项目最初是从芝罘区作为城市中心城区重大战略举措及部署来切入，这项工作有三个特点，也是三个联动。第一，城市更新不是单独的更新或者规划，而是与城市整体的战略部署联动；第二，市、区两级统筹落实联动；第三，老城更新与新区建设联动。

在工作进展过程中，项目组从2021年中开始接洽，2021年下半年谋划、摸底，推进相关计划。在2022年初取得了相关成果，包括规划项目向市区领导做汇报，通过了专家会。规划只是万里长征走的第一步，从2022年5月份开始面向实施的时候才是进入攻艰克难的阶段。

更新规划作为一个主线，形成“1+1+N+X”规划工作体系，结合N个重点系统和X个实施项目上下结合同步开展，同时平台支撑建设开展。

市级层面的更新规划起到市级统筹作用，指导各区去进行落实。在市级规划中，项目组形成了一个总体技术框架和逻辑，明确城市更新目标策略，制定市级城市更新指引，确定市级重点更新项目，并且创新试点项目政策保障。

区级层面的政策保障需要市级层提供、统筹，市级层面进行重点底账梳理、主要问题研判，形成行动计划和策略思路。市级层面重点把握各区空间格局与特色，比如有些区需要理结构，有些属于特殊区试政策，其他板块特区谋亮点，结合项目组、住建局、板块等三方提出的设想达成共识，共同推进一批示范项目库。项目库包括山海相连的山体步道、登州古城、近代工业遗产厂区更新、美好社区创建等。同时，市级层面为下一步更新工作的机制提供保障，包括规划管理体系、实施推进体系、法规政策体系、行政决策体系。

项目组总结出区级层面城市更新的八步工作法。第一步，开展城市体检，评估发现城市问题。将8类65项指标进行优化，回应百姓关切，形成“52基本”+“10特色”的指标检测体系，形成八个维度的体检评价结果，并总结出六个方面的主要城市问题。第二步，结合底账调研，摸清更新底图底数。第三步，研究目标导向，挖掘价值提出愿景。从区位价值、自然资源价值、历史文化价值以及大量的存量用地空间价值，提出愿景目标。第四步，结合目标导向和问题导向，从空间、产业、品质、功能四方面制定总体更新策略。

第五步是优化结构，完善功能，形成更新提升一张总图。在一张总图里，各个板块之间不是独立的，而是在重大功能板块之间实现整体统筹、新旧联动。比如，芝罘区的城市更新与《幸福新城规划提升与启动区建设指引》同步开展，通过新城吸纳老城分散出来的功能，达到整体统筹、新旧联动，共同达到整体和各板块和谐互动的效果。同时，在统筹一张图时，项目组结合幸福新城CIM新城的建设和体检工作，以幸福新城作为示范工程，把它汇集到平台上落实空间信息化，形成融合互动。

第六步是分区分片，上下互动，更新片区指引，制定策略，划定重点区域，生成重点更新单元。以最密集的老城区为例，空间结构工作还在持续推进，需要与地方、板块、街道上下衔接共同来制定，不是单独从规划师的视角来开展，而是需要从整体视角来开展。第七步，结合市级提出的六大行动计划，提出区级的六大行动计划和项目库存，把项目库按年度排成项目计划，按街区进行落实和实施。第八步，深入研究重点项目，提出更新规划设计指引。比如针对向善街、烟台啤酒厂等老城区、一部分与民生相关的美好社区建设，项目组会与建筑师、运营团队共同把更新落实到地，为他们提供最有基础、更详细的技术设计指引。

更新需要结合城市重要问题和重点专项在过程中不断完善、相互支撑。结合体检，针对老城区里普遍存在的交通问题，对交通方面的基础数据进行分析，制定《芝罘区重点区域交通整治规划》，最后要形成一个整治实施的项目库和示范项目。针对芝罘区面临人才招引的瓶颈问题，以《芝罘区人才公寓建设专项规划》，提出建设规模、标准、筹集渠道和空间选址方案，提出推进时序安排。《芝罘区农贸市场专项规划》紧紧围绕民生改善，以最贴近老百姓的菜市场提出系统性更新提升的框架方案。项目组提出了保障民生、群众满意的民心工程，同时又成为展现烟台特色风貌的魅力窗口，让项目落地实施。

落实到实施时且与空间结构相关的，既是文化轴线，也是活动轴线，更是解决民生问题的轴线。向善街街区更新已进入启动实施阶段，作为市里的更新示范项目，也被纳入到山东省示范统筹项目。东山街道综合环境建设提升提出街区总体更新设计方案，缝合城市空间，提升街区面貌，丰富活动场地，织补服务网络，进一步提高烟台城市品质与文化品位，助力城市更新。芝罘区存在很多环境、风貌问题，以东山街道作为示范，从小微空间开始做起，以口袋公园作为先行示范，形成效果，逐步系统推进。

第一，关于工作方法，“规划”的规划。更新规划是更新中很重要的一部分，是一个起点，但它不只是一项规划。更新涉及到谋划、策划、规划、计划。从规划到最后的落实，体检更新要融合一体，市区两级要上下互动，老城新区要协同联动，不断遇到问题解决问题，规划设计研究及时应对。更新工作是一个动态持续完善的过程，不断因地因时调整，持续完善规划设计工作体系以及行动方案。

第二，关于技术体系的思考。更新工作需要分层级，各有侧重，上下互动，也要全流程，考虑规建管、融运维。我们需要思考整个体系的业务模块和拓展方向，全流程应该纳入思考和参考，比如整个流程里将来能做什么，为业务拓展方向能研究什么。技术体系要以问题为导向，持续跟踪，不断丰富，逐步完善。

第三，关于更新的认识，包括理解、理念、方法、组织、模式等。更新行动作为国家城市工作的重大战略举措，这个过程既是物质性空间转型发展，是方法组织模式应对的过程，同时也是治理体系如何持续更新完善的过程。实施过程中会遇到治理的堵点、难点，有些工作需要达成共识，与地方共同探讨所要采取的组织模式和治理模式。在转型中上下协调、机制创新，在治理上多方互动，持续推进。

报告整理：张园.