地下空间使用权评估思路浅析

一、地下空间的基本概念与类型

1、地下空间的基本概念

地下空间就是指地表以下或地层内部。开发利用地下空间就是讲现代化城市空间的发展，向地表下延伸，将建筑物和构筑物全部或者部分建于地表以下。

2、地下空间的类型

(1)、按建设结构划分

①、独立开发建设的地下工程；

②、结合地面建筑一并开发的地下工程。

(2)、按开发用途划分

①、应付战争和灾难而修建的房屋工程，即人防工程；

②、地下交通工程，如地铁、隧道、交通快速道；

③、城市基础设施，如地下的过街通道，地下的停车场；

④、商业地产工程，如地下商业街、购物广场、娱乐广场；

⑤、文化体育工程，如博物馆、图书馆、体育馆；

⑥、医疗卫生工程，如地下医院。

二、地下空间使用权的管理规定

地下空间使用权，是指对于不动产的地下部分的使用和收益权。近些年，我国空间开发利用发展比较迅速，出现了地铁、地下商场、地下停车场等多种形态，日益形成了土地空间权的出让、转让市场。地下空间开发利用经进入了浅层地下空间开发建设的历史阶段，并逐步走上了城市空间向三维拓展的轨道。

各地方政府也在积极探索如何对地下空间使用权进行收取使用权出让金。

例如：2010年10月1日佛山市公布了《佛山市国有建设用地土地出让金及租金计收标准》，明确规定了规定以有偿使用方式取得的土地使用权增加的地下建筑面积(除电房、人防工程外)，住宅用地配套地下停车库负一层按地下空间土地用途的土地市场价格的10%收取土地出让金，负二层以下按地下空间土地用途的土地市场价格的5%收取土地出让金；除住宅用地配套地下停车库外的地下建筑面积，负一层按地下空间土地用途土地市场价格的25%收取土地出让金，负二层以下按地下空间土地用途土地市场价格的10%收取土地出让金。

2014年3月28日广州市公布了《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》（穗府办〔2014〕12号），明确已出让 地块的地下空间土地出让金缴交标准。原土地出让合同约定暂缓征收地下建筑土地出让金的，除依法可以划拨外，在办理房屋初始登记时，地下负一层按与其使用性质相对应的地上首层市场评估地价的50%计收土地出让金，地下负二层及以下面积按与其使用性质相对应的地上首层市场评估地价的25%计收土地出让金。

从广州市颁布的实施意见看以看出，广州市地下空间缴交土地出让金实际上是不用评估出地下空间的地价，而是通过评估相应用途地上首层地价，以此作为基础按相应比例计算地下空间的土地出让金。规定一方面规避了地下空间评估的难度，另一方面由于要评估首层地价，实际操作中多数是需要虚拟地上建筑指标，并且还需要从项目整体地价中修正得出首层相应用途的地价，增加了评估工作的复杂性。

三、地下空间使用权评估方法分析

1、评估方法适用分析

城市地下空间权出让实质是土地使用权的有偿出让，所以目前适用于地价评估的各种理论与方法，如市场比较法、收益还原法、剩余法等也适用于地下空间的估价，部分城市还可以使用基准地价系数修正法。目前，国内评估行业的一些专家学者对地下空间使用权评估问题发表了不同的见解。一般认为对于已建成使用的地下空间权评估时，收益还原法是首选方法，对于待建的地下空间权，假设开发法是首选方法。

在应用收益还原法评估时，可以参考地上和地下租金比例关系，根据地上租金来确定租房的收益，同时认为收益还原法中采用的地下空间使用权的土地还原利率应该高于地上建设用地使用权的还原利率。

收益法

主要基于估价对象属于经营性物业，有较为稳定的收益，地下空间的价值体现在其获取收益能力的大小上，所以，收益法是最为常用的方法之一。

剩余法

对于待开发的地下空间，预测地下空间部分所带来的售价额（或收益价值）扣除建设地下工程费用及各种费用、税费、开发利润等,以价格余额来确定地下空间的地价。

基准地价系数修正法

由于与建设用地使用权均为完全产权，因此可参照建设用地使用权完整的修正体系进行评估。

市场比较法

地下建筑多为特殊案例，地下土地市场目前不发达，没有充足的具有替代性的土地交易实例，因此市场比较法不适宜。

2、评估方法注意事项

在实际估价过程中，需要注意面积的确定及评估影响因素。

①、面积的确定，如土地面积：地下建筑物垂直投影面积；建筑面积：主要通过容积率得出，但过去只考虑地上建筑面积，地下建筑面积则未计算在内。随着地下空间有了合法的产权，容积率的计算理应考虑地下建筑面积。

②、评估影响因素：一是地质及水文状况、地下深度等影响因素；二是垂直区位的影响；三是地下建筑诸如人防费等优惠措施的影响。

3、地下空间使用权评估案例分享

项目介绍：广州市某商业城处于广州的中山七路与康王路交界处，与陈家祠地铁站直接相通，与上、下九路联成一线。商城周边聚集了各类成熟的专业市场、购物中心、高档写字楼、居民区等。柏德来商业城全长（一层）630米，宽36米，设负一、二两层，经营面积达5万平方米，是目前荔湾区最大的地铁商业步行街；商城对称配置16个出入口，其中第三口与占地2.1万平方米的陈家祠绿化广场下沉部分连接，结合陈家祠旅游名胜，形成广州市首个集著名旅游景点、广场文化、商贸餐饮三位一体的新一代商业中心。

商业城地上规划为公共绿地广场，地下为商场，地下负一层与负二层经营面积均为25000平方米。

评估方法：作为建成后具有收益的地下空间使用权，估价对象规划条件明确，可直接采用剩余法进行评估。

剩余法是指在求取估价对象的价格时，将估价对象的预期开发完成后不动产正常交易价格基础上扣除预计的正常房屋开发成本及专业费、管理费、不可预见费、利息、利润和税费，以价格余额估算估价对象土地价格的一种方法。

土地使用权价格=预期开发后房地产价值-房屋开发成本-专业费用-管理费用-不可预见费-投资利息-开发利润-销售税费

①、确定不动产总价。周围有地下商场案例，且均处在市商服中心属同一供需圈，多为出租方式，采用市场比较法确定所开发不动产出租的纯收益，再采用收益还原法将出租纯收益转化为预期开发不动产总价值。

②、项目开发周期参照类似不动产的开发过程进行确定。从估价基准日至销售完成，包括准备期、工程建设期和销售期。

③、根据《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001），整个项目的成本包括购地税费、建筑开发成本、管理费用、投资利息和销售税费等。建筑成本按照定额确定，按照土建工程一般标准，修建地下工程依深度不同而变化。这部分是此项目的难点所在，需要咨询相关专家确定地下工程的建设成本。

④、税费的确定。主要为营业税、城建税、教育附加等税费，应考虑人防费的减免情况。

⑤开发利润率：由于地下空间开发难度大，存在不可逆性，风险大，一般比地上开发项目利润率取值高。

（本文作者：张新辉、吴友莲、隗晶月；本文来自网络，出处暂不可考）

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