规划问道
“
城市应该如何应对疫情，并从疫情中顺利恢复？过去的一年里，国内外城市学者都在思考这个问题，他们中不少人回溯了历史上多次疫情中不同城市的做法。则一就回顾了阿姆斯特丹于16世纪中期黑死病流行期间的做法，总结了该市通过吸引大规模移民、创新房地产金融工具（抵押贷款）刺激市场来迅速恢复。作者认为相关经验可能适合于社会严重不平等且政府支持有限的发展中城市和国家，同时需要警惕高房租对经济弱势人口的影响与城市过度扩张的弊端。而则二回到了现如今，分析了在后疫情时期，新加坡政府如何计划通过对金融区的重新规划，引入娱乐场所、高档住宅，寄希望于将单一办公区改造为集办公，生活，娱乐于一体的复合型商务区来刺激和吸引资本的入驻。就让我们一起来学习城市如何从疫情中复苏吧！
1665年的阿姆斯特丹
如何从致命疫情中恢复？
在十六世纪中期的两年里，阿姆斯特丹经历了一场和现在新冠肺炎大流行相似的疫情。
这座城市被致命的黑死病（医学称“流行性淋巴腺鼠疫”）肆虐。随着贫穷街区的墓地渐渐填满，富人逃散至他们的乡间别墅，而那些留下来的人则尽最大努力通过社交隔离保持健康。病人被禁止进入市场、旅馆和教堂，而受感染的房屋则在外面挂着一个告示——一捆由三根带子绑着的稻草——警告外人不要进入。这些措施可能有所帮助，但还不足以阻止瘟疫。到 1665年瘟疫逐渐消失时，这种疾病已经夺走了24,000名阿姆斯特丹人的生命，约占城市总人口的10%。
按百分比计算，阿姆斯特丹遭罹的瘟疫远比新冠病毒更致命。但17世纪的这场疫情仍然与21世纪许多城市的经历相呼应：一种具有高度传染性的疾病使经济停滞不前，加剧了社会不平等，限制了人们出行和人际互动。
随着世界部分地区暂时进入新冠疫情恢复期，关于阿姆斯特丹疫情后如何恢复正常的研究也可预示着当代城市将遭遇什么。通过观察17世纪阿姆斯特丹的房地产市场，该研究发现（参考文献1，请后台留言下载），由于经济在瘟疫流行时期陷入困境，房价确实大幅下跌。然而，随着死亡率的下降，秩序以惊人的速度稳定下来，之后是城市的一段积极发展与创新的时期。
这项研究还考察了19世纪巴黎霍乱的经济影响。该研究丰富了“城市如何受到流行病的影响”的观点。它表明，在严重的健康危机之后，城市实际上可以繁荣发展，而非停滞不前。研究认为，城市得以繁荣的部分原因是流行病的冲击能促使城市发生改变，有利于城市创造更好的、更利于繁荣的生活条件。
图一、一张17世纪地图显示了阿姆斯特丹市的第四次扩张——城墙内的未建区域。
资料来源：荷兰国立博物馆
阿姆斯特丹如何回归
该研究由阿姆斯特丹商学院的 Marc Francke和伊拉斯姆斯经济学院的Matthijs Korevaar 撰写，并发表在《城市经济学杂志》上。该研究表明，阿姆斯特丹通过吸引移民迅速恢复了流行病发生前的人口和经济。研究人员表示，这个不断发展的大都市得以迅速好转的经验，可能最适合于社会严重不平等且政府支持有限的发展中城市和国家，而不是现在的荷兰。
虽然建筑工作以及其他的许多经济活动在瘟疫最严重的几个月中停滞不前，但很快又恢复了。市政当局不仅见证了这种复兴——它还积极地刺激了复兴，使用了一种现在看起来过于普通常见、但在当时具有创新性的工具。城市记录显示，阿姆斯特丹首次允许房东不使用国家贷款购买地块。
这座城市一直热衷于刺激市场。就在疫情爆发之前，它经历了历史上最雄心勃勃的转型之一。在1660年代，阿姆斯特丹以作为全球贸易中心蓬勃发展。由于大量公民参与商业活动，导致该市运河房屋中多达50%的空间用于仓储货物。虽然蓬勃发展的经济意味着阿姆斯特丹需要更多空间来发展，但找到这样发展空间却很困难。这座城市建在一片海边的沼泽地区，在进行任何建筑之前，需要先将新土地排干并抬高，然后用木桩打入潮湿的土壤中作为地基，使之足够坚固地承受房子的重量。
最重要的是，该时期不断的战争意味着任何新土地都必须由坚固的城墙保护。因此，扩建城市需要大量协调和资金支持。阿姆斯特丹曾在1585年至1663年间发生了四次重大扩建。在瘟疫到来的那一年，这座城市最大的扩建工程刚好完成，这次扩张使用100,000个木桩来支撑新城墙。扩张后土地被释放出售。
瘟疫很可能是通过船只来到阿姆斯特丹的（然后通过老鼠携带的跳蚤叮咬传播），但阿姆斯特丹人当时并不知道这一点，于是又回到了熟悉的“瘴气理论”。自古以来流传着这样一种观点，即疾病是通过臭气熏天的腐败空气传播的，这些空气要么来自腐烂的物质，要么来自沼泽等本来就不健康的地方。以前的瘟疫流行也告诉人们，让人们保持距离可能会有所帮助——这就是为什么在瘟疫高峰期，英格兰迫使开往伦敦的荷兰船只在一条偏远的小溪中进行30天的隔离。
尽管疫情很严重，但这些隔离尝试以及对瘴气的恐惧可能确实挽救了生命。避免气味的最好方法是避免靠近，而恶臭的地方的确经常充满细菌。虽然对隔离的执行和遵守可能非常松懈，但阿姆斯特丹的这些措施在新冠肺炎大流行中是多么惊讶地令人熟悉。
“讽刺的是，我们今天使用的遏制形式与我们在1600年代使用的相同，”《一个值得捍卫的身体：免疫、生物政治和现代身体的神化》的作者Ed Cohen评价，“我常开玩笑说，现在和17世纪之间的唯一区别是洗手液和数据跟踪。”
图二、题为“1664年阿姆斯特丹的两个非凡事件”的未署名版画。它背面展示了那一年两个记录在案的事件：在水坝广场埋葬瘟疫受害者，以及被描述为城市上空的“火球”彗星的出现。
资料来源：荷兰国立博物馆
天上的预兆
对疾病的不够熟悉导致了阿姆斯特丹人形成一种恐惧，即认为疫情是宇宙在警告他们的命运，并利用这种疾病作为惩罚他们的工具。当一颗“火球”（可能是彗星）在1664年冬天闪现在城市上空时，人们将其解读为疫情严重的标志。这与当代的做法是一致的：在本世纪早些时候，一头搁浅的鲸鱼，甚至一只在阿姆斯特丹教堂屋顶过夜的异常大鸟，都会被视为一种预兆，昭示着危机以神圣审判的形式出现。
实际上，瘟疫也意味着这座城市在经济因疫情而陷入停滞之际，会释放新的地块进行出售。为了确保在公共卫生状况改善后出售土地，该市采用了一种以前从未尝试过的工具：抵押贷款。以前，城市土地的买家必须预先支付全部成本——这个方式只适用于当时真正有能力购买房产的一小部分公民。通过允许贷款，该市大大扩大了潜在买家的范围，尽管仍将房屋所有权限制在少数精英阶层。疫情发生后的10年里，地价企稳，城市新的扩展区域内开始出现新建筑。
与此同时，大规模移民也助长了这种复兴。虽然这一时期缺乏可靠的人口数据，但历史共识是，阿姆斯特丹的人口在17世纪的每五年都会增加——包括那些涵盖瘟疫年份的时期。该研究的合著者Korevaar表示，这座城市的“死亡惩罚”不足以阻止移民追求它所提供的经济机会。“那些年阿姆斯特丹的死亡率总是高于生育率，所以这座城市只能通过移民来增长，”他在接受采访时说。
但是，Francke和Korevaar的研究中所谓的“城市疫情后的迅速稳定”，不应被视为该流行病没有对该市造成创伤，或阿姆斯特丹的复苏必然坚如磐石。虽然在瘟疫期间房价在短时间内大幅下跌，但租金下跌幅度要小得多。在大多数人租房而很少人拥有房屋的时期，这表明遭受严重（即使短暂）经济冲击的人口并没有足够的议价能力或灵活度来降低住房成本。有一个例外：当时的记录显示，豪宅的租金暴跌，因为阿姆斯特丹最富有的人利用这座城市的发展，在新的海伦格拉赫特（Herengracht）运河沿线及附近建造新房。如今，该区域仍然是该市最独特的地段之一。
与此同时，阿姆斯特丹的扩张最终被证明是一种过度扩张。虽然这座城市经受住了大流行，但它仍然被所谓的“ 灾难年 ”不到十年之后。1672年被法国入侵，荷兰共和国淹没了阿姆斯特丹周围的土地，使其变得太湿而无法行军，同时，水太浅导致无法通行船只。这保护了这座城市，但扼杀了它的经济，结束了它的建设热潮。伴随着战争进行，荷兰黄金时代也结束了。由于城墙内的新土地没有买家，直到19世纪，阿姆斯特丹的最后扩张部分仍未建成。
但从长远来看，即使是这种转变也使这座城市受益。由于无法为这块土地找到买家，该市在新区出租了20年的土地，禁止永久性建筑，希望以后能够以高价出售土地。结果是阿姆斯特丹获得了拥有更多的绿化和开放空间的新区，充满市场花园和娱乐场所，以及获得了一个新植物园。直到今天，这个区域比阿姆斯特丹内城的其他地方更绿，密度也更低。
即使阿姆斯特丹的变化不一定像19世纪重大疫病爆发后法国和美国城市的变化那样彻底（后续文章将研究法国和美国的城市变化），这些疫情导致的变化已经留下了它们的印记。这些变化仍然遵循在后来的公共卫生危机中重复的模式：先是一场令人讨厌的、相对短暂的流行病；然后是复苏，经济复苏和城市肌理的改变（无意中创造了一个更绿、更宽敞的城市）。这些变化还表明，即使是流行病也不足以阻止人们被吸引到机会最多的地方：大城市。
疫情后新加坡价值500亿美元的金融区该何去何从
图一、在半个世纪前，新加坡如今光彩夺目的天际线曾经是一处破败的闭塞之地。
图：Ore Huiying/Bloomberg
打造一个更宜居的区域本就是当务之急，而复合型的工作模式使这一任务变得亟待解决。
盛名在外的新加坡的金融区正在面临着至今为止最大的挑战：如何在后疫情时代，复合型工作的环境中改变自己。
在半个多世纪的时间里，这片曾经破败的闭塞之地变成了熠熠生辉的城市天际线，好莱坞动作片和浪漫喜剧大片中都有这些写字楼的身影。同时在这片区域还拥有一个金融中心，去年管理着价值4.7万亿新元(3.5万亿美元)的资产。但支撑其存在的办公室工作模式正面临威胁。甚至在9.27号新冠疫情限制令实施之前，新加坡谨慎的采取了重新开放的策略；尽管新加坡有着世界上最高的疫苗接种率，但是这个国家恢复执政的速度还是很缓慢的。根据谷歌的流动性数据，截至9月最后一周，工作场所处的活动较疫情前水平下降了25%。而其竞争对手、亚洲金融中心香港的跌幅为7%。
图二、在新的限制措施发布后的一天，新加坡中心商务区的Raffles Place空无一人。
图：Lauryn Ishak/Bloomberg
将新加坡的中心商务区转变成一个更具吸引力的生活工作场所，已经列入了城市规划师的日程中。这种需求在新冠疫情后变得更加迫切——因为需要更多的房屋来支撑人口增长所带来的住房需求。吸引更多居民和商业到此区域的计划中包括增加更多提高人们幸福指数的设施，例如超市和咖啡店，同时鼓励更多有活力的酒吧和餐厅入驻。
新加坡的风险尤其高，它的经济主要依赖于对商务区顶级外国公司的持续吸引力，根据Bloomberg对开发商财务报告中的顶级办公室的分析，目前该区域价值超过500亿美元。
“过去对于成功商业区和金融区的定义已经不再适用了”，一位来自城市更新局的发言人说道，该机构主要负责监管新加坡的城市规划。
“如今一个成功的CBD形象与过去单一用途的办公区截然不同。”
当谈到工作之余的休闲景点，新加坡正在努力追赶世界上的其他城市。在伦敦，办公室白领们可以到Leadenhall Market里的餐厅和商店为自己充电，香港金融区的夜猫子们则拥有附近大量的酒吧和俱乐部来释放工作压力。在纽约的Wall Street，银行家和访客可以漫步到附近的海湾欣赏现场音乐演出或在Battery Park 享受美丽的日落。
图三、80年代，沿河的新加坡中心商务区，上；2021年的Marina Bay，下
图：Dean Conger/Corbis/Getty Images,Bryan van der Beek/Bloomberg
目前改造正在取得进展。2019年，新加坡政府推出了一项计划来鼓励业主将旧办公楼改造成多功能用途的项目，如酒店，住宅或生活设施等。同时，当局还要求开发商要在办公建筑中设置私有的公共空间。例如在Asia Square的The Cube，这是一个位于花旗银行(Citigroup Inc.)和亚马逊(Amazon.com Inc.)等公司所在的两栋大楼之间的大型广场，里面设有一排排的酒吧供银行家和技术人员使用。
让这座城市重新充满活力的计划中也包括增加更多的自行车道和步行区域，使步行探索变得更加便捷。与此同时，新加坡也在吸引科技巨头来到这个区域：近期TikTok的所有者字节跳动公司(ByteDance Ltd.）在市中心新开设了一处较大规模的办事处，而阿里巴巴集团（Alibaba Group Holding Ltd.)正在Shenton Way这个位于新加坡商业区中亟待复兴的旧区域中建设新的办公场所。
Savills Plc 驻新加坡的执行董事Alan Cheong认为：“如果不能重振金融区中破旧的区域，它们很快会变得不再重要并失去对新型经济和数字金融公司的吸引力。”
新加坡政府还希望将公共住房（容纳了超过80%城市人口的经济适用房）引入到金融区中。国家发展部副部长Indranee Rajah在6月份为the Straits Times撰写的一篇文章中提到“黄金地段的住房不应只为富人和有影响力的人群提供。”
图四、Shenton Way的Shenton House，位于商业区中待复兴的老旧区域。
图：Dean Conger/Corbis/Getty Images, Bryan van der Beek/Bloomberg
“新加坡的公共住房模式仍然需要调整才能在如此昂贵的区域发挥作用。但是仍然存在一些两难问题，如需要确保住房的价格仍然是经济适用的范围内以及业主买房并不是用来套现，”Rajah提到。
权威组织目前正在针对这些计划进行研究并向公众征询意见。
新加坡房地产公司OrangeTee & Tie负责研究和分析的高级副总裁Christine Sun说，“市中心的住宅可能会特别吸引年轻的新加坡人。”她补充说，“学校、户外运动场和便宜的餐馆也需要去迎合这一人群。”
飞速增长
自1965年独立以来，新加坡的飞速发展在很大程度上归功于其政治的稳定性，执政党在几乎没有反对者的情况下，享有着不间断的权利掌控权，这为其长期政策的连续性打下了坚实的基础。具有前瞻性的规划为大型项目的实施奠定了基础，例如具有标志性的 Marina Bay Sands hotel 的所在地——Marina Bay，在2010年酒店开业前就已经开发了40年。
哈佛大学设计学院研究房地产发展方向的Richard Peiser教授认为：“稳定的执政党对于城市的开发是很有好处的，”他还提到：“相反，在美国重大项目的开发可能会受到政治进程变化的影响。”
然而，疫情后的环境将需要具有创造性的解决办法，而这可能会对一党专政的政治系统来说是个挑战。
“新加坡的规划制度过去是非常僵化的，甚至有的时候过于僵化，但你可以看到改变的方向。”世邦魏理仕集团(CBRE Group Inc.)亚太地区投资者思想领导和研究部门负责人Henry Chin说到。
图五、9月6日，顾客在中心商务区的一家咖啡馆。两年前政府发布了一项计划，鼓励业主将老旧的办公楼开发为综合用途的项目，例如生活服务设施。
图：Lauryn Ishak/Bloomberg
Chin提到：“新加坡政府可以向Canary Wharf学习，伦敦的第二大金融区正在通过增加豪华公寓来刺激常住人口的增加并建立更多的社区。由于新冠疫情和英国脱欧导致全球各大银行纷纷削减在伦敦的业务，该公司还计划在曾是德意志银行伦敦总部的旧址上建造一个科技园区。
世邦魏理仕(CBRE)亚太区研究、数据情报和管理主管Ada Choi对此表示赞同。“如果你想让人们回到办公室，那就不再仅仅是为了工作。你需要零售商业、食物、生活和乐趣，”
最大，最大的挑战是你不仅仅要从物理层面上来设计— 你还需要去考虑你将要在该区域所获得的体验。
文章来源
Citipedia 一览众山小-可持续城市与交通
原文/Feargus O’Sullivan、Faris Mokhtar
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原文始发于微信公众号（新土地规划人）：城市的回归 | 1665年阿姆斯特丹 2021年新加坡金融区，疫情后何去何从？（两则）
