规划问道经济平衡问题是城市更新健康有序开展的关键因素，对更新工作能否启动、更新方案是否合理、更新模式是否可持续、更新结果是否公平公正都有较大影响，贯穿了更新活动全周期。
在理论层面，单一地块的优化改造或拆除重建可以增加建筑的使用价值，而片区整体更新不仅能增加建筑使用价值，还会促使整个片区的土地产生超额价值提升和价值外溢。这部分物质空间的价值增值是推动各类主体参与城市更新的直接动力，而不同的更新模式决定了其如何分配，进而决定了更新活动能否顺利开展。更新模式可以划分为拆旧建新和优化改造两个大类，其中，拆旧建新包括政府收储、地随房走等5种类型，优化改造包括重资产模式、轻资产模式等4种类型。在剖析各类更新模式的经济平衡基本逻辑基础上，我们认为追求短期利益最大化的经济平衡旧逻辑，应该向追求长期收益与综合效益的经济平衡新逻辑转变。
基于以上认知，在成都华西坝更新单元规划研究中，分析了各类更新模式在具体更新活动中的适用情况，探索了城市更新中的经济平衡路径。研究针对华西坝更新单元所涉及的老旧居住区、低效商业区两类更新对象，按照不同的更新模式进行了11类典型情景的经济平衡测算。基于测算数据中的收益率、收益实现时间两个因素，将所有更新模式的经济平衡表现划分为4种类型，分别为快速-高收益型、缓慢-高收益型、快速-低(负)收益型、缓慢-低收益型。随着“房住不炒”“三条红线”等政策的深入贯彻，以一次性出售物业的方式获取收益的快速-高收益型更新模式日渐难以为继，尤其是在城市核心区，这种更新模式的收益率也逐渐走低。同时，低(负)经济收益的更新模式也给各类主体带来了负债过高、投资回报期过长的现实问题。
实际上，对于单个地块来说，每一类更新模式都存在一定的局限性。站在片区视角，将不同更新对象适配不同的更新模式，并根据经济投入产出关系进行“肥瘦搭配”“近远结合”，是突破单一地块单一更新模式固有局限的有效方式。在华西坝更新规划研究中，以片区综合更新为切入点，提出以空间捆绑、时间捆绑、成本捆绑三种组合方式实现片区长期收益和综合效益最大化，以及政府、企业、居民等主体在更新活动中的收益分配均衡化。其中，空间捆绑指将快速-高收益型更新方式与收益较低或实现缓慢的更新方式进行捆绑，或是将低收益型更新对象进行捆绑以助推实现规模经济。时间捆绑指不同主体间建立运营收益返还机制，在不突破现有政策制度的条件下，实现长期收益与短期利益的捆绑。成本捆绑则是探索市场主体参与更新对象前期开发的路径，以降低政府债务风险。
我们在华西坝更新单元的空间方案中综合运用了以上多种捆绑方式，并进一步通过降低就地安置率、提升商业自持率、降低拆改比等方式进行方案优化，提升了各主体的收益水平和利益分配的公平性，强化了更新项目的全周期管理，创造了更高且长期的综合效益。融合了以上经济平衡逻辑的《华西坝更新单元实施规划》得到国家开发银行的认可，助力华西坝更新项目获得116亿元的国开行融资批复。
从单一空间思维到系统综合思维、再向城市经营逻辑的转变，是更新规划工作的必然趋势。在这个趋势下，城市更新规划应将多主体经济平衡研究分析作为核心内容，而更新方案的生成与优化也必须考虑经济逻辑、善用模式组合。在更新政策方面，各地政府应进一步落实片区综合开发理念、完善更新单元制度，坚持策划、设计与运营的一体化；不断完善“政策包”、鼓励多种更新模式健康有序开展，积极探索更新对象的全生命周期管理机制。
本文作者
杨潇
成都市规划设计研究院副院长，教授级高级工程师
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封面图片源自新华网
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好多人说不能很方便找到我了
其实把咱们“城市规划”置顶就可以啦
只需要5秒钟哟~
官方投稿网址：http://www.planning.com.cn
原文始发于微信公众号（城市规划）：【精彩分享】经济平衡是城市更新规划的关键问题
