规划问道原文始发于微信公众号（国匠城）：数读房市：大数据初探宁波房市
今日为大家推荐文章：《数读房市：大数据初探宁波房市》，来自百度慧眼宁波规划创新实验室。作者：毛勇龙、倪敏东、祝明明。
大数据初探宁波房市
毛勇龙、倪敏东、祝明明
百度慧眼宁波规划创新实验室
前言：宁波的房市在近几年持续升温，二手房市场更是火热。近三年，房产市场也是在政策调控和市场环境的变化下经历了一系列变化，我们尝试通过对2016年至2018年二手房数据的解读，去探究以下三个主要问题：
1、宁波房市调控带来多大影响？
2、宁波的高房价地段在哪里？
3、阿拉购置二手房最关注什么？
数据准备
对某二手房网站（用户活跃率排名第一）采集了宁波市六区的房源信息，总共2832个楼盘，信息标签上包括楼盘名、地址、均价、房源数量、房价趋势、房源提问等十个标签，经过对数据的清洗以及整理后进行空间的可视化以并加以研究分析。
部分数据示例
房源房价示意图
详情查看链接：
http://geohey.com/apps/dataviz/decbde4bc9864ff5b2bd30cb57ce8818/share?ak=ZTRjYjUyNDQwMWVmNGFiMzhiZGQzMmRmODA2YjI3NmU
问题一：宁波房市调控带来多大影响？
自2016年全国出台了一系列的房地产调控政策与细则，但从宁波各区的二手房房价变化来看，整体的房产市场依然呈现房价逐步上涨的趋势。从各区的均价变化看，市三区（海曙区、江北区及鄞州区，下同）的房价普遍高于外围北仑区、镇海区与奉化区。
近三年各区房价示意图
通过对比近三年的房价走势变化，我们能够看到，2016年市区房价的增速相对较平缓，但在2017年，随着货币化安置等政策的大力推行，市场的房价增速逐步呈现上涨的趋势，而在2018年落户政策放宽等一系列的利好因素的刺激下迎来了房价增长的小高潮。
对宁波而言，近三年中2017年是房市调控最严格的一年。在2017年4月，宁波市政府办公厅发布《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》，主要提出了“限购”及“限贷”的政策。（即在海曙、江北、鄞州行政区域内拥有2套及以上住房的的宁波户籍居民家庭暂停在限购区域内购买住房（含新建商品住房和二手住房）；在限购区域内，居民家庭首次购买普通住房申请商业性个人住房贷款，最低首付款比例由20%调整为30%。）
限购区示意图
同年10月，宁波发布“限售”令，成为全国第47个限售的城市。（即在海曙区、江北区、鄞州区、镇海区、北仑区行政区域内新购买的住房，须取得不动产权证书满2年后方可转让。）
2017年各区房价示意图
回顾两次政策的发布，4月的“限购”主要针对市三区绕城内区域，从2017年的各区房价示意图中也能够看到，市三区房价虽然依旧上涨，但增速普遍放缓，而对比市三区来说，镇海区、北仑区及奉化区影响相对较小，个别月份还呈现不错的涨势。而10月的“限售”一颁布，能够看到这次的政策对全市的房价增速影响是普遍的，各区的房价在政策调控下趋稳，个别区甚至还有下降的势头。两次的政策调控中，鄞州区凭借东部新城及南部商务区的快速发展、东部生态走廊及鄞州公园等高品质生态要素的打造实现城市品质大提升，在市场表现上算是异军突起，两次都没有受到太大的影响，保持上升的势头。
限购区作为两次政策都涉及的范围，通过进一步对比绕城内限购范围内外在政策实行前后的房价变化，来解读政策对调控区域的房价到底有多大的影响。
绕城内限购区内外房价示意图
限购区内各区房价示意图
从绕城内限购区内外房价示意图能够看到，2017年限购区内外的房价走势基本一致。在4月“限购限售”下两者均放缓了增速，但依旧呈现涨势，而10月“限售”后，两者都有明显地止住房价涨的势头。从限购区内各区的房价示意图更是凸显出这一特征。结合全市的房价走势，说明两次政策对全市的房产市场起到了调控的作用，但并没有因为划定了限购区而导致限购区内外产生明显的差异变化。
总结来说， 2017年是宁波房市政策调控最严的一年，虽然二手房市场在政策调控下平抑了房价，但市场总体上仍处于平稳上升的走势，没有造成房市的大震荡。政策的调控坚持了“房住不炒”的定位，让宁波房地产市场目前更趋于“理性”的态势。
问题二：宁波的高房价地段在哪里？
区别于传统热力图辨别房源集中的区域，本次我们运用热点分析（Getis-Ord Gi*）的方法对房源的空间分布以及均价的数据进行解读，得到不仅本身房价高而且周边的房价也高的区域，这些区域就是我们希望辨别出的高房价的地段。
详情查看链接：
http://geohey.com/apps/dataviz/decbde4bc9864ff5b2bd30cb57ce8818/share?ak=ZTRjYjUyNDQwMWVmNGFiMzhiZGQzMmRmODA2YjI3NmU
通过计算发现，海曙区的青林湾区块，鄞州的东外滩区块、新河周边区块以及鄞州南部的印象城周边区块、鄞州公园周边区块，东部新城的水巷邻里区块、北部区块、高新区的滨江区块以及江北的日湖周边区块是模型辨别出来房价高的地段，通过对均价的计算发现，这些区块的房源均价比绕城内整体的均价至少高出20%。
进一步解读这些区块能够发现，这些区块“区位优越、生态优质、配套优等、生活优裕”。大部分的区块位于城市的中心或者区域的中心，属于城市发展的重点区域；其次，这些区块分布在三江六岸沿线、东部生态走廊以及鄞州公园周边等生态要素、景观要素优质的区域，能够享受到更好的生态景观资源以及生活休闲体验；同时，这些区域都有相应较好的教育资源，比如青林湾区块有海曙外国语学校，印象城区块有华泰小学等重点的学校加持；在生活配套的资源上，都有大型的商业综合体提供丰富的生活娱乐需求，比如鄞州南部的印象城、万达、东部新城的东部银泰、宏泰广场等。总的来说，这些区域真是集城市万千宠爱于一身！
问题三：阿拉购置二手房最关心什么？
我们通过将用户对小区房源的提问进行抓取，总共获取近万条问题词条，通过对问题文字的词义解读与分割将关键词进行提取。
部分数据示例
1、阿拉务实的宁波人
分析的结果中能够看到，大家购置二手房最关心的还是“产权”与“房产证”的问题，分别出现648次与502次，对于“价格”、“户型”、“周边设施”是第二的考虑要素，分别出现350次、302次、304次，其次才是“投资”和“升值”的考虑，分别出现209次、181次，从关注的重点排序看还是挺符合宁波人务实的个性。
2、阿拉和谐的宁波人
从关注小区本身的热点来看。户型是购置二手房的首要考虑因素，但第二关注点体现了甬城人民的一个特征。宁波人购置二手房更关注邻里关系，出现较多的是“住户”、“居民”、“邻里”等相关的咨询，对小区的邻里环境更为关注，希望有一个和谐友善的小区氛围。与此同时，对小区的安全问题大家也十分关心，包括住房的质量、物业保安、门禁等问题，对小区内部配套设施来说更关注停车位、电梯等日常生活频繁使用的设施。
针对周边设施的配套上，学区房依旧是大热门，大家购置二手房最关心是有没有对口的小学，对口的小学教育质量好不好（其次是幼儿园以及中学）。地铁房是大热点，宁波轨道交通建设的如火如荼，让大家在交通设施上更优先考虑地铁站附近的区域，地铁站的位置、开通的时序等是大家关注的重点。水果店是大需求，在生活配套上除了常规的菜场与超市需求外，提问出现最多的是水果店。
结语
我们的解读目前还仅仅局限于房源数据本身，下一步将结合规划的数据、人口的数据，希望对城市的建设发展趋势做深度解读，作为规划决策和规划评估的一项参考指标。
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