城市更新现象在中国现阶段与未来的城市化过程中广泛存在，已成为推动城市发展的主要动力，随之产生的土地租金增值更是成为地方政府重要的财税保障。在土地经济学中，广义的地租指的是土地交易过程中所产生的全部价值，包括土地的成本与规定用途下的地上建筑价值。在市场经济体制下，获取地租增值创造了足够的动机，促使市场主体积极开展城市更新活动。然而，由于土地资源的低流动性与稀缺性，土地空间的本质已经高度制度化和政治化。各类制度安排与权力干预极大地约束了土地交易，使得仅凭市场理论无法全面解释中国的城市更新现象。
在深圳建设中国特色社会主义先行示范区的特殊历史机遇下，《租隙理论视角下的中国城市更新模式研究——基于深圳市的实证》一文（以下简称“文章”）从西方经典理论视角出发，尝试发展一种符合中国模式的城市更新理论，以理解中国城市更新的地方发展逻辑。
西方文献中经典的租隙理论（rent gap theory）是文章构思的基础框架。运用马克思的相对地租概念，租隙理论从固定资本角度提出了一种城市更新的解释框架。有意思的是，区别于市场供求对地租的理解，租隙概念更关注权力关系（power relations）的作用与影响。在这一过程中，国家机构确立的法律法规与规划制度以及地方政府实施的政策安排与行动干预都成为了显著影响城市更新后地租变化的重要因素。然而，从租隙视角出发的研究更多停留在借鉴理论观点解释中国现象，运用叙事性方法定性化地描述权力关系对城市更新中地租的影响，缺少实证数据的支撑与佐证，更缺乏对地方政府干预方式的深入剖析。文章运用实证研究的基本思路，通过收集整理与统计分析长时间尺度下深圳的城市更新数据，发展并丰富租隙理论对中国城市更新现象的解释效力。为了实现定量化的分析，文章必须要挑战的是对租隙概念的量化与测度。
目前来看，学术界存在两种量化租隙的主要思路。一种思路受新古典经济学影响，主要利用更新实施主体的利润来表示租隙。另一种思路则来源于新马克思主义城市理论，主要比较更新前后广义地租的总体变化。不难发现，由于权力关系的存在，后一种思路更能反映出城市更新过程中资本流动与变化的全过程。文章运用这种思路对租隙概念展开量化与测度。其中，城市更新后新建筑的销售价值用来表示潜在的土地租金；裸地的评估价值（包括基础设施、土地平整等政府成本）以及更新前原有建筑的估值用来表示实际的土地租金。租隙被量化为城市更新后新建筑的销售价值与更新前建筑和土地评估价值的差值。
然而，测度的难点接踵而至，主要集中在深圳城市更新中特殊的“旧村”（通常被表述为城中村）用地上。由于深圳早期土地统征、统转过程中相关政策不稳定，导致许多集体土地只是名义上完成了所有权变更，实际的产权登记、确权、发证率极低，仍然由原农村集体占有，属于非正规建设用地。虽然村集体拥有城中村土地的产权，但是产权束并不完整，土地的城市更新权归地方政府控制。受此影响，城中村村民开始通过出租等方式自发兑现地租，并通过灵活的自行加建、改建行为增大出租利润，从而导致非正规用地存在大量违规建设、侵占公共利益等情况，在没有政府干预调控前，无法形成潜在地租。更重要的是，为降低城中村更新的沟通成本，地方政府并不直接对非正规用地（土地和建筑）进行评估，而是通过市场开发主体与村民展开谈判，以拆迁补偿的协商结果替代真实的评估价值。实质上，城中村的拆迁补偿已经转换成了一部分的实际地租。因此，文章将深圳城市更新中非正规用地的租隙量化为更新后建筑销售价值与拆迁补偿成本以及更新前建筑年租金收入之间的差值。
进一步，由于深圳城中村更新项目的拆迁补偿主要基于个案协商，并没有公开的统计数据，只能通过实地调研获取抽样数据。在整个研究的时间段内，拆迁补偿的比例范围一般在0.8～1.3之间，因此文章使用值1.0作为平均值替代。通过以上分析，寻找到了一种量化并测度租隙的可行方法，直观展示了深圳城市更新中租隙的空间变化特征，比较了土地性质与实施主体对租隙变化的差异化影响。
观点一：租隙理论更易于解释中国的城市更新现象。
文章运用租隙理论对深圳展开的实证可以发现：正规用地和非国有企业项目中租隙的变化更符合自由市场理论，而非正规用地和国有企业项目才是导致租隙异常变化的主要原因。在租隙异常变化的背后，地方政府的政策安排与行动干预显然起到了显著的影响。
观点二：国有企业是地方政府实现城市更新目标的重要抓手。
简单来说，国有企业与政府不仅保持“关系资本”，还不得不遵守政府的规训。这导致，一方面，国有资本依靠政府的支持可以更容易降低更新项目的沟通成本，减少了租隙因时间变化而带来的损耗；另一方面，由于国有企业遵照政府的意图实施更新，政府可以有选择地对国企项目中开发强度等指标进行控制，从而调控租隙的变化。这背后的逻辑是，为了实现社会公平与城市战略，地方政府可以通过区域平衡的方式，强制国企项目在局部区位牺牲经济利益，从而控制租隙的增长；再通过外部平衡的机制，弥补国有企业的损失，从而实现所需要的城市更新目标。
观点三：中国的城市更新既有符合自由市场经济的理论实践，又发展出社会主义国家的特色实践。
深圳的实证结果表明，大多数情况下，城市更新主要受市场要素的影响。但当过度市场化导致社会公平遭受挑战时，政府干预（特别是借助国有企业的力量）将成为弥补市场不足的有效手段。
本文撰稿：阴劼 司南 张文佳
《租隙理论视角下的中国城市更新模式研究——基于深圳市的实证》刊于《城市规划》2021年第1期第39-45页
阴 劼，北京大学深圳研究生院城市规划与设计学院、北京大学城市与环境学院城市与区域规划系副教授、博士生导师，中国城市规划学会会员。
司 南，博士，福田国家高技术产业创新中心、河套深港科技创新合作区建设发展指挥部城市规划师，中国城市规划学会会员，本文通信作者。
张文佳，北京大学深圳研究生院城市规划与设计学院助理教授、博士生导师。
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原文始发于微信公众号（城市规划）：【文章导读】租隙理论视角下的中国城市更新模式研究——基于深圳市的实证
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