拆不动的城中村成了历史风貌区？

湖贝旧村于罗湖金三角商圈核心地段，毗邻深南东路、东门中路和文锦中路，是深圳最早建成的区域之一。长期以来，湖贝旧村存在严重的建筑安全隐患、消防安全隐患和环境卫生问题，严重影响周边居民的生活质量以及城市质量的提升。早在1992年，罗湖区人民政府就已启动湖贝旧村改造工作，有10余家发展商曾与湖贝股份公司接触洽谈湖贝村改造事宜，但均因项目难度太大而夭折。

1999年3月，政府曾发文不准对城中村私自改造，要改造就必须先申请。

在2003-2009年间，东门代表多次提交整改议案，对湖贝旧村整体进行了整治提升。

2011年2月，罗湖区人民政府与华润置地签署战略合作框架协议，支持华润置地依法对湖贝片区进行改造，使停滞20年的湖贝旧村改造出现新的契机。此外，项目也得到了广东省政府及深圳市政府的高度重视，被纳入2011年3月14日华润集团与广东省人民政府和深圳市人民政府签署的战略合作框架协议中。

2013年3月，罗湖重建局、华润置地申请将湖贝片区更新项目列入城市更新规划制定计划，并于2013年8月正式列入《2013年深圳市城市更新单元计划第一批计划》，确定湖贝城市更新统筹片区面积400701.8㎡，由此湖贝旧村的全面改造正式拉开序幕。

在最开始的方案中，湖贝旧村并未得到政府、开发主体、原村民等直接利益主体以及社会的关注，因此对湖贝旧村采用全部拆除重建的做法，只对属于历史建筑的怀月张公祠异地重建。

都市实践合伙人孟岩在90年代来到深圳市时，见证了具有200多年历史的东门古墟的拆除重建过程，感到十分惋惜。2011年罗湖区政府与华润签署对湖贝片区进行改造的协议时，孟岩就留意到了这一个在东门古墟附近、具有500年历史的古村。于是独自展开研究。在了解到湖贝旧村将要在更新中被拆除后，更是积极调动身边的资源，增加湖贝旧村的社会曝光，吸引民众的关注。

不仅如此，都市实践将自发研究形成的湖贝旧村保护报告呈交罗湖区政府，并亲笔写了一封信给时任罗湖区委书记和区长阐述古村对罗湖和深圳的价值。

由此，湖贝旧村的保护问题开始正式进入公众以及政府视野。

2012年罗湖区主要负责领导首次约开发商华润高层与都市实践孟岩等面谈，一起探讨共赢的可能。

华润对政府和专家的意见积极响应，放弃原先全面拆除的方案，暂缓湖贝旧村改造的推进，同时邀请深圳大学组成团队对湖贝旧村调研测绘，在各个专家团队对湖贝旧村的设计探讨下，形成了6000平方米的初步保护方案。

2016年7月2日-3日，民间自主发起湖贝古村120城市公共计划，举办“共赢的可能”工作坊，对湖贝旧村形成18个工作坊现场设计方案。

开发商充分尊重社会公众和专家意见，不断寻求平衡兼顾的共赢方案。最终在多方探讨下形成了1.3万平方米的保护方案。

1.3万平方米的保护方案出来之后，2016年7月26日，罗湖区政府、区更新局协同华润及湖贝设计团队带着此方案上京拜访吴良镛院士。方案得到院士充分肯定。

项目组）

得到社会专家的认可后，2018年12月，政府将方案公示于众，征询公众意见，并召开市民座谈会。2019年，在公众以及人大代表的意见基础上，湖贝旧村进一步扩大保护范围，形成1.4万平方米的保护方案，并为了旧村得到更好的保护，明确湖贝旧村地下空间不开挖，保证湖贝旧村地上地下产权完整性。由此湖贝旧村的保护方案正式成型。

2021年10月28日，深圳市规资局公示了《深圳市城市紫线规划（修编）》，将湖贝旧村1.4万平方米范围列入其中。由此，湖贝旧村不仅仅有怀月张公祠一个历史建筑，更有一个1.4万平方米的历史风貌区。

络）

湖贝村始建于明代中期，已有550余年的历史，是罗湖目前留存最早的原居民村落，是罗湖最直观古老发源地标本。虽然湖贝旧村中传统风貌建筑较少、建筑品质较差、大多被改建加建，东、西两侧成型较晚，主要为民国前后建设，湖贝旧村中仅怀月张公祠，被《深圳市紫线规划》评为历史建筑。如果从这个来看，湖贝旧村的历史价值并不是特别高。但是在深圳市内大多数古村因为城市的快速发展建设而拆除殆尽的情况下，湖贝旧村中“三纵八横”大围格局的完整保留，是深圳为数不多保存较好的广府坊巷式排屋村落之一，对研究广府排屋有很大的科学艺术价值。

湖贝旧村与东门老街所形成的深圳墟，是深圳历史上“四大名墟“之一，也是“深圳”地名的直接由来，承载着深圳人的情感记忆。湖贝旧村作为深圳中心区域内唯一保存的格局完整的旧村，是深圳人找回城市记忆的重要节点，对深圳人有着重要的社会意义。上世纪80年代湖贝新村建成之后，原村民已陆续全部搬离旧村。自90年代起，湖贝旧村低廉的租金吸引以潮州人为主的租客，为低收入人群提供了落脚城市的空间，客观上为社会承担了保障房的功能。租客不仅居住在这里，还在这里打造了一个24小时、充满活力和市井气息的商业场所，与东门市场、乐园路海鲜街、茶烟酒一条街等共同构成的消费品牌，给深圳人留下是关于舌尖和日常生活的城市印象。

对于原村民而言，湖贝旧村承载着家族的群体记忆，尤其是家族祠堂——怀月张公祠，每逢初一、十五，不少湖贝原村民都会来祠堂供奉祖先，每年重阳节都会在湖贝旧村举行祭祖吃大盆菜活动，延续着传统的文化习俗。随着原村民的搬出，以潮汕人为主的租客来到这里，带来以潮汕特色的生活风俗、神祗香火和美味小吃，更加丰富了当地生活和文化。

                   神祗香火（©网络）

在市场经济中，利益是城市更新项目推动的根本动力。在湖贝更新中，湖贝旧村能否得到有效的保护，很大程度取决于各利益主体对其价值认知以及利益诉求。因此，分析利益主体对湖贝旧村价值的诉求，是理解湖贝旧村保护价值构建的前提。

湖贝旧村的直接利益相关者主要包括：拥有旧村房屋产权的原村民、长期居住其中的租户、对湖贝旧村进行开发建设的开发主体以及政府；湖贝旧村的间接利益相关者主要包括：对湖贝有较高情感记忆的市民、专家学者。

原村民：湖贝旧村的业主多是湖贝村原村民，目前业主多已迁住他处，而将旧村以较低的租金租给附近的打工者。虽然湖贝旧村承载了原村民的家族记忆，但是除了代表着宗族文化的怀月张公祠外，原村民不再留念旧村的房屋。相对于湖贝旧村的历史价值，原村民更关注在湖贝旧村的保护更新过程中，其拆迁赔偿利益不受影响。

租户：对于目前生活在其中的租户，湖贝旧村吸引他们的是低廉的生活生产成本，使得他们得以生存，并逐渐形成了自己的文化，留下了自己的情感记忆。但是，湖贝旧村对他们而言，更多的是生产经营场所，并非他们真正意义上的家，也并非不可取代，一旦湖贝旧村低廉成本不复存在，他们也会随之迁徙。所以，对于只拥有房屋租赁期内使用权的他们而言，他们更关注的是旧村所能提供给他们的低廉的住所、生产经营场所以及便捷的公共服务，而非湖贝旧村存在的历史价值以及自身的文化能否在这里留存。

政府：湖贝旧村的存在对政府有种极大的意义，首先湖贝旧村为城市弱势群体提供了社会保障空间，同时湖贝旧村的居民为城市提供了多元的城市服务，以及带给城市多元丰富的文化现象。在罗湖区产业空间不足，重点产业正在往外转移的情况下，政府更希望通过湖贝项目实现产业的发展、提升城市形象。随着专家学者以及市民对湖贝旧村保护诉求的不断发酵，政府逐渐认识到湖贝旧村的价值，希望借此机会，围绕湖贝旧村打造一处面向深南大道开敞的城市文化名片。

开发主体：在城市更新项目中，开发主体希望获得更大的经济效益。而湖贝旧村保护诉求的意外出现，给项目带来挑战。由于湖贝旧村保护诉求是被动输入，开发主体刚开始的诉求是希望尽可能地降低湖贝旧村保护对项目经济效益的影响；随着湖贝旧村的社会影响力不断扩大，开发主体则希望充分发挥湖贝旧村的影响力，利用其保护的价值，打造历史特色商业文化，提升项目的经济效益。

深圳市民：湖贝旧村作为深圳中心区域内唯一保存的格局完整的旧村，寄托了每一个深圳市民的“乡愁”。湖贝旧村的存在能够唤起市民心中的记忆，拆除旧村就等于剥夺了市民“乡愁”的记忆。因此，市民热切希望政府能在更新中将湖贝旧村以及其中的广府文化保留下来。

专家学者：对于关心城市发展的专家学者和有识之士而言，湖贝旧村是深圳悠久历史的见证，记录了先辈的建筑工艺，留下了数辈人生活的足迹，是深圳本土历史记忆和地方特色风貌的物质载体，积淀了独特的地域文化，对城市文化具有极高的研究价值。同时，专家学者大多本身也是深圳市民，对湖贝旧村在心中也寄托着一份“乡愁“情怀。作为专业领域的佼佼者，拥有更多的专业知识以及工具，对湖贝认识也更深入。因此，相对于湖贝旧村的经济价值，专家学者更希望能完整保留湖贝旧村的历史价值、社会价值以及文化价值。

湖贝旧村的更新保护在满足村民、专家、市民、政府、开发主体的利益诉求的过程中，充分实现了湖贝旧村的历史价值、经济价值、社会价值。

在各方的利益博弈下，湖贝旧村实现了利益多赢的同时，整体也提升了湖贝旧村的社会文化价值。

原村民：对于湖贝旧村的原村民，由开发主体在湖贝整个项目内进行相应建筑面积的赔偿，满足原村民对湖贝旧村经济价值的诉求；湖贝旧村的整体保护超额实现了原村民的家族情感记忆诉求；怀月张公祠的保留以及完整移交给村民，为村民保留住了宗族文化的核心载体，满足原村民对宗族文化的基本诉求。

政府、专家学者与市民：湖贝旧村完成还迁后，用地以及现状建筑无偿移交政府，权属将从原村民手中移交至政府，成为面向公众开放的历史街区和公共资源，满足专家学者、深圳市民对湖贝旧村历史情感记忆保留的诉求；同时，湖贝旧村1.4公顷范围也成功纳入深圳市历史风貌区。规划后，湖贝旧村与罗湖文化公园、区级文化设施结合建设，营造一个面向深南大道打开的大型人文公共空间，打造成为罗湖区乃至深圳市的新时代城市形象，不仅满足政府的历史文化名片诉求，更丰富了罗湖区的文化设施。

开发主体：在湖贝旧村的完成还迁以及移交后，依据《深圳市城市更新单元规划容积率审查技术指引（试行）》（2015）第六条（五）款，湖贝项目可获得湖贝旧村保护的相应奖励，满足开发主体的经济利益诉求。

湖贝旧村的价值源于专家学者的偶然发现，并得益于专家学者的情怀。正是专家学者充分利用自身丰富的资源，积极参与到湖贝旧村的保护中，才使得湖贝旧村在经济效益至上的市场建设中得以保留下来。促使湖贝旧村落得以保护的专家学者既不是该更新项目的直接利益相关方，也不是掌握任何实质的社会权力和经济资源，同时没有受到任何的政策鼓励或资金支持，仅凭志愿的性质参与其中。这种方式具有较大的偶然性，很难获得持续的动力以及长期的影响。在英国的文化遗产保护中，政府大力支持各种非政府组织、社会团体、基金会和志愿者积极参与到传统村落的保护发展中。政府不仅为他们立法创造条件，而且成立国家信托资金，使得文化遗产保护的社会活动可以持续地发展。湖贝旧村保护的成功，应该是社会团队参与旧村保护的一次成功实战，而这样的经验能否得到持续的发展，关键在于社会是否有足够的重视，并予以行动。城市规划对历史文化遗产的价值挖掘不应该仅仅停留在一次的偶然发现，更应该将这种偶然性作为经验案例，进一步创造文化遗产挖掘机制，使一次的偶然性事件变成必然性的事件，让更多的历史文化遗产得以保护。

在湖贝旧村保护更新的价值体系中，唯独租户的价值没有得到重视和满足，因此也引起了不少学者的诟病。从社会效益而言，保障租户的居住空间对城市的健康发展具有重要的意义；从社区文化角度而言，以潮州人为主的租客在湖贝旧村生活将近30多年的时间，形成了一定的文化结构，理应受到保护。从价值体系上来看，租户对湖贝旧村的最大价值诉求是廉价生产生活空间以及便捷的公共服务。这点与深圳市众多城中村存在的价值无异，也就是说租户在湖贝旧村所需要的高性价比空间完全可以腾挪到其它城中村，以更好地保存深圳市区内仅存的一处历史文化遗产。用可取代的居住空间换取不可取代的历史空间，从效益上而言，更能体现其价值的提升。从文化角度来看，虽然潮汕文化在湖贝旧村形成了三十多年，但是对于在湖贝旧村具有550年历史的广府文化而言，显得微不足道，所能引起的情感共鸣也较为微弱。在经济价值可以被取代、文化价值尚未形成足够的底蕴的情况下，租户的利益价值被更新中选择性地忽视也在所难免。即使有少量专家为租户积极代言，但在情感共鸣更强大的广府文化的保护浪潮中也难以形成波澜。

湖贝旧村的价值由一次专家学者的偶然发现，带动了媒体的跟进，继而在社会上引起了舆论的轩然大波。正是由于这样的争议，使得湖贝旧村广为人知，并调动了市民的“乡愁”情怀，积极参与到湖贝旧村的保护中。由于社会的广泛参与，使得原本历史价值不足以纳入法定规划保护的湖贝旧村在人们心目中的社会价值与地位急剧上升。而这样的社会影响，带给了湖贝旧村强大的品牌效应，让湖贝旧村不仅为城市塑造了一张响亮的文化名片，也给开发主体带来积极经济效应。湖贝旧村从一个不为人知的街巷，通过社会团体的挖掘，到无人不知。这一过程中充分释放了湖贝旧村应有的价值，使得湖贝旧村在更新保护过程中满足了大部分利益主体的价值诉求，从而实现了自我价值的重构。湖贝旧村虽然保护过程中仍然有许多的不足，但不失为一次成功的经验，值得我们以此为起点，继续推动文化遗产的更新保护。