在国土空间规划“五级三类”框架下，城市更新规划编制体系主要分为宏观层面的城市更新专项规划、中观层面的片区统筹以及微观层面的详细规划。
在上一期“城市更新”专栏中，我们从国地科技在肇庆、高州、信宜等地的城市更新实践具体谈了宏观层面的专项规划。本期，我们通过在中山两个镇的实践，展示国地科技在中观层面片区统筹的经验。
城市更新规划体系示意图
片区统筹体现城市更新总体/专项规划的功能区划分和指引要求，实现从宏观到中观层级的过渡，以片区为范围评价更新的各方面可行性和必要性，研究论证支撑系统，包括产业发展、城市设计、交通承载力、市政设施承载力、历史文化资源、经济平衡等，指导单元规划的编制。
通过在片区策划中建立“政府-市场-主体”的利益交易及协调关系，以及“政府-媒体-社会”的监督关系，促使政府从土地一级市场主导者转向引导城市有机更替经营者，并维护城市空间秩序，在社会参与和媒体监督下确保城市更新在市场参与驱动下保持空间正义。
碎地难用：多类型空间整合的问题。从空间来看，过去点状更新导致地方发展不均，大型设施难以落地。片区统筹如何解决小型化、破碎化的土地分布问题，营造产业、山水和公共活动空间，提升土地价值？
盈亏难平：多方利益统筹平衡问题。从经济来看，工业用地不同利用用途的收益差距过大，尤其是“工改工”收益不高，且涉及大量补短板等公益投入，财政负担重，企业投入难。片区统筹如何进行经济分配，平衡参与方利益？
新旧难调：多要素特色保护的问题。从文化来看，对于山体、水体、历史文化保护单位及相关联区域等多方面要素，若粗暴采用一刀切的更新方式将使得城市特色和可识别性不断丧失。片区统筹如何将城市发展更新后的新功能和城市历史文脉有机结合？
设施难配：多基础设施统筹的问题。从基础设施配置来看，片区统筹如何在片区范围内消除具有重大灾害风险的空间隐患，健全基础设施体系，提高基础设施服务水平？
片区策划效果图
该项目通过城市设计研究空间形态，引入土地整备思维协调土地资源，并开展专题论证分析资源环境承载力，对项目改造实施进行统筹安排，为单元规划编制提供目标指引。
对片区用地进行摸底调查，逐地块建立低效用地台账，并通过产值、税收、能耗、用地布局、公共基础设施配套水平等评价指标建立低效用地调查体系，判断用地效能，明确低效产业用地的综合整治、连片整备等不同盘活利用方向。
对产业基础良好、设施完备的区域减少大范围拆建，以综合整治提升品质。
对产业用地低效且连片区域开展土地整备，加强政府主导作用。
片区策划分期图
通过片区整体统筹，将权属用地性质为居住的用地提取整合，以“工改居”反哺“工改工”，对整个片区整体成本收益“算大账”，并根据各产业特性谋划“工业上楼”的多种可能性。
为龙头企业整合成片土地，为产业链龙头企业提供独栋定制化厂房，为中小企业提供高标准产业楼，为初创企业提供高端孵化复合厂房，实现市场经济账、政府经济账，以及村集体经济账的平衡。
中山市黄圃镇新丰南（新塘、文明）片区城市更新片区策划
片区策划效果图
项目从实际情况出发，在道路交通、城市设计、公共服务和历史文化保护等方面进行充分论证，在城市更新方面提出解决方案。
项目范围内的中山糖厂等工业文化遗存历史悠久，依据《历史文化保护专章》的建议，将5处特色风貌建筑纳入推荐历史建筑名单，对旧建筑进行合理拆建及保留，科学规划，实现“文脉传承+本土产业平台升级”的发展目标。
对于外观良好、功能正常的文化遗存通过修旧如旧的方式进行功能调整。将原有食堂建筑改为历史文化展览馆，展示中山糖厂的历史文化及光辉奖章。
对于生态优美、视野良好的文化遗存改造为休闲娱乐观景空间。改造原糖厂码头为文旅休闲码头，保留中山糖厂人的美好记忆。
对于质量不佳的小型文化遗存进行翻新加固，统一规划，联合打造具有文化特色及商业价值的文创空间。
片区历史文化要素分布图
合理预测城市更新区域市政基础设施需求，按照预测量，超前布局部分设施或预控设施用地，适度超前建设市政管网，预控燃气场站、管道与周边设施的邻避距离，减少突发事故对周边的影响。
在城市更新片区统筹背景下，可利用土地有限，对同一类设施进行一体化研究，集约化设置，部分市政设施考虑置于“地下空间”，降低对城市的影响。
片区统筹通过梳理产业空间、腾退蓝绿空间、保护历史空间、营造生活空间等手段，实现利益统筹、产业升级、空间专项、协同实施的多维统一，以规划为引领带动价值提升，推动粤港澳大湾区工业先行发展区焕发新活力。
[1] 大连发布.大连市城市更新专项规划[EB/OL].(2022.10.11)[2023.02.27]. https://www.thepape.cn/newsDetail_forward_20246687.
注：本文节选自2023中国城市规划年会论文《粤港澳大湾区城市更新规划编制体系探索》，本文有删减。
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原文始发于微信公众号（国地科技）：城市更新③｜从中山实践看城市更新的片区统筹
规划问道
