正负面清单、行业规定及生态用地等定性管控要求。

为盘活存量用地、引导留白用地管控，《规定》建立正负面清单管控机制：

• 拟定原则：符合总体规划强制性内容，保障安全、权益与公共设施，强化空间统筹与风貌特色，推动高质量更新与绿色低碳发展；

• 鼓励情形：产业用地灵活配置关联用地与配套设施；轨道交通站点、公共空间等区域土地混合使用与空间复合利用；社区更新中复合居住、研发等功能；留白用地优先布局与周边互补的用途；地上地下空间统筹开发利用（除必须独立用地的设施外）。

组织编制机关会同相关部门、专家进行技术审查，通过论证会、听证会等方式征求专家和公众意见；乡村单元详细规划需经村民委员会审议、村民会议或村民代表会议讨论通过。编制单位需整理意见并修改方案，报送审批材料时附具意见采纳情况及理由。

详细规划报送审批前，需公示草案，公示时间不少于三十个自然日。

• 城镇单元详细规划及单元内实施单元详细规划：市、县自然资源和规划主管部门报相应人民政府批准；

• 乡村单元详细规划：乡镇人民政府（街道办事处）报市、县人民政府批准；

• 乡村单元内村庄规划：乡镇人民政府（街道办事处）报县、区人民政府批准；

• 单独划定的特殊单元详细规划：自然资源和规划主管部门会同相关职能部门联合报相应人民政府批准（国家、省有规定的从其规定）。

乡村单元详细规划及开发边界外城乡融合类单元详细规划报送审批时，需附村民委员会审议意见；单独编制的村庄规划还需附村民会议或村民代表会议通过的决议。

• 公布：规划批准后三十个自然日内，通过 “上墙、上网” 等方式公开，并逐级汇交至省自然资源主管部门，叠加到国土空间规划 “一张图”；

• 数据库管理：报批前完成数据库编制与自检，批准后二十个自然日内向市自然资源和规划主管部门提交质检，通过后纳入 “一张图”。

规划批准后，各类空间开发利用活动需严格执行，接受社会监督。县、区人民政府（管委会）履行主体责任，市自然资源和规划主管部门负责指导、监督、检查，县、区相关部门负责具体实施管理。

• 城镇单元：实施单元详细规划是制定规划条件、核发规划许可的直接依据；合并编制或仅编制规划单元详细规划的，需达到实施单元详细规划深度方可作为许可依据；

• 乡村单元：村庄规划是乡村建设规划许可的依据；未编制村庄规划但符合通则式村庄规划适用范围的，可依据通则式村庄规划许可；不符合的需编制村庄规划并批准后作为依据；

• 特殊情形：未编制村庄规划的乡村地区，适用通则式村庄规划但难以确立规划条件的，可编制项目技术论证方案作为参考，由乡镇人民政府组织编制，报县、区自然资源和规划主管部门审查。

经批准的详细规划不得擅自修改，确需修改的按规定程序进行；动态维护（含优化调整、技术修正）不属于规划修改。

• 上位规划重大变更对详细规划核心内容产生重大影响；

• 行政区划调整；

• 国务院、省、市、县人民政府批准的重大建设工程需要；

• 经评估确需修改；

• 原审批机关认为应当修改的其他情形。

组织编制机关开展修改必要性评估，征求利害关系人意见；涉及上位总体规划强制性内容的，先修改上位规划；按新编规划审批程序报批。

• 不突破原规划核心要求的用地性质调整（如经营性转公益性、公益性之间互调等）；

• 不突破控制指标通则要求的地块指标调整；

• 虚线控制内容的空间位置调整（规模、数量不变）；

• 次干路及以下道路宽度调整、支路增减（不改变道路等级与通行需求）；

• 存量用地更新中增加保护对象、公共设施、公共空间等；

• 留白用地明确控制指标；

• 片区改造更新中补充地块图则；

• 落实上位专项规划需优化周边用地及控制要求；

• 上位规划重要控制线局部优化后的规划更新。

• 申请：市区城镇单元向市自然资源和规划主管部门申请，乡村单元向区相关部门申请，各县范围内向县相关部门申请；

• 方案编制：初审通过后，由具备资质的单位编制调整方案（以街区或完整实施单元为单位）；

• 审查和公示：技术审查 + 公众及利益相关人意见征求，复杂情形召开论证会 / 听证会，公示不少于十个自然日；

• 上报批准：市区城镇单元报市政府批准，乡村单元报区政府批准，各县范围内报县政府批准；

• 公布：批准后按要求公告，成果叠加至 “一张图”。

• 地块分割、合并（不改变总体控制指标）；

• 用地边界与权属边界不一致的修正（不改变控制指标）；

• 道路、项目深化设计导致的边界局部微调，支路调整或增减；

• 规范标准变化后的更新（不改变原控制要求），用地性质大类 / 中类细化为中类 / 小类（邻避设施除外）；

• 存量用地更新中地块边界微调、重要控制线微调、因增加公共空间的边界调整；

• 纳入依法批准的规划落实方案、技术论证方案；

• 混合用地细化切分（不改变混合比例）；

• 自然资源规划部门认定的其他情形。

由原编制单位编制技术修正方案，经市、县自然资源和规划主管部门审查同意后，及时叠加至 “一张图”；涉及其他部门职责的，需征得相关部门同意。

《规定》由湖州市自然资源和规划局负责解释，自印发之日起施行，原《湖州市控制性详细规划管理规定》（湖政办发〔2015〕62 号）同时废止。

内容要点整理自：湖州市国土空间详细规划管理规定（征求意见稿）。发布机构：湖州市自然资源和规划局。免责声明：本文仅供行业交流学习，具体内容以官方发布文件为准。

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